Девелопмент на особом положении

Мнение о том, что историческому центру Санкт-Петербурга нужна особая администрация, идея создания которой сегодня обсуждается в коридорах Смольного, разделяют далеко не все участники рынка. Гораздо важнее – консолидация бизнеса, власти и общественности для разработки дальнейшей стратегии развития центральных районов.

Как оказалось, мораторий на строительство новых зданий в центре многие девелоперы уже ощутили и без его официального ввода. Решать возникающие проблемы пытаются точечно, не дожидаясь поддержки от властей и противопоставляя себя той самой общественности. Предлагаем вашему вниманию самые яркие моменты мероприятия.

Музей закрыт!
Модератор первой дискуссии – генеральный директор VMB Trust, полномочный представитель НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД) в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Александр Гришин вспомнил, как несколько лет назад один из местных телеканалов проводил интерактивный опрос: петербуржцев спросили, как они относятся к реконструкции и новому строительству в центре города. Ответ был однозначный: за сохранение и реставрацию зданий проголосовала 31 тысяча, за разрушение и строительство нового – всего 1 тысяча человек. «Сама постановка вопроса показывает, что мы все время пытаемся противопоставить добро и зло, а, возможно, когда речь идет о строительстве в центре города, нужно выбирать между добром
и добром», – отметил он.

По мнению председателя совета директоров компании «Петербург Сити», вице-президента ВТБ, вице-президента ГУД Александра Ольховского, основная проблема градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге связана с тем, что законы в этой сфере непрозрачны и непонятны широкому кругу, а правила игры постоянно меняются.

Фактически мораторий на новое строительство в центре Санкт-Петербурга начал действовать сразу после принятия закона о границах зон охраны объектов культурного наследия. «До того нам было выгодно и интересно работать в центре. Но после выхода закона стимул развивать здесь новые проекты исчез. Интерес и желание по-прежнему есть, а стимулов – никаких», – констатирует генеральный директор «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов. При реконструкции под бизнес-центр исторического здания на набережной реки Мойки девелоперу запретили изменять планировочные решения внутри двух лицевых флигелей. В результате компания столкнулась с трудностями при поиске арендаторов на «узкие помещения с высокими потолками». Более того, ограничения, которые накладываются охранным законодательством при реализации таких проектов, ставят их на грань рентабельности. «Реконструкция зданий в центре города обходится на 60% дороже, нежели новое строительство», – добавляет он.

С аналогичными проблемами столкнулся инвестор проекта реконструкции Апраксина двора. Объект был выставлен на торги с одним количеством ограничений, а позже к ним прибавились новые, практически полностью запрещающие снос построек на территории. «Девелоперы, которые все еще работают в центральных районах, из-за пробелов и противоречий в законах рискуют если не получить убытки, то свести свою прибыль к минимуму», – сетует директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб» Анастасия Козлова.

К еще более печальным последствиям привело решение Верховного суда об отмене положений Правил землепользования и застройки и закона о границах зон охраны, допускавших превышение высотных параметров в охранных зонах, прописанных Росохранкультурой: больше 100 согласованных проектов и уже начатых строек застопорились. «В этом основная проблема! Наложите вы этот мораторий, чтобы всем было понятно: ребята, не стойте здесь, занимайтесь другим делом. Пока же мы все находимся в неопределенности, как в такой ситуации инвестировать? Сколько постановлений у нас было выпущено правительством за полгода? Сколько лет уйдет на получения разрешения на строительство и вообще будет ли оно когда-нибудь получено?», – вопрошает управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов.

Говори или проиграешь
При этом городские власти не стараются облегчить задачу. «Вместо плавной корректировки законодательства мы имеем активное и агрессивное протестное движение, – отмечает г-н Ольховский. – Довольно опасная тенденция сегодня заключается в том, что наши власти работают с теми, кто кричит громче. При этом профессиональное сообщество сидит молча, у бизнеса плохо получается отстаивать свою позицию, и он находится в зависимости от решений, которые не всегда принимают компетентные люди».

«В России создается широкое поле для субъективных мнений, – согласен исполнительный директор ЗАО «Общественно-деловой центр "Охта"» Александр Бобков. – У нас есть закон по сохранению сложившихся архитектурных комплексов, в котором четко сказано, что новых объектов на расстоянии 6 километов и ближе к сложившемуся ансамблю быть не должно. Я думаю, надо поставить на этом точку, и никаких споров больше не будет. Нужно взять линейку и померить, можно строить или нет. Но в том же законе есть и другой пункт, гласящий, что новые объекты, расположенные далее 6 километров, не должны существенно влиять на сложившуюся архитектурную застройку. И с этого момента начинается благодатная почва для заряженных общественников и не совсем чистоплотных чиновников». Выходом из этой ситуации, по мнению г-на Бобкова, может стать отмена общественных слушаний как таковых. «Проводить публичные слушания в районе застройки – заведомо проигрышный для девелопера вариант. Кто же будет рад, что в его дворе начнется строительство?», – поясняет он.

С ним согласен г-н Водопьянов: «Я не верю в такие способы регулирования градостроительной деятельности, как народовластие. Градостроительство – это сложный процесс, которым должны заниматься исключительно профессионалы. Деятельность общественности должна ограничиваться выборами депутатов, которые будут представлять интересы этой самой общественности на законодательном уровне».

По мнению г-на Ольховского, еще одним решением проблемы могло бы стать создание нового общественного совета, в состав которого войдут не только чиновники и градозащитники, но и представители профессионального сообщества. «Такой общественный совет, по моему разумению, не будет выполнять законодательную или исполнительную функцию. Его решения должны носить рекомендательный характер, но в то же время консолидировать мнения власти, профессионального сообщества и общественности. Это мнение, которое может быть заявлено публично в отношении стратегических вопросов, связанных с градостроительной деятельностью на территории города», – говорит он.

«Все мы знаем, как сегодня власть общается с профессиональным сообществом: собирается совещание у губернатора, на которое приглашаются руководители 3–4 особо крупных строительных компаний. Эти компании, безусловно, зависимы от власти (в их активе находится большое число земельных участков, им требуется масса согласований, от них зависит судьба миллионов граждан, ожидающих жилье, и проч.), но они в первую очередь защищают свои корпоративные интересы, – продолжает Александр Ольховский. – Принимать их мнение за мнение всего профессионального сообщества ошибочно». По его мнению, город должен выстраивать отношения с представителями независимых и некоммерческих организаций, которые бы выражали консолидированное мнение широкого круга участников рынка, в том числе средних и малых компаний.

«Отрицательно настроенная общественность будет всегда, но эти процессы необходимо контролировать. С одной стороны, нужно работать с общественностью и учитывать ее позиции, но, с другой – нельзя позволять дилетантам лезть не в свое дело», – резюмирует генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

А заказчик кто?
«Общественность выражает свое мнение, но не отвечает за конечный результат», – говорит Александр Бобков. По его словам, центру Санкт-Петербурга сегодня не хватает настоящего заказчика. «Есть ли субъект, который серьезно заинтересован в том, чтобы в центре города происходило что-то конструктивное? Существует около двух десятков инвесторов, преследующих каждый свои интересы. Но это не заказчики. Заказчик – это тот, кто обладает необходимым бюджетом для реализации проектов развития всего центра. В нашем случае им может выступить только государство», – убежден он.
Заказчиком преобразований, по мнению г-на Бобкова, должен выступить федеральный бюджет, но пока этого не происходит: «Поэтому в сегодняшней ситуации нам остается обсуждать лишь точечные проекты, в то время как в Санкт-Петербурге около 9 тысяч зданий нуждаются в реконструкции».
«Средства, которые сегодня выделяется на реконструкцию центра, ничтожно малы по сравнению с теми задачами, которые должны быть решены. У государства хватает денег только на то, чтобы оштукатурить и подсветить фасады зданий, а когда заходишь внутрь – всё в ужасающем состоянии. У нас в городе есть примеры реконструкции целых кварталов в центре, но такие проекты можно пересчитать по пальцам одной руки. Все остальное стоит и разваливается», – добавляет г-н Ольховский. По его мнению, на каждый бюджетный рубль, потраченный на приведение центра в порядок, должны быть привлечены три рубля частных инвестиций. Только тогда дело сдвинется с мертвой точки. Но базовым заказчиком, который создал бы предпосылки для привлечения инвестиций в центр, должно быть государство.

Функция к месту
Пока глобальная стратегия для центра Петербурга остается загадкой, девелоперы решают локальные проблемы. Участники дискуссии «Функция к месту» выяснили, имеет ли место быть концептуальный подход к зонированию площадей в составе объектов недвижимости, расположенных в центральных районах города. Ее модератором выступила Анастасия Козлова.

«Функционал должен быть определен городом и заложен в Генплан, но он должен быть гибче. Я не считаю, что туристическая функция не может соседствовать с промышленной», – убеждена руководитель проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова.

«Сейчас довольно популярны идеи выноса из центра города некоторых существующих функций, в частности офисной. Я с такой позицией абсолютно не согласен, потому как наличие разных функции в едином центре – это уникальное преимущество крупных городов. Это позволяет такому центру существовать круглосуточно и обеспечивать безопасность, так как он постоянно населен людьми, а не пустует в различное время суток», – добавил Дмитрий Абрамов.

Заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Косарев рассказал о преобразовании старых зданий Апраксина двора под современную функцию: «Заполнение объекта идет по плану, но есть вопросы по изменению планировочных решений в зданиях конца XVII – середины XVIII века, которые совершенно не подходят под те функции, которые требуются сейчас. В любом случае мы найдем арендатора на эти помещения, но ограничения очень жесткие. Апраксин двор будет уникальным проектом с тематическими зонами, малыми офисными зонами, гостиницами, квартирами бизнес-класса для временного проживания». «Сочетание нескольких функций для этого проекта – это оптимальное решение», – резюмировала Анастасия Козлова.

Бизнес на грани
В дискуссии «Бизнес на грани», модератором которой выступила директор департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы «Лаир» Светлана Чевдарь, эксперты выясняли способны ли многофункциональные комплексы нивелировать риски девелопмента в центре.
Директор департамента развития бизнеса компании Maris/CBRE Кайл Патчинг отметил, что определенного шаблона и рецепта для успешного проекта нет: «Каждая ситуация уникальна, и объект органично встраивается в нее». Но основным ресурсом для развития, по его мнению, являются городские промзоны, куда будут переводиться предприятия из центра города.

Советник президента GC Development Group Борис Юшенков привел в пример Москву, где строительство в центре официально заморожено и основным ресурсом является так называемый «серый» пояс. «Надо снять шторы и посмотреть вокруг, функций больше чем пять. Нужно смотреть, что нужно людям». Он считает, что есть три уровня девелоперского профессионализма: «Первый – экономическая необходимость, осознанная нужда, когда есть функция преобладающая, естественная в данных условиях, и надо ее использовать. Другой уровень, когда одна функция поддерживает другую, так сказать, взаимное опыление. А третий уровень – когда к коммерческим функциям добавляется функция неочевидно коммерческая. Например, театр – он выгоды не даст, но на 10% увеличит поток посетителей к остальным пяти функциям».

Участники дискуссии говорили о нескольких примерах многофункциональных комплексов. Они пришли к выводам о том, что воссоздавать исторические функции в зданиях старого города – в большинстве случаев творческая, амбициозная задача, чем осознанное коммерческое решение. И многофункциональный комплекс как формат вписывается в концепцию обновления Санкт-Петербурга, может быть использован и в бывших промзонах, и в новых городских кварталах, и даже в историческом центре.

Деньги на воздух
Последняя по времени, но не по значимости дискуссия была посвящена публичным пространствам – площадям и набережным, паркам и скверам, пешеходным улицам. Ее модератором выступил директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов.

«Тема нашей дискуссии провокационная – новые общественные пространства в центре города. Организаторы мероприятия спрашивают у нас: как они появятся? Ответ, казалось бы, прост: здания начнут рушиться, а на их месте появятся новые общественные пространства. Это неожиданный, но довольно правдоподобный сценарий. Но возможны ли другие варианты?» – начал он.

Эту мысль развил г-н Юшенков, заявив, что сегодня в общественные пространства по своей инициативе никто средства вкладывать не будет: «Примеры появления парков в центре города, инициированные общественностью, – в прошлом. Время романтиков прошло». По его словам, общественные зоны еще могут появиться в рамках коммерческих проектов (к примеру, на Конюшенной площади или в Новой Голландии), но только под давлением городских властей. «Нужна координация не только девелоперов, они все равно мыслят пятнами. Вот у девелопера есть пятно, и ничего он не может сделать за его пределом, но когда с ним за стол садится глава района и говорит: вот у тебя есть пятно, а у меня есть улица, давай я построю велосипедную дорожку, а ты построишь фонтан в рамках своего офисного центра. И вот у нас появилась пешеходная улица, где люди могут проводить время – каждый выиграет, потому что эти люди будут оставлять деньги в торговом или бизнес-центре. В таком виде это будет работать», – поясняет г-н Юшенков.

«Одной из причин, почему девелоперу может быть интересен проект общественного пространства, – это та самая попытка снятия протестных настроений. Другой вариант – совмещение таких зон с жилой функцией. Люди с деньгами, у которых есть возможность сравнивать свою среду обитания с другими городами мира, прекрасно понимают, что такое качество жизни, у них рано или поздно встанет вопрос, где гулять с ребенком или с собакой. Выкладывая за жилье и его обслуживание большие деньги, такие граждане будут требовать соответствующего к себе отношения. Это может мотивировать девелоперов на создание более комфортной атмосферы, включающей новые общественные пространства», – считает заместитель директора Центра независимых социологических исследований Олег Паченков.