Детские развлекательные парки: Клондайк для креатива

Эксперты уверены, что именно это направление детского развлекательного бизнеса станет лидирующим. Сегмент аттракционных площадок, расположенных на территории торговых комплексов, постепенно начнет сдавать свои позиции. Отчасти поводом для таких прогнозов стал уход с петербургского рынка детских аттракционов сети «Игромакс» и заявление о признании себя банкротом компании «Плэжа Машин» (управляет сетью Game Zona), сделанное в августе минувшего года.

Премьеры будут продолжены
Рынок детских развлечений продолжает развиваться по двум основным направлениям, которые, по мнению самих игроков, между собой никак не пересекаются.

Первый, и пока более мощный по объемам, сегмент представлен операторами аттракционных площадок в крупных торговых комплексах. Крупнейшими из них являются федеральные игроки – Star Galaxy, Fun City и Game Zona, а также петербургская компания «Техпромкомплект», положившая в 2004 году начало развитию городского рынка детских центров проектом «Гулливер-парк» в торгово-развлекательном комплексе «Гулливер» (Торфяная дорога, 7) в Старой деревне.

Сегмент тематических детских парков начал развиваться в городе совсем недавно. Первым открытием в данном направлении стал интерактивный музей занимательной науки «ЛабиринтУм» площадью в 700 кв. м, который был запущен в декабре 2010 года в многофункциональном комплексе «Толстой Сквер» (улица Льва Толстого, 9). А в октябре прошлого года аналогичный проект появился в торгово-развлекательном комплексе «Галерея» на площади Восстания, где на территории в 1 тыс. кв. м разместился интерактивный научно-развлекательный центр «УмникУм».

После этого на Петербург обрушилась целая серия открытий новых центров интерактивного обучения и развития. Практически все они сосредоточены на территории самой большой в России детской развлекательной зоны «Дивный город» в торгово-развлекательном комплексе «Гранд Каньон» (проспект Энгельса, 154), площадь которой составляет 21,5 тыс. кв. м. Проект, реализованный GC Development Group, спроектирован и построен под ключ в сжатые сроки – с марта по ноябрь 2011 года. Более 50% площадей «Дивного города» занимают компании, предоставляющие услуги, направленные на обучение и развитие детей. Наиболее крупными арендаторами являются театр «Плоды просвещения» (800 кв. м), детский город профессий «Кидбург» (2,9 тыс. кв. м), а также открывающаяся в январе этого года «Академия талантов». Открылся центр детского развития «Прыг-Скок» с театром, залом для рисования и комнатой для кормящих матерей и в торгово-развлекательном комплексе «Подсолнух» (улица Савушкина, 119).

В наступившем году премьеры будут продолжены. Так, компания «Сказочный лес» планирует запустить еще два проекта интерактивного развития – тематический парк «Сказочный лес Винни-Пуха» на территории Удельного парка и скалолазно-веревочный парк «Круча» площадью 500 кв. м в «Гранд Каньоне».

Благодаря появлению на петербургском рынке новых проектов, по подсчетам компании Jones Lang LaSalle, доля развлекательных парков, работающих в торговых центрах как в формате игровых автоматов, так и в качестве тематических детских развлечений, увеличилась в прошлом году до 30%. Но, несмотря на столь очевидный прорыв, эксперты убеждены, что рынок по-прежнему остается емким, а конкуренция на нем – низкой. «Действительно, в 2010–2011 годах рынок вошел в интенсивную фазу развития и начал быстро консолидироваться. Однако на сегодняшний день рынок детских и семейных развлечений все еще не насыщен», – утверждает заместитель генерального директора ООО «Прыг-Скок Приморский» Станислав Сироль.

Генеральный директор ООО «Лабиринтум» Максимилиан Пивоваров также считает, что по сравнению с европейскими столицами российский, и в частности петербургский, рынок развитым назвать нельзя. Правда, при этом бизнесмен оговаривается, что таких операторов, как Crazy Park, Happylon и Fun City, он в качестве конкурентов не рассматривает. «Это залы игровых автоматов, и они не приносят пользы детям», – объясняет г-н Пивоваров. Операторов, которые в качестве основных услуг предлагают аттракционы и видеоигры, не считает соперниками и генеральный директор ООО «Сказочный лес» Федор Гавриченко: «Надо разделять такие понятия, как детский развлекательный центр и залы игровых автоматов, к каковым можно отнести, к примеру, Crazy Park или Fun City. Мы не конкурируем друг с другом, поскольку развиваем абсолютно отличные форматы развлечений».

«Конкуренция на рынке развлекательных услуг в Петербурге, конечно, существует, но у парка Happylon есть своя специфика, своя идея, и мы занимаем определенную нишу, как ценовую, так и досуговую. На мой взгляд, наш парк уникален. Например, не так давно мы открыли единственный в Петербурге лазерный пейнтбол «звездные войны», что позволяет нам наиболее выгодно отличаться от парков семейного досуга», – парирует пиар-директор сети Happylon Алина Добрина, представляющая сеть аттракционов.

По мнению г-на Гавриченко, в сложившейся ситуации более корректно говорить не о конкуренции, а о синергетическом эффекте. «Мы все настолько разнонаправлены, что я не сомневаюсь: родители для своих детей захотят использовать и тот и другой праздник», – уверен он.
Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина не разделяет мнения операторов: «Законы бизнеса никто не отменял, и если в одном торговом комплексе разместить две развлекательные зоны, то они неизбежно будут пересекаться и перетягивать друг у друга посетительские потоки».

Немного о грустном
Значительно больше, чем конкуренция, потенциальных игроков рынка пугает довольно высокая стоимость входного билета, которая установилась на рынке детских развлечений. «Бизнес, который включает в себя строительство подобных парков и последующую их эксплуатацию, является очень капиталоемким, – рассказывает директор по развитию AGAT Group Inc. Данил Годзин. – Общая сумма инвестиций в наш первый проект составила более $6,5 млн, что превзошло наши ожидания на 30%. А вложения в новый парк в Петербурге достигли уже $12 млн (примерно 360 млн рублей). В среднем же в один объект сети Happylon вкладывается $2–2,5 тыс. на квадратный метр».

Объем инвестиций операторов, у которых акцент делается не на аттракционы, а на обучающую составляющую, значительно меньше. Например, в «Прыг-Скок» владельцы вложили 40 млн рублей. Для открытия «УмникУма», «ЛабиринтУма» и «Кидбурга» потребовалось по 60 млн рублей. Такую же сумму предполагается потратить на запуск парка «Сказочный лес Винни-Пуха», а в скалолазно-веревочный центр «Круча» планируется вложить всего 20 млн рублей.

По оценкам компании Colliers International, минимальная сумма, необходимая для открытия детского развлекательного центра, составляет $1,5–2 тыс./кв. м, без учета общих строительных работ (стяжки, вентиляции и проч.).

Быстрой окупаемости проектов никто из игроков также не ждет. «В среднем срок окупаемости наших парков составляет от 4 до 7 лет. Однако свой первый Happylon в Петербурге мы рассчитываем окупить не раньше, чем через 10 лет, – признается Данил Годзин. – Проект оказался очень затратным, поскольку при строительстве были использованы последние разработки в области аттракционов, установлено самое высокотехнологичное оборудование».

Операторы тематических парков планируют вернуть вложенные средства за более короткие сроки. По словам г-на Пивоварова, они ожидают окупиться в течение 3–5 лет. На такие же сроки рассчитывают и в «Прыг-Скоке». «Пока сложно судить, мы работаем только месяц. Но судя по количеству посетителей, которые приходят в «Прыг-Скок», мы должны выйти на планируемый уровень», – резюмирует г-н Сироль.

Любовь с интересом
Солидные капиталовложения нивелируются значительными преференциями, которые предоставляют собственники торговых комплексов детским развлекательным центрам. В настоящее время арендные ставки для таких операторов укладываются в $100–250/кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). При этом, по данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, для остальных арендаторов торговых площадей годовые ставки находятся в диапазоне от $450 до 4,3 тыс. за «квадрат».

«С операторами детских центров арендодатели обычно заключают долгосрочные договоры аренды и обсуждают индивидуальные схемы входных коммерческих условий. Например, депозит и льготные условия, которые могут составлять до полугода», – говорит руководитель отдела по работе с собственниками компании ASTERA Ольга Аткачис.

Помимо любви к детям, есть и другие мотивы, заставляющие владельцев торговых комплексов идти навстречу детским центрам. «Естественно, цели вполне меркантильные, – объясняет руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. – Размещение такого формата, прежде всего, позволяет увеличить время пребывания в торговом центре наиболее платежеспособных посетителей в возрасте от 30 до 40 лет, которые являются родителями детей. Соответственно, потенциально увеличивается объем трат не только в детской зоне, но и в торговом комплексе в целом». Причем вертикальные коммуникации размещаются таким образом, чтобы посетители, направляясь в развлекательный центр, прошли как можно большую часть галерей торгового комплекса и совершили покупки.

Директор по развитию бизнеса департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Анна Никандрова также убеждена, что у торговых комплексов есть определенный профит от детских развлечений. «Да, действительно, в сравнении с другими «мини-якорями», например спортивными универмагами или универмагами одежды сопоставимой площади, детские развлечения приносят в два раза меньше арендного дохода. При этом их актуальность и необходимость заключаются в том, что они притягивают семейную аудиторию. Они способны выступать магнитом в торгово-развлекательном комплексе, генерировать самостоятельные потоки и влиять на посещаемость всего объекта: пока ребенок проводит время в детском парке развлечений, родители совершают покупки в торговом центре».

Г-жа Никандрова рассказала, что в среднем детский развлекательный центр приносит на 20% меньше арендного дохода, чем, например, продуктовый гипермаркет или кинотеатр. «Однако данный вид арендаторов является якорным, и без него ни один из торгово-развлекательных комплексов не будет по-настоящему востребован среди посетителей и успешен в своей концепции», – заявляет она.

Операторы развлечений становятся желанными для владельцев торговых центров еще и потому, что они занимают малопригодные для торговли площади. Как правило, развлекательные центры находятся на последних этажах, которые ритейлеры не жалуют. Но требования операторов детских развлечений к помещениям очень жесткие и должны учитываться уже на начальных этапах строительства торгового комплекса – это непреложное правило. Участники рынка вспоминают: из-за того, что в свое время «Гулливер-парку» пришлось въехать в уже построенное помещение торгово-развлекательного комплекса «Гулливер», не удалось реализовать многие интерьерные идеи немецкого анимационного дизайнера Олафа Морделта из компании Heimo, который планировал полностью воссоздать сюжет знаменитой книги Джонатана Свифта.

Практически для всех детских центров имеют значение такие параметры, как шаг колонн, нагрузка на перекрытия, наличие в непосредственной близости туалета, высота потолка от 5 метров. «Если говорить о нашем объекте, то требования к техническим параметрам помещений под его размещение очень серьезные, – делится Федор Гавриченко. – В помещении, которое мы рассматриваем для скалолазно-веревочного парка «Круча», высота потолка должна быть не менее 9 метров, потому что скалолазное оборудование тем интереснее, чем оно выше. И поскольку мы заботимся о безопасности наших маленьких посетителей, то должны быть соответствующие перекрытия, которые выдержат множественные динамические нагрузки».
Г-жа Добрина добавила, что на площадках, где есть аттракционы, максимально допустимые нагрузки на пол должны составлять от 800 кг на квадратный метр. «Подбор оборудования ведется не только исходя из коммерческих показателей – в первую очередь оценивается качество, безопасность, современность», – объяснила она. У всех парков Happylon существуют очень жесткие требования и по масштабам крытого помещения. «Московские парки, например, располагаются на территории 5,5–6,5 тыс. кв. м. На такой площадке достаточно комфортно может себя чувствовать около тысячи человек», – добавила Алина Добрина.

В основном же, по словам консультантов, в «детском» бизнесе востребованы помещения площадью от 800 кв. м до 1,5 тыс. «После кризиса операторы этого сегмента стали открываться меньшими форматами – до 1 тыс. «квадратов», в то время как до кризиса площадь могла составлять от 1 до 2,5 тыс. кв. м, – рассказывает Анна Никандрова. – Причем площадь детского развлекательного центра зависит не только от общей площади торгово-развлекательного комплекса, но и от зоны охвата проекта, а также от характеристик населения в этой зоне. Например, в торговом центре «Променад» (Комендантский проспект, 9/2), площадь которого составляет 13 тыс. кв. м, Crazy Park занимает около 7,5% от торговой площади объекта, что обусловлено высокой плотностью населения в зоне его охвата. Многофункциональный комплекс «Жемчужная плаза» выбран этим оператором также по причине большой зоны охвата: комплекс расположен на территории нового микрорайона «Балтийская жемчужина». Кроме того, в его окрестностях – в Красносельском и Кировском районах – сосредоточено почти 700 тыс. жителей. Посетители смогут приезжать также и из близлежащих пригородов – Петродворца, Стрельны, Красного села, Гатчины».

Кто на новенького?
Аналитики склонны считать, что в ближайшее время рынок будет более активно развиваться в направлении тематических парков. «Подобный формат детских развлечений достаточно развит на Западе, и мне известно, что некоторые европейские игроки этого рынка рассматривают возможность экспансии в Россию, – говорит старший консультант компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Станислава Билень. – Пока же у нас подобные проекты открывают российские фирмы. Сейчас еще сложно оценивать перспективы этого формата, поскольку у нас он только зарождается. Учитывая его новизну, можно предположить, что пока нет серьезной конкуренции, но есть интерес со стороны посетителей. Люди любят все новое».
Г-жа Никандрова также убеждена, что в целом это направление достаточно перспективное, особенно если учитывать наши климатические условия, когда возможность проводить время с ребенком на свежем воздухе фактически ограничена тремя месяцами в году. «Оптимизма для оценки перспектив развития такого формата добавляет и тот факт, что сейчас все торговые комплексы, чтобы быть успешными, должны обязательно содержать в себе развлекательную составляющую. И чем оригинальнее она будет, тем большей популярностью будет пользоваться торговый комплекс. В этом отношении развлечения для детей – это Клондайк для реализации самых креативных идей», – резюмирует
эксперт.