Амбициозный «Лидер»

Возведение железобетонного каркаса и перекрытий завершено, в настоящее время началось остекление фасадов офисной башни. Как рассказал «CRE Северо-Запад» управляющий партнер ЗАО «УК "Лидер"» и руководитель проекта Денис Кириллов, полностью завершить отделочные работы и передать здание в руки арендаторов планируется в конце 2012 года.

Вне конкуренции
Офисная высотка возводится в Московском районе – на площади Конституции, образованной при пересечении Ленинского проспекта и Краснопутиловской улицы. Еще одна крупная магистраль, примыкающая к площади, – Новоизмайловский проспект.

По всем этим улицам проходят многочисленные маршруты общественного и коммерческого транспорта, до ближайшей станции метрополитена «Московская» – всего 10 минут пешком. Выезды на Московский проспект и Пулковское шоссе находятся на расстоянии менее одного километра. До исторического центра Санкт-Петербурга, терминалов аэропорта «Пулково» и въездов на Кольцевую автодорогу отсюда на транспорте можно добраться за 10–20 минут. Однако в столь развитой транспортной инфраструктуре ряд экспертов находят не только плюсы. «Здесь всегда довольно высокий трафик, в течение всего рабочего дня затруднено движение по Ленинскому и Московскому проспектам», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга и оценки компании Colliers International St. Petersburg Василий Довбня. «Я проезжаю здесь на работу каждый день, и, уверяю вас, никаких транспортных проблем на площади Конституции нет. Просто наши эксперты-аналитики не учитывают, что в районе давно появились развязки с выездом на КАД, распределившие автомобильные потоки и тем самым избавившие площадь от пробок», – парирует г-н Кириллов.
Так или иначе, но площадь Конституции сегодня – активно формирующаяся деловая зона. Здесь уже представлены как высококлассные бизнес-центры («Лидер», здание головного офиса ОАО «Ленэнерго» и др.), так и офисные объекты попроще («Энергия», здание бывшего НИИ). Введен в эксплуатацию бизнес-центр «Пирамида», в ближайшее время неподалеку начнется реализация офисного проекта компании Setl City. После ввода Leader Tower арендопригодные офисные площади в данной локации достигнут 180 тыс. кв. м.
Параллельно на Пулковском шоссе и у международного терминала аэропорта формируется еще один деловой кластер Московского района. Здесь построены, введены и фактически заполнены бизнес-центры «Аэроплаза», «Технополис», «Пулково Скай». Достроены два офисных здания многофункционального комплекса «Аэропортсити Санкт-Петербург», в них началась арендная кампания.

В этой зоне сосредоточено еще более 100 тыс. кв. м офисных площадей. Руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Смирнова отмечает, что Московский район пользуется высоким спросом у арендаторов: «И хотя открывшиеся за последние 2–3 года бизнес-центры близ Пулково отчасти удовлетворили существующий спрос на офисные площади, в районе существует дефицит помещений, расположенных рядом со станциями метрополитена».

«Вновь построенные качественные бизнес-центры Московского района могут предложить рынку то, чего ему остро не хватает, а именно: помещения с нарезкой в 100–250 кв. м и крупные офисные блоки от 1 тыс. «квадратов». Такое предложение в том же центре города попросту отсутствует», – добавляет заместитель генерального директора компании Maris/CBRE Надежда Ермишина.

«На сегодня Leader Tower является самым высоким зданием из находящихся в стадии строительства и привлекает внимание арендаторов, ориентированных на офисы представительского уровня (например, федеральные компании энергетического сектора). Благодаря планируемому уровню инфраструктуры и отделки данный бизнес-центр нужно рассматривать в контексте спроса на офисы класса А в целом по городу», – констатирует директор по развитию бизнеса компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.

Что внутри…
Строящийся 38-этажный небоскреб разместился аккурат между двумя офисными семиэтажками. В одной из них функционирует головной офис ОАО «Ленэнерго», другая – бизнес-центр, принадлежащий компании «Пирамида». Как вспоминает главный архитектор Leader Tower Александр Андреев, на согласование столь сложной конструкции ушло примерно полтора года. В центре башни – ядро жесткости, в котором размещены лифтовые шахты и все вертикальные коммуникации здания, ведется постоянный мониторинг соседних строений.
Требования к безопасности будущей высотки особые. К примеру, в центре каждого этажа предусмотрено изолированное помещение без окон, предназначенное для эвакуации в него в случае пожара находящихся на этаже людей. Эти комнаты будут оборудованы независимой системой подачи воздуха и воды, а их стены выдержат 2,5–3 часа горения. В обычном режиме эти помещения планируется использовать как комнаты для переговоров. По высоте здание разделено на три пожарных отсека, прорезаемых техническими этажами (подвал, 13-й, 26-й и 38-й). Также здесь предусмотрены две незадымляемые лестничные клетки. Башню будут обслуживать восемь скоростных лифтов грузоподъемностью по 1 тыс. кг. «У них высокая энергоэффективность, а специальная система оптимизирует движение подъемников, исключив пустые прогоны, каждый из которых связан с дополнительным износом тросов и шкивов», – поясняет г-н Андреев.

В плане Leader Tower имеет форму прямоугольника (24 х 42 м) со слегка скругленными сторонами фасада и тыльной части. Высота типового этажа – 3,3 м, первого – 4,5 м, подвала – 3,6 м. Сетка колонн – регулярная, с шагом 6 х 6 м. На первом этаже высотки разместятся входная и общественная зоны, второй и третий отданы под кафе, выше разместятся офисные помещения. Типовые этажи будут разделены на четыре офисных блока площадью около 200 кв. м каждый. Внутри блоков предусмотрена возможность свободной планировки пространства, в каждом из них можно будет разместить собственный санузел и небольшую столовую.

Рядом с высоткой будет построен многоуровневый паркинг на 340 автомобилей, связанный с башней специальной галереей.
На последнем этаже запланирован панорамный ресторан с остекленной кровлей. Визуально этот этаж будет разделен на две части: одна обращена в сторону города и площади Конституции, другая – в сторону Пулковских высот. Здесь можно разместить сразу два зала для посетителей (376 и 321 кв. м), кухни, гардеробную, подсобные помещения. На крыше будет оборудована вертолетная площадка. Общественные зоны здания планируется облицевать натуральным камнем. «Мы ведем переговоры с известными итальянским и испанскими дизайнерами, которые, возможно, займутся нашими интерьерами. Так, например, часть интерьеров общественных зон разработала и согласовала испанская группа Porcelanosa Grupo в содружестве с компанией NOVUS. Не исключено, что стоимость отделки окажется сопоставима с затратами на строительство», – рассказывает Денис Кириллов.

…что снаружи
Особая гордость участников проекта – фасады Leader Tower. В качестве основного ограждающего и отделочного материала для них используется тонированное зеркальное закаленное стекло, установленное с наружной стороны стеклопакетов кассетного типа. Те, в свою очередь, крепятся к направляющим, закрепленным за монолитные плиты перекрытий. В переплеты будут вмонтированы светодиодные трубки, которые обеспечат подсветку здания по принципу так называемой световой архитектуры. «Шаг между такими переплетами составляет один метр – это оптимальное расстояние между светодиодами, которое позволяет передавать четкое изображение в соответствии с технологией немецкой компании», – поясняет г-н Кириллов. По его словам, такие технологии применяются в России впервые: «Несколько подобных проектов есть в Германии, ОАЭ, Китае. В Алма-Ате построены две 20-этажные башни, которые работают совместно как два больших экрана, передающих различные изображения, например лошадей, которые перескакивают с одного здания на другое. Есть первый опыт применения такой технологии и в Москве, но у нас будет более продвинутая технология. На таком фасаде можно будет показывать все что угодно – от российского флага до рекламы».

Изначально в нижней части главного фасада, выходящего на Ленинский проспект, предполагалось смонтировать еще и экран размером 25 х 10 м с высоким разрешением (800 точек на дюйм). Особенность конструкции, выполненной из металлических сот, заключается в том, что она не лишает арендаторов естественного освещения, сквозь такой экран можно видеть улицу. Однако сейчас реализация этой идеи временно приостановлена. Собственники проекта решили отказаться от сертифицирования Leader Tower по системе LEED, которое планировалось ранее. «Такие процедуры, к слову, слишком затратные, хороши для продвижения проекта на рынок, для формирования его имиджа. Но на деле арендаторов мало интересует наличие того или иного сертификата. Гораздо важнее получить качественный продукт по адекватной цене», – объясняет Денис Кириллов. Однако это вовсе не означает, по его словам, что объект не будет соответствовать всем стандартам, которые приняты в «зеленом» строительстве. В частности, применение выше описанного фасада позволит снизить теплопотери зимой и теплоприток летом примерно на 30%. Кроме того, для оптимизации процессов управления зданием на объекте планируется внедрить систему BMS (Building Management Systems). «Специально для этого я целый год добивался разрешения посетить Torre Caja Madrid Tower и Eurostars Madrid Tower. Команда наших специалистов в течение пяти дней перенимала опыт управления данными зданиями. Мы изучали и наблюдали, залезали в каждый шкафчик, и у нас сложилось реальное представление о том, как работают такие системы. Активное участие и помощь в изучении нам оказала компания Fosters + Partner. Научиться этому у отечественных специалистов невозможно: удачных примеров реализации BMS в нашей стране я не знаю», – резюмирует он.

Выше рынка
Хотя в прессе уже озвучивались затраты на строительство Leader Tower в размере 2,5–3 млрд рублей, г-н Кириллов пока не берется назвать окончательную сумму инвестиций в проект. «Когда превышаешь отметку в двадцать этажей, себестоимость работ существенно увеличивается. Обозначать сейчас точную стоимость квадратного метра сложно, тем более что не все технические решения окончательно утверждены», – отмечает он, добавляя, что строит холдинг пока исключительно на собственные средства. При этом Денис Кириллов

четко называет стоимость аренды офисных площадей – 2300 рублей за кв. м в месяц. И уверен, что они будут заполнены с минимальным дисконтом: «К объекту уже проявили интерес крупные федеральные и региональные сырьевые компании, у нас есть предварительная договоренность об аренде сразу половины площадей одной из госкомпаний».

Оптимизм г-на Кириллова основан на нескольких факторах. Во-первых, он намерен отнять часть спроса на высококлассные офисы у центра города. «Ценность «золотого треугольника» среди арендаторов очень скоро поблекнет. Причины совершенно понятны: транспортный коллапс, отсутствие парковки, качество инженерной начинки реконструированных зданий и пр. Во всех мировых столицах деловые центры вынесены за пределы даун-тауна. В Санкт-Петербурге он сформируется на площади Конституции», – убежден он.

Во-вторых, об успешности Leader Tower говорит динамика арендных ставок и спрос на офисные помещения на площади Конституции. «Заполняемость нашего бизнес-центра «Лидер» составляет 100% при среднем уровне ставок в 850–900 рублей за кв. м в месяц, без учета коммунальных платежей. Некоторые компании как платили до кризиса за площади с качественной отделкой до 1200 рублей за «квадрат», так и сейчас платят. Небольшая ротация есть, но существует и лист ожидания», – рассказывает он. Не испытывают трудностей с заполнением и соседние офисные объекты. Одно из офисных зданий было целиком арендовано «Ленэнерго» еще на этапе строительства, на введенный в эксплуатацию бизнес-центр «Пирамида» уже привлечены два якорных арендатора. «На площади Конституции спросом пользуется все – даже не особо качественные помещения. Так, в бизнес-центре класса С «Энергия» есть арендаторы, готовые платить по 900 рублей за кв. м в месяц».

«Заявленная собственниками Leader Tower арендная ставка на сегодня примерно в полтора раза выше рынка. Но, учитывая уникальные характеристики объекта и сроки его ввода, можно ожидать значительную премию к среднерыночной величине арендной ставки», – осторожен в оценках Сергей Федоров. Александра Смирнова сомневается, что объект удастся заполнить по заявленным ставкам: «Бизнес-центр не обладает премиальной локацией, он расположен на достаточном удалении от метро, и даже развитость транспортных развязок не способствует решению проблем с регулярными пробками на пересечении Ленинского и Московского проспектов». Кроме того, по ее мнению, вместимость паркинга в будущем бизнес-центре может быть недостаточной, чтобы на должном уровне удовлетворить требования всех его арендаторов. «Компания, которая готова платить такую арендную ставку, будет рассчитывать больше чем на одно машино-место на 200 кв. м арендуемой площади», – резюмирует г-жа Смирнова. Г-н Довбня также считает ставку в 2300 рублей за кв. м слишком высокой: «Я воспринимаю ее как тестирование рынка». Тестирование продолжается.