До середины 2008 года на рынке российского девелопмента было все стабильно и была возможность развивать свои проекты – то есть крупные жилые комплексы, офисные здания, торговые цент ры, гостиницы и склады. Первые проекты реализовывались смело и с размахом и возводились стахановскими темпами. Не менее амбициозными были планы девелоперов, которые обещали построить «самый большой торговый центр в Европе», «самое высокое офисное здание в мире», «крупнейшую сеть торговых центров» и т. д. Что уж говорить про вечеринки, которые закатывали в Каннах отечественные девелоперы и в ходе которых презентовались все новые и новые проекты. Справедливости ради следует признать, что многие стройки все-таки начинались, а рынок был таким, что своего клиента находили как застройщики действительно эффективных и качественных зданий, так и случайные для рынка недвижимости люди со своими случайными, но тем не менее высокодоходными проектами.
Но кризис 2008 года положил конец всеобщему просперити: банкиры, ранее чуть ли не насильно предлагавшие деньги девелоперам и кутившие вместе с ними на шумных презентациях и after-party, наотрез отказывались давать деньги на стройки, а покупатели, которые еще вчера сметали без разбора все выставляемые на рынок площади, спрятали подальше свои деньги и отказывались покупать что-либо у привыкших к ажиотажному спросу девелоперов. Более того, многие банки, понимая, в какой ловушке оказались их прежние самые дорогие клиенты, в одночасье забыли про все «джентльменские» соглашения и потребовали у девелоперов либо вернуть выданные ранее кредиты, либо предоставить по ним дополнительные за логи. Ни того ни другого застройщики сделать не смогли, вследствие чего шансов на получение новых кредитных линий у них не оставалось, а следовательно, про продолжение строительства начатых проектов и развитие новых пришлось на время забыть.
В результате по всей России было заморожено проектов общей площадью более чем 10 млн кв. м. И это только по реально начатым стройкам. В Москве эта цифра превышала 3 млн кв. м. Если же вспомнить те проекты, которые до кризиса были заявлены, но стройки на этих площадках не начались, то площадь замороженных проектов может быть в несколько раз больше. Первым из российских девелоперов о заморозке всех перспективных строек заявил глава Mirax Group Сергей Полонский (сейчас «Поток ∞»), а позже к таким же заявлениям (а чаще – просто действиям) прибегли и другие девелоперы. Впрочем, всем было понятно, что рано или поздно часть этих проектов будет возобновлена, поскольку в Москве и в стране в целом по-прежнему ощущался дефицит жилья и коммерческой недвижимости, а отложенный спрос на квадратные метры превышал возможности девелоперов.
Все так и случилось. Правда, за это время многие площадки и проекты сменили своих владельцев либо путем передачи активов кредиторам, либо после потери бывшими владельцами своего бизнеса. Тем не менее уже в 2010 году застройщики начали размораживать свои проекты и приступать к их активной реализации. Первым из кризиса начал выходить рынок жилья, а потом за ним потянулась и коммерческая недвижимость, спрос на которую также начал расти. Но, начав массово размораживать стройки, девелоперы столкнулись с проблемами: в частности, у многих из них истекли сроки реализации проекта или срок действия каких-то документов, вследствие чего застройщикам пришлось заново проходить процедуру получения разрешений и согласований. И тут-то старых и новых девелоперов ожидало множество сюрпризов.
Заход с заносом
«Согласно Градостроительному кодексу, в случае возобновления строительства на законсервированном объекте, если застройщик осуществляет внесение изменений в ранее подготовленную проектную документацию, то в последующем необходимо проведение государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы этих изменений, если законодательством предусмотрено проведение такой экспертизы, либо подготовка новой проектной документации», – утверждает юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Роман Зятнин. Впрочем, добавляет эксперт, в случае возобновления строительства при неизменности проектной документации по объекту и неистечении срока разрешения на строительство (их можно было продлить и во время консервации объекта) проходить заново все процедуру согласования нет необходимости. Тем не менее строители в России подчиняются не только Градостроительному кодексу, но и ряду других документов и требований, а также слишком сильно зависят от политики региональных влас тей. К тому же за это время изменились и реалии рынка, поэтому некоторые проекты стали попросту неактуальны. Но обо всем по порядку.
Первыми публично на необходимость пересогласования проектов пожаловался девелопер «ДОН-Строй». Как пояснила тогда гендиректор компании Алена Дерябина, в 2008 году изменилось законода тельство в сфере пожарной безопасности, вследствие чего требования к проектам также сильно изменились, и теперь, чтобы возобновить стройку, девелоперам приходится получать по новой целый ряд документов. «С повторными согласованиями сейчас вообще беда, – признается на правах анонимности другой крупный девелопер. – Взятки там сейчас крутятся огромные, причем не только в Москве, но и в регионах». При этом, по его словам, многим проекты разворачивают, приди раясь к мелким неточностям, что сильно тормозит старт проекта и, соответственно, ведет к убыткам.
Но пожарная безопасность далеко не единственное изменение. Например, московских девелоперов поджидали и другие неприятности: так, до кризиса в Москве участки можно было получать как у города, так и у префектур, но в кризис последний способ был признан незаконным. Теперь, как утверждает управляющий директор «Тренд Девелопмент» Андрей Нестеренко, застройщики могут лишиться этих участков, если попытаются получить повторные согласования этих проектов в мэрии. «Чаще всего муниципалитеты выделяли участки под реконструкцию кварталов, часть из которых уже могла быть расселена девелопером, поэтому убытки в случае потери такого участка могут быть высоки», – рассуждает Андрей Нестеренко.
Еще одной причиной необходимости пересогласования проектов может быть изменение его концепции. «В большинстве случае девелопер вынужден пересогласовывать прежний проект не столько вследствие внешних причин, сколько в силу необходимости его изменений в соответствии с изменившимся после кризиса спросом», – говорит руководитель департамента консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков. По его словам, это может произойти, если изменяется функциональное назначение проекта или если в проект были внесены изменения объемно-планировочных решений, начиная от площади и этажности, заканчивая конфигурацией помещений. «Дело в том, что до кризиса многие проекты создавались без учета реальных рыночных реалий, поэтому многим застройщикам сейчас приходится приводить их в порядок и подгонять под существующие требования арендаторов и покупателей», – говорит коммерческий директор риелторской компании NA Group Евгений Данилов. По словам Евгения Данилова и Дмитрия Волкова, чаще всего девелоперы либо существенно уменьшают площади проектов, либо переделывают их функционал. «Сейчас есть масса примеров, когда офисные проекты перепрофилируют в жилые», – утверждает г-н Волков. «За время кризиса ситуация в городе изменилась, и прежние проекты в предполагавшихся объемах уже не нужны, – соглашается начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. – Потому некоторые девелоперы либо сокращают объем застройки, либо меняют назначение проекта. Так, популярно перепрофилирование офисных комплексов в апартаменты, в случае с жильем – понижение классности объекта».
И все же, по ее словам, самой главной проблемой для московских девелоперов стал пересмотр инвестиционных контрактов и изменение правил игры на рынке после прихода команды Сергея Собянина. Так, например, мэрия Москвы уже заставила многих девелоперов по второму кругу получать разрешения на снос зданий в историческом центре Москвы, а теперь добралась и до повторных согласований. Как рассказывают игроки рынка, зачастую новые власти при пересмотре проектов требуют снижения этажности или уменьшения площади объекта. «Отстоять проекты в городе в прежних пропорциях при пересогласовании практически невозможно, но даже добиться хоть каких-то поблажек стоит очень дорого», – сетует один из московских девелоперов, столкнувшийся с подобными проблемами. При этом, отмечает он, в Москве по новой получать согласования приходится даже тем девелоперам, которые не срывали сроков реализации проектов и у которых действительны все документы, что связано с изменением принципов градостроительной политики Москвы, направленной на снижение объемов строительства.
Дома по убыли считают
Чем же грозит девелоперам инвентаризация строек? Рисков несколько. Самым безобидным из них является небольшой штраф за мелкие нарушения и разрешение на продолжение работы. Но так бывает очень редко, по этому чаще, помимо штрафа, девелоперу приходится еще и останавливать реализацию проекта до устранения нарушений. А это уже более серьезные убытки. По оценке Андрея Нестеренко, за полгода (среднее время простоя проекта) эти убытки могут составлять примерно $ 50 на кв. м будущей площади, а в случае года – $ 100. Эти затраты складываются из платежей за аренду земли, обслуживания кредитов и прочего, говорит г-н Нестеренко.
Увы, зачастую это далеко не полный перечень затрат, который вынужден понести девелопер при повторном согласовании проекта. Так, например, во многих ситуациях застройщику приходится полностью переделывать проект, заказывая новую версию в проектировочных и архитектурных мастерских. По оценкам коммерческого директора Tekta Group Романа Семчишина, эти затраты могут доходить до $ 30 на кв. м будущей площади, что в масштабах проекта дает серьезные убытки – как прямые финансовые, так и временные. В отдельных случаях стоимость перепроектирования может доходить до 5 % стоимости проекта, соглашается Юлия Никуличева. «Помимо этого убытками можно считать новые обременения – необходимость строительства тех же парковок. Также в Москве сложная ситуация с электричеством, и чем на больший срок задерживается выход объекта, тем дороже может быть его подключение к электросетям», – добавляет она.
Еще менее приятной оказывается ситуация, когда уже построенный каркас здания невозможно адаптировать под новые правила и требования чиновников и его приходится сносить, а потом строить заново. «Такие случаи на рынке встречаются, хотя и не слишком часто», – признает один из московских застройщиков. Ну и самым тяжелым ударом для девелопера является полная потеря проекта вследствие запрета на его реализацию. По словам Дмитрия Волкова, если в ходе пересогласования были нарушены сроки реализации контракта с городом, то девелопер может потерять проект. «На начальном этапе в проект вкладывается от 15 до 30 % совокупных затрат, поэтому потеря таких денег очень ощутима для компании», – говорит Роман Семчишин.
Таким образом, перемена правил игры и кризисная заморозка проектов чреваты убытками для застройщиков. Поэтому-то проекты замораживали лишь в самых безысходных ситуациях, предпочитая любой ценой продолжить стройку, даже если для этого пришлось бы отдать банкам-кредиторам часть своего бизнеса или проектов.
