По словам мэра, при реализации программы необходимо сосредоточиться на вопросе устранения административных барьеров для ведения бизнеса: «Это касается процедур доступа к земельным участкам, получения разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию, лицензирования, контроля и многих других сфер».
Программное обеспечение
Как следует из текста, подпрограммой, в частности, предусматривается создание новых качественных торговых площадей, работающих по новым технологиям и оснащенных современным оборудованием. Потребности в объемах нового строительства определяются следующими факторами:
– отставанием фактического уровня обеспеченности населения Москвы предприятиями торговли и услуг от градостроительных нормативов. На сегодняшний день минимальный норматив составляет 709 кв. м на 1000 жителей (постановление правительства Москвы от 20.05.2011 № 214-ПП), а фактический – 690 кв. м на 1000 жителей;
– необходимостью выравнивания уровня обеспеченности населения предприятиями торговли и услуг по административным округам и районам города Москвы;– необходимостью создания новых предприятий в районах-новостройках;
– потребностью замещения выбывающих предприятий.В результате к 2016 году в Москве должно быть открыто более 7,5 тыс. предприятий отрасли, реконструированы и модернизированы 1,7 тыс. предприятий розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения. А обеспеченность населения торговыми площадями к 2016 году должна достичь 1200 кв. м в расчете на 1000 жителей. (Очевидно, что данные цифры не учитывают развития новых территорий, которые должны войти в состав Москвы летом будущего года.)
Особое внимание предполагается уделить развитию малых предприятий отрасли, а также сетевых форм организации торговли, включая следующие меры:
– предоставление помещений для заключения долгосрочных договоров аренды в установленном порядке;
– предоставление в аренду земельных участков под строительство объектов торговли и услуг;– вовлечение малых предприятий в «сетевые технологии» посредством института франчайзинга;
– строительство малых торговых центров за счет использования банковского кредитования.Иными словами, к 2016 году спальные районы Москвы и районы-новостройки, которые испытывают очевидную нехватку качественных торговых площадей (впрочем, и с «некачественными» тоже возникают некоторые проблемы), окажутся в эпицентре строительного бума небольших торговых центров, а девелоперам будет предложено включиться в программу на пока еще неопределенных условиях, то ли в рамках ГЧП, то ли в «чистом» бизнес-формате, то ли в роли генподрядчиков. Стоит отметить, что именно эта неопределенность пока не позволяет девелоперам оценить перспективы сделанного властями предложения. Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, «на сегодняшний день нельзя однозначно говорить об инвестиционной привлекательности того или иного проекта без привязки к конкретному местоположению и условиям получения земли и техусловий».
Впрочем, подобный формат «мелкопоместных» торговых центров для рынка не новость. «Похожие объекты с небольшой (1–3 тыс. кв. м) площадью уже существуют в Москве – почти у каждой станции метро мы можем наблюдать их, – рассказывает Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE». – Как правило, они очень похожи друг на друга: небольшая нарезка площадей, акцент на непрофессиональных арендаторов, предлагающих небрендовую одежду/обувь, кожгалантерею и бижутерию, товары импульсного спроса. Как правило, основной арендатор этих объектов – продуктовый магазин (иногда сетевой) или дискаунтер. Собственная парковка небольшая или отсутствует. Список продолжать можно дальше, в целом это некачественные объекты недвижимости, функционирующие за счет уже сформированного трафика, но не формирующие его».
Другой формат мелких ТЦ – концептуальные торговые центры площадью 5–10 тыс. кв. м в Москве и городах ближайшего Подмосковья. «Их опыт, – говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, – показывает, что для девелопера такой проект может быть не менее, а иногда и более успешен, чем проект крупного ТРЦ. Например, ТЦ «Океан» в городе Жуковском площадью 8 тыс. кв. м (торговая площадь 6,5 тыс. кв. м). Его якорным арендатором является супермаркет Spar. Об успешности проекта можно судить по тому факту, что даже в кризис арендные ставки практически не снижались, а уровень вакансий минимален».
Потенциальный интерес к ТЦ такого формата прогнозирует и Ярослав Дарусенков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International: «Данный сегмент небольших микрорайонных/районных торговых центров в какой-то степени на сегодняшний день является свободной нишей, которая могла бы привлечь менее крупных игроков, которым как раз не помешало бы содействие со стороны правительства города, хотя бы в рамках согласования проектов».
В том, что такие ТЦ действительно могут представлять интерес для девелоперских структур, отчасти убеждает намерение ГК «Новард», в состав которой входит девелоперская структура «Сити – XXI век». Новое подразделение группы «Новард эстейт» будет строить сеть небольших торговых центров «Ларец» (7–10 тыс. кв. м) в густонаселенных спальных районах Москвы и ближнего Подмосковья и управлять ими. Первый «Ларец» площадью 8,1 тыс. кв. м должен появиться в 2013 году в подмосковном Видном, в составе жилого комплекса «Радужный» (девелопер – «Сити – XXI век»); еще две площадки под строительство компания подобрала в Москве. Вернуть вложения планируется через 8–9 лет. Стоимость строительства, по оценкам экспертов, составляет приблизительно $ 1100–1200/ кв. м с НДС, и, следовательно, объем инвестиций в строительство одного комплекса может варьироваться в пределах $ 9–10 млн, подсчитал директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.
По словам представителей «Новард эстейт», якорным арендатором каждого торгового центра станет продуктовый супермаркет; акцент также будет сделан на арендаторах, оказывающих бытовые услуги: ателье, химчистка, банк, ремонт часов, салон оптики, детский развивающий центр и т. д.
Юлия Мерова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости, торговое направление, GVA Sawyer, приводит и другие примеры: «Такие девелоперы, как ГК «Крост», ГК «Пересвет», уже реализуют в составе своих проектов торговые площади, и не исключено, что со временем будут делать это в сетевом формате. Для них это направление является способом диверсификации бизнеса – получения стабильного дохода от аренды уже после запуска жилого проекта. Также застройщиками небольших ТЦ являются сетевые ритейлеры – продовольственные операторы, такие как Х5. Они строят небольшие районные ТЦ, где сами являются «якорями», при этом оставшиеся площади сдают в аренду».
Арифметика на «Мелководье»
Неопределенность условий заставляет девелоперов и консультантов пока гадать на кофейной гуще, какими могут быть плюсы и минусы участия в программе. Что касается минусов, то, пожалуй, самое радикальное высказывает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, Russia & CIS: «Боюсь, что девелоперы особо не ду мают об этих проектах. Предыдущие инициативы по развитию сетей магазинов у дома и им подобных не реализовывались в полной мере, и, полагаю, они опасаются, что и в этот раз инициативу постигнет такая же судьба. Если говорить об экономике таких проектов, то они требуют значительных усилий – в том числе временных затрат на согласование проекта, и эти усилия не особенно зависят от того, большой проект или маленький. Получается, что удельные затраты на кв. м в небольшом ТЦ возрастут, тогда как доходы, наоборот, снизятся: покупательский поток в них будет значительно отставать от крупных торговых комплексов с хорошим расположением. Привлекательность этих проектов будет сильно зависеть от их местоположения: к примеру, участки около станций метро или остановок общественного транспорта могут заинтересовать девелоперов, но, боюсь, таких предложений будет немного. Участки в глубине спальных районов будут иметь гораздо меньшую инвестпривлекательность».
«Для потенциального девелопера проекта могут возникнуть трудности с привлечением подходящего набора арендаторов: некоторые международные и федеральные торговые операторы могут не проявить интереса к проектам такого масштаба в удаленных от центра районах города», – добавляет Константин Ковалев.
Разделяет мнение коллег Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International: «При строительстве ТЦ девелоперы могут столкнуться с различными сложностями, присущими возведению торговых объектов любого масштаба. Для малых ТЦ актуальны следующие проблемы: небольшая площадь участка (объект нужной площади можно будет построить только за счет увеличения этажности объекта, однако это уменьшает доходность ТЦ: с каждым этажом ставка снижается); низкая проходимость участка (для районных ТЦ проходимость является ключевым вопросом); конкуренция со стороны крупных ТЦ». Кроме того, добавляет Татьяна Ключинская, девелоперу, скорее всего, придется самостоятельно делать отделку для некоторых небольших арендаторов (как правило, несетевых и небрендовых).
Интересную мысль высказывает Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar: «В таких маленьких объектах очень важна эффективная, хорошо продуманная планировка торговых площадей и общая концепция с целью получения оптимальной синергии. Также хочется высказать пожелания отойти от типовых, невзрачных маленьких «коробочек», которые привыкли делать в таком маленьком формате. Мелкий формат при оптимальных затратах также можно сделать приятным и интересным для посещения. Все-таки социальную функцию даже с маленьких ТЦ никто не снимал».
Завершает картину Андрей Васюткин: « В случае интереса профессиональных девелоперов к подобным проектам в процессе эксплуатации небольших ТЦ необходимо будет решать достаточно специфические вопросы, такие как построение правильных взаимоотношений с арендаторами, оптимизация и эффективное управление. Так, если сейчас типичные арендаторы ТЦ в большинстве своем понимают и соблюдают требования УК относительно процесса организации торговли, то «новым» арендаторам, представляющим малый бизнес, возможно, необходимо будет прививать цивилизованные правила торговли».
А если это интересно?
Конечно, в хоре голосов реалистов-пессимистов есть и ноты оптимизма. «Строительство небольших торговых центров может стать интересным для девелоперов, – полагает Татьяна Ключинская, – по следующим причинам: небольшой объем инвестиций (по сравнению с девелопментом крупных объектов); меньшие сроки окупаемости (в некоторых случаях); стабильный локальный спрос. Следует иметь в виду, что успешность проекта ТЦ будет во многом зависеть от его местоположения. Так как торговые центры такого масштаба не могут самостоятельно создавать большой поток покупателей, им необходимо находиться в местах с большой проходимостью людей. Такими местами могут быть ключевые транспортные узлы (станции метрополитена и железнодорожные станции), оживленные улицы, спальные районы Москвы».
«В результате процесса сокращения сети мелкорозничной торговли – ликвидации палаток, закрытия части рынков в Москве, а также вынужденного закрытия мелкорозничных магазинов в связи с запретом на продажу определенной высокомаржинальной продукции (алкогольные напитки) будет повышение спроса на существующие торговые площади со стороны малого бизнеса. Такие торговые комплексы могли бы представлять для них интерес», – считает Андрей Васюткин.
Как уже подчеркивалось, с одной стороны, баланс плюсов и минусов будет напрямую зависеть от позиции властей и предложенных ими условий. Вячеслав Аксенов, директор департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard, утверждает: «В спальных, отдаленных от центра районах при условии хорошего набора арендаторов доходность торгового центра может составлять 12–15 % годовых. Но программа развития ритейла начнет что-то значить для рынка лишь тогда, когда московские власти сформулируют условия получения площадок. Если власти обеспечат недорогое подключение к коммуникациям и не заставят девелоперов решать какие-то социальные вопросы вроде дополнительных парковок, думаю, все выстроятся в очередь. Если же цена вхождения в проект будет слишком дорогой, программа вряд ли заинтересует участников рынка».
С другой стороны, многое будет зависеть от того, на какие экономические параметры будут ориентированы данные ТЦ, а вот тут единства в рядах специалистов не наблюдается. Например, несмотря на то что в программе речь идет о строительстве небольших ТЦ, судя по всему в пределах 5–10 тыс. кв. м, как у «Новард эстейт», Татьяна Ключинская считает: «Успешность проекта отчасти будет зависеть от его площади: чем она больше, тем больше возможности сделать хороший tenantmix. Очевидно, что предпочтительными при прочих равных условиях для ритейлеров будут ТЦ с площадью, приближающейся к 15 тыс. кв. м».
Сложнее всего девелоперам сегодня подсчитать горизонт и перспективность инвестиций в такие проекты. Конечно, тут у каждого эксперта свои точки отсчета и система вычислений, так что всем заинтересованным предстоит выбрать наиболее грамотную с их точки зрения. «С учетом незначительной общей площади объектов (5–10 тыс. кв. м) можно ожидать, – предполагает Константин Ковалев, – что типовым составом арендаторов будет супермаркет («якорь»), 1–3 мини-якорных арендатора и торговая галерея. Ставки аренды (на кв. м в год) в рассматриваемых проектах ТЦ могут составить: $ 150–300 – для якорных арендаторов, $ 300–500 – для мини-якорных и $ 300–1500 –для арендаторов торговой галереи в зависимости от профиля торговли». «Минимальные базовые арендные ставки для якорных арендаторов могут составить $ 400–600/кв. м в год, – прогнозирует Денис Колокольников, – для арендаторов торговой галереи – $ 1000–1500/кв. м в год. О том, насколько это привлекательно, можно судить по одному примеру. В настоящий момент в новом торговом центре такого формата в крупном городе Подмосковья при заявленной ставке для супермаркета в $ 550/кв. м в год переговоры об открытии там ведут 4 ведущие ритейлсети». Юлия Мерова считает, что арендные ставки будут соответствовать средним ставкам для спальных районов Москвы и будут скорректированы в каждом торговом центре в зависимости от площадей арендуемых помещений, прогнозов посещаемости и т. п. «Так, в среднем по Москве ставки для продовольственных супермаркетов на площадь около 3000 кв. м могут варьироваться в диапазоне $ 350–500/кв. м в год, ставки на помещения сопутствующих товаров и магазинов одежды и обуви от $ 500–2500/кв. м в год в зависимости от арендуемой площади и расположения помещения в ТЦ», – приводит данные Юлия Мерова.
Что же касается срока окупаемости вложений в подобного рода проекты, то, по оценкам Валентины Антиповой, «инвестиции в строительство торгового центра площадью до 5 тыс. кв. м составляют около $ 5 млн без учета коммуникаций, в каждом конкретном районе (в зависимости от имеющихся ограничений) внешние подключения могут составить до 100 % от стоимости СМР, плюс маркетинг и операционные расходы». При средней арендной ставке в $ 500–600/кв. м в год сроки окупаемости такого объекта могут составить 4–5 лет – этот показатель вполне сравним со средними ТЦ, полагает эксперт. Ярослав Дарусенков в свою очередь считает, что при оптимизации бюджета строительства небольшого объекта площадью до 10 тыс. кв. м можно уложиться в довольно привлекательный уровень стоимости – $ 800–1000/кв. м, включая проектную стадию, согласование, строительно-монтажные работы, внутренние и внешние инженерные сети.
Если необходима подготовка участка (снос строений, к примеру), то это несколько увеличит бюджет проекта. Также дополнительной нагрузкой может стать выплата процентов в случае оформления кредита на строительство.
Впрочем, расчеты расчетами, но при современных условиях игры на московском рынке приходится «брать, что дают». Как отмечает Алексей Могила, «конкуренция определенно будет». По сути, разрешений на строительство объектов коммерческой недвижимости сейчас не дают, поэтому многие девелоперы захотят поучаствовать в таких проектах.
