По словам президента Союза архитекторов России Андрея Бокова, современные стандарты green building для России могут быть разработаны в течение ближайшего года. В Союзе архитекторов считают, что нужно категорически отойти от ориентирования на западные аналоги, разработав собственную уникальную систему. При этом споры о том, нужна ли такая модель российскому строительному рынку в принципе, среди экспертов идут давно. Дело в том, что даже признанные мировые стандарты (LEED, BREEAM, DGNB, Green Star и др.) содержат более 80 однотипных и однородных рекомендаций – нужно ли в этом случае изобретать «русский велосипед»?
«Стандартов, действительно, много; какой конкретно из них наиболее правильно применять в России, непонятно, – считает Александр Ларин, заместитель генерального директора Central Properties. – Нет, по большому счету, и четкого понимания, что такое “зеленое” строительство и какой объем критериев должен входить в это понятие».
То, что дело «не в стандартах и бумажках», считают и другие эксперты. «Я бы определенно не рекомендовал создавать даже “собирательный образ” из сертификаций конкретно для России, – говорит Маркус Майер, генеральный директор BPS International. – Достаточно уже трех основных конкурирующих на рынке систем, имеющих сложившиеся жесткие подходы и критерии. Эти стандарты хорошо понимают, уважают и знают в России, а также в международном сообществе коммерческой недвижимости. “Новый” русский стандарт явно не будет соответствовать этим важным критериям, и, следовательно, рискует быть либо бесполезным, либо просто вредным».
Создание «очередной системы однотипных рекомендаций» было раскритиковано большинством игроков, считающих, что совпадение пунктов, по которым идет оценка объектов, отнюдь не случайность и не отсутствие фантазии у составителей. «Дело в том, что эти параметры справедливы для большинства объектов недвижимости, вне зависимости от их географического положения, – утверждает Юлия Стефанишина, старший менеджер компании «Эрнст энд Янг». – Другое дело, что ни одна из действующих на сегодняшний день систем сертификации не является идеальной. Например, акцент сделан не на пассивном методе энергосбережения, основанном на архитектурных принципах, а на новых технологиях. Во многих же случаях можно достичь прекрасного результата только за счет оригинальных проектных решений, и это будет экологичнее и экономичнее: не потребуется затрат энергии, скажем, на производство солнечных батарей. Лоббирование рядом производителей определенных энергоэффективных технологий привело к тому, что мало используются простейшие методы энергосбережения, например, правильная ориентация здания по сторонам света: в зависимости от расположения окон мы можем получать энергию, а можем терять ее. Или, пропустив в летнее время воздух через подвал, можно естественным путем, без всяких вентиляторов, кондиционеров, охладить его и затем развести по зданию». Константин Сахаров, генеральный директор ООО «Сочи Гранд Марина» (экоконцепция строительства в олимпийском Сочи, наряду со «Сколково», в свое время стала флагманским проектом green building на госуровне. – Ред.), считает, что, учитывая, национальные особенности строительных норм, стоит доработать для России лишь один или два известных стандарта, да и те «адаптировать очень осторожно». Несколько оптимистичнее смотрят на тему другие эксперты. «Я уверен, что России нужны свои стандарты по “зеленому”, устойчивому строительству и энергоэффективности. Не очень принципиально, какими они будут, собранными из лучших мировых практик, дополненными какими-то своими идеями, – утверждает генеральный директор группы компаний «Экодолье» Константин Филиппишин. – Хотя Россия пока в самом начале пути и все это обсуждается преимущественно в экспертных сообществах, главное, чтобы они появились и стали обязательными для исполнения. Другое дело, что, как и все российское законодательство, “зеленый” стандарт строительства будет иметь смысл лишь тогда, когда он будет соблюдаться, будут включены конкретные механизмы контроля его реализации и станет государственной политикой».
О том, что возможная экологическая сертификация недвижимости и строительства позволит перейти русскому рынку на качественно иной уровень, представители сообщества говорили и на Комиссии по модернизации при Президенте РФ, еще в июне прошлого года. «Green building несет российскому рынку и бизнесу новые ценности – то, чего в России действительно очень не хватает, – считает Александр Андрианов, исполнительный директор Национального агентства устойчивого развития. – Кроме того, экологическая сертификация работает на такой важный для российского бизнеса параметр, как прозрачность рынка. Причем речь идет не только о необъяснимо высоких ценах, например, в Москве, о сверхдоходах бизнеса и о коррупции. Вокруг всего строительного бизнеса еще множество других: коммунальная сфера, рынок энергетических мощностей, согласований и т. д. Грамотная экологическая сертификация позволяет в интересах бизнеса провести оценку объекта по таким критериям, которые позволят увидеть многие скрытые перерасходы, лишних подрядчиков, “слишком далеких” поставщиков, дорогие альтернативы и т. д. В итоге на рынке коммерческой недвижимости это позволит заказчику или арендатору выбрать более эффективный проект».
С возможным появлением российских нормативов аналитики связывают и новые шаги к совершенствованию законодательства – хотя бы потому, что «зеленый стандарт» просто задохнется в устаревших нормах. «Не все критерии международных систем сертификации совместимы с российскими СНиПами и другими нормативными актами, что влечет временные издержки в процессе согласования проекта с государственными органами, – продолжает г-жа Стефанишина. – И это безусловный плюс для дальнейшего развития всего сектора экологического строительства». Заметим, что говорить о национальном стандарте как о стандарте одной конкретной страны некорректно. Так, корни упомянутых LEED, BREEAM и DGNB – в разных странах, и ни в США, ни в Великобритании, ни в Германии они не являются юридически обязательными или законодательно закрепленными. «Наоборот, все организации, занимающиеся сертификацией, стремятся стать всемирно известными и доминирующими, подобно нормам ISO», – говорит Маркус Майер.
Среди основных игроков, в разное время так или иначе фигурирующих в качестве разработчиков национальных экостандартов и авторов проектов green building, открытий не было. Чаще других назывались российский Совет по экологическому строительству (BREEAM Россия, BREEAM – Sochi Olympics 2014), ГК «Олимпстрой», Комитет по энергоэффективности и экологии недвижимости при Гильдии управляющих девелоперов (критерии добровольной сертификации на основе сочетания LEED USGBC и BREEAM Canada – Green Globes; Система концептуальных рекомендаций (СКР) – на основе LEED USGBC, совместно с Комитетом по строительству Санкт-Петербурга). Упоминалось, разумеется, Минприроды и НП «Центр экологической сертификации – зеленые стандарты», Лесной попечительский совет России, Национальное бюро экологических стандартов и рейтингов (НБЭСР) и ведущий экологический аудитор России – группа компаний EcoStandart (последние представили совместную разработку комплексной оценки строительных и отделочных материалов – стандарт «EcoMaterial»). Впрочем, в фигурировании такого количества властных и околовластных структур эксперты видят и основную возможную проблему – от рекомендательного пряника останется только обязательный кнут. «Для начала, все станет намного сложнее и дороже, – говорит Константин Сахаров. – А если наложить все это еще и на реалии наших и без того непростых СНиПов… даже не берусь фантазировать». «На мой взгляд, государство должно лишь установить и разработать четкие правовые рамки, которые определяют минимальные стандарты, связанные с загрязнением окружающей среды, эффективным использованием энергетических ресурсов и т. д., – утверждает г-н Майер. – Да, эти структуры должны стать более требовательными с течением времени и, самое главное, – должны контролироваться и поддерживаться государством. Напомню, что международные стандарты в области сертификации не касаются правовых аспектов той или иной страны, а предназначены для измерения, выделения и развития существующих положительных инициатив. Целью “зеленых” стандартов является поощрение участ ников рынка, которые хотят сделать дополнительный шаг с точки зрения экодевелопмента, независимо от возможностей законодательства своей страны. Другое дело, что самая большая проблема в России – не законы, а контроль над их строгим соблюдением. И вот это уже задача государства».
Возможное превращение «благой идеи в обязаловку» у собственников и девелоперов, действительно, вызывает настороженность. «Да, экологичное строительство должно стать в лучшем смысле политикой государства, – считает Александр Ларин. – Но пусть все нормы будут рекомендательного характера. Государство должно не обязывать, но направлять и заинтересовывать в реализации “зеленого” строительства. Если же все сведется к “обязаловке”, то участники рынка получат проекты, затраты на реализацию которых возрастут, а вот получение дополнительного возможного дохода прогнозировать пока сложно».
Игроки полагают, что одним из факторов успеха и внедрения стандартов станет непременное вовлечение в их разработку экспертного и профессионального сообщества, от строителей до девелоперов. «Нельзя обойтись только коридорами госучреждений, – считает Константин Филиппишин. – Иначе мы получим полностью выхолощенный документ, оторванный от реалий и практики, который не найдет применения. “Зеленый стандарт” должен воплотить идеи, которые разделяются и сообществом профессионалов, и потребителями. Здесь, конечно, нужно активно вводить институты общественных организаций. Например, мы в НАМИКСе уже несколько раз это обсуждали, и за последние два года добились понимания со стороны многих руководителей, которые готовы оказать поддержку при разработке и реализации таких стандартов». «Нет сомнения и в том, что, если экологическая сертификация станет обязательной по закону, это приведет к долгой путанице, несуразным ограничениям и запретам, отступлениям согласованности в действиях разных ведомств и к росту коррупции в конечном итоге, – утверждает Александр Андрианов. – Уверен, что экологическая сертификация должна быть добровольной, но хорошо стимулироваться государством: дотации, субсидии и гранты для тех, кто активно проявляет себя в направлении повышения энергоэффективности и снижения затрат. Однако такая перспектива выглядит скорее фантастической, чем реальной».
Возможной проблемой для чиновников при разработке стандартов станет «советский подход» – некая память о том, когда ресурсы в СССР не стоили практически ничего, а цены на бензин, энергию, газ и другие невозобновляемые ресурсы искусственно поддерживались на минимальном уровне. «Ведь мы никогда ничего не экономили и даже не проектировали, не строили экономное производство, – считает г-н Филиппишин. – Многие наши производства были невероятно затратны. Мы могли на коленке создавать прекрасные лабораторные образцы, но внедрить их в производство, производя недорогие товары народного потребления с использованием самых современных научных разработок, – нет. До сих пор и в нашем законодательстве, и в менталитете очень много пережитков той системы. Мы буквально ходим по золоту и не ценим то, что имеем».
«Зеленые стандарты» пока вообще называют скорее гостями из будущего, отмечая, впрочем, что девелоперы и собственники «видят мировой тренд». Как и то, что многие иностранные компании, выходящие на российский рынок, уже сейчас рассматривают аренду исключительно “зеленых” офисов (последнее может быть связано как с корпоративной политикой о социальной ответственности, так и с маркетинговой стратегией). «С учетом того, что рынок постепенно совершенствуется как в области строительства, так и управления “зелеными” объектами, со временем будет можно ожидать постепенного снижения стоимости услуг по оценке, сопровождению экологического строительства и управлению подобными объектами. И девелоперы, которые планируют остаться на рынке всерьез и надолго, думают не о том, насколько это выгодно и легко сейчас, а о том, что в будущем без этого работать станет невозможно», – отмечает Юлия Стефанишина.
Впрочем, немало игроков полагают, что ударяться в экологию русскому рынку недвижимости рановато. «Тема слишком модная, отчасти спекулятивная, при этом, повторюсь, во всех смыслах далеко не дешевая и… отчасти надуманная, – говорит Константин Сахаров. – В результате введения тех же стандартов мы рискуем получить лишь очередные строительные нормы и особенности законодательства, но никак не повышение экоответственности». Другие эксперты считают, что, «когда схлынут ажиотаж и мода, придет настоящая работа», и даже называют конкретный срок, за который российский рынок недвижимости может «позеленеть». «В России быстро всему учатся; думаю, пяти лет будет достаточно, – считает Маркус Майер. – Кроме того, кризис оказал положительное влияние: очевидно, что качественные и выверенные концепции имеют преимущество перед наспех “нарисованными”, что раньше было нередкой практикой у многих девелоперов».
В любом случае, в том, что переход должен быть эволюционным, но не революционным, уверены абсолютно все. Правда, одним лишь экоимиджем сыт не будешь, и проекты green building непременно должны быть интересны экономически. Например, учитывая российский климат и неизбежное увеличение цен на энергоносители, рекомендуется обратить внимание на инвестиции в энергосбережение как часть экостандартов. Не стоит забывать и о том, что инвесторы и международные арендаторы заинтересованы в снижении эксплуатационных расходов на протяжении всего жизненного цикла здания, независимо от того, имеет оно сертификат или нет. Другие считают, что вкладываться собственники и девелоперы будут как «из любви к природе», так и из возможности «продать дороже в будущем». «Если проект хороший и находится в удачном месте, то экоконцепция только добавит ему баллов при продаже. Если нет, стандарты не помогут», – утверждает г-н Сахаров.
Между экосертификацией и «дорого» еще долго будет стоять знак равенства, уверены участники рынка. По разным данным, стоимость возведения проекта по системе green building выше традиционных на 2–10 %, в России – как минимум на 20–25 %. Впрочем, утешением может послужить то, что стоимость аренды в «экоконцептуальном» здании в США и Европе на 3–12 % выше, и это при более высоком уровне заполняемости (1–3 %). «Более высокие затраты сегодня – это такая инвестиция рынка в будущее, и она оправданна сегодня, пока цены на энергоносители не так высоки. Не стоит, например, надеяться, что в ближайшее время не подорожает газ. И если все это сложить, разговоры об энергоэффективности уже не будут казаться размышлениями футуристов», – считает г-н Андрианов. Некоторых игроков вопрос об окупаемости «зеленых» проектов откровенно раздражал: почему же, когда строят «обычный» бизнес-центр, приносящий городской среде одни проблемы, никто так дотошно ничего не высчитывает, говорили они.
Возможно ли «позеленение» уже существующих проектов? И да, и нет – многое зависит как от объекта, так и от сертификата, который хочет получить его владелец (например, сертифицировать его как новое здание, как редевелопмент, как интерьеры, как уже использующееся здание и т. п.). В любом случае, владельца уже существующего объекта ждут серьезные дополнительные расходы. Впрочем, собственникам известного «Эмпайр Стейт Билдинг», здания, которому почти 100 лет, это не помешало в свое время получить «зеленую» сертификацию. «Если говорить в целом о том, что эффективнее, сертифицировать новые или уже существующие объекты, то, как и с любым объектом недвижимости, выгоднее вложить несколько десятков тысяч долларов в разработку концепции проекта и с самого начала заказать ее у консультанта, нежели начать строить, а потом переделывать проект или снижать ставки аренды чтобы “загрузить” площади, теряя сотни, а то и миллионы долларов, – утверждает г-жа Стефанишина. «“Сделать зелеными” в наших реалиях звучит как покрасить в другой цвет, – говорит Константин Сахаров. – Суть от этого не слишком изменится. А вот учитывать стандарты в новых проектах – совсем другая тема». Господин Ларин вообще считает, что дорабатывать уже существующее до “зеленого” сравнимо с перестройкой здания: «Не думаю, что эта тема найдет большой отклик у собственников и девелоперов. Гораздо проще запускать новое».
Пока же green building даже в Москве остается скорее модной дорогой игрушкой. Российские участники рынка говорят о том, что тема все еще «слишком западная», а местные арендаторы при выборе вообще не придают значение экоконцепции зданий. В «зеленое» не слишком-то верят – и в качестве основной причины в профессиональных сообществах называют отсутствие на всех уровнях поддержки государства, без которой развитие green building в России (как и в мире) представляется невозможным. К тому же на данный момент собственники просто не слишком вникают в то, что экорешения действительно способствуют капитализации их проектов. Переход на “зеленое” будет непростым – в этом уверены все. «Думаю, будет очень сильное противодействие, в том числе со стороны тех участников рынка, которые имеют затратные производства, используют неэффективные технологии, вредные материалы, – убежден Константин Филипишин. – Вот они-то и будут кровно заинтересованы в сохранении существующей ситуации». «Да, пока для большинства горожан разговоры об окружающей среде – не более чем “городская легенда”, – делится Александр Андрианов. – Ну какая в городе окружающая среда? Асфальт и камни? Тем не менее экологическая сертификация подразумевает определенную нагрузку на застройщика (девелопера/эксплуатирующую организацию), связанную с развитием зеленых насаждений (причем определенных, характерных для местности, вписанных в нее) и максимальное снижение давления на среду. Даже хорошо организованный процесс на строительной площадке ведет к снижению количества мусора, грязной воды, к лучшей утилизации отходов, вод и грунтов». «Зеленые» инвестиции должны быть однозначно рыночными, и внедрять в России их стоит лишь тогда, когда есть четкий анализ, прогнозы и расчеты, считают представители профессиональных сообществ. В противном случае green building станет «любимой темой» для не слишком чистоплотных строителей, у которых появится желание спекулировать на модной теме, откровенно завышая сметы. «Если убрать экономическую составляющую из концепции “зеленого” строительства, мы получим сектор, который либо должен субсидироваться государством, либо он перестанет развиваться вообще. Для того чтобы рынок был устойчивым и саморазвивающимся, необходимо наличие спроса, четкое понимание периода окупаемости проекта. Не думаю, что девелоперы готовы строить проекты, которые убыточны. Экология должна быть экономичной», – утверждает Юлия Стефанишина. В любом случае, даже по самым оптимистичным прогнозам, наступления «экоэры» в России стоит ожидать не раньше, чем через 7–10 лет.
