Заплатив $ 1,1 млрд за ТРЦ «Галерея» на Лиговском просп., фонд поставил абсолютный рекорд на рынке коммерческой недвижимости России, отмечают наблюдатели.
Как рассказали агентству Bloomberg несколько человек, знакомых с ходом сделки, Morgan Stanley Real Estate Fund VII купил ТРЦ «Галерея» у Meridian Capital CIS Fund, за которым стоит группа инвесторов из Казахстана, включая Аскара Алшинбаева. Они отказались раскрывать себя, поскольку сделка носит частный характер.
К сожалению, участники сделки отказались сообщать ее подробности. Между тем известно, что Jones Lang LaSalle, выступающая брокером площадей ТРЦ «Галерея», также стала консультантом этой сделки.
Покупка позволит фонду Morgan Stanley стать еще ближе к инвестированию средств, предоставленных своими поручителями в июне 2010 года. На сегодняшний день фонд успел инвестировать меньше половины из $ 4 млрд, находящихся в его распоряжении. Стоит отметить, что среди компаний, пожелавших вложить средства в фонд, – China Investment Corp., Canada Pension Plan Investment Board и Government of Singapore Investment Corp. Согласно принятому решению крайний срок для вложения денег, которые сумел привлечь фонд, был продлен на 12 месяцев, до июня 2013 года.
Напомним, что объем продаж на рынке коммерческой недвижимости России составил около 5 млрд евро ($ 6,3 млрд) в 2011 году, что на 15 % меньше, чем в 2010 году, сообщили в Real Capital Analytics. Данная сделка показательна в силу ее беспрецедентного масштаба для рынка Петербурга, уверен Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St.-Petersburg. «Тот факт, что покупателем стал Morgan Stanley, крупнейший международный игрок, это пример продажи объекта, действительно, международного инвестиционного качества. И то, что мы увидели эту сделку, показывает, несмотря на опасения и скепсис многих международных инвесторов по отношению к российским проектам и активам в области недвижимости, если объект обладает настоящими качествами и является инвестиционно привлекательным, он может быть продан за высокую цену крупному зарубежному инвестору», – уверен г-н Пашков.
В свою очередь, Александр Волошин, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, сообщил, что инвесторы рассчитывают на показатель доходности объекта на уровне 8,5–9 %. На сделку ТРЦ «Галерея» пришлась почти половина инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга ($ 2,268 млрд, по информации Jones Lang LaSalle) в 2011 году. Северная столица уверенно удерживает второе место по перспективности своего рынка коммерческой недвижимости после московского, говорит Сергей Чемерикин, директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield. «Об этом, в частности, говорит то, что в последние годы на нем мы наблюдали и иные сделки, пусть и не такого масштаба, как с ТЦ “Галерея”. Примерами могут послужить покупка “Невского Пассажа” компанией Jensen Group и продажа портфеля недвижимости компании “Макромир”», – добавил эксперт.
В Петербурге сегодня есть немало интересных функционирующих проектов, среди которых заметно выделяются такие как ТЦ «Невский Центр», ТК «Сенная», ТЦ «Гранд Каньон», согласен с коллегой Андрей Шувалов, директор департамента стратегического консалтинга компании Dyer. «Эти проекты имеют хорошее местоположение и качественную концепцию, позволяющие им создавать стабильно высокий доход с арендных поступлений, что является основополагающим фактором при принятии инвестором решения о покупке объекта», – рассказывает он.
ТРЦ «Галерея», без сомнения, является успешным проектом в первую очередь благодаря своей локации, обращает внимание Борис Левянт, генеральный директор ABD Architects. «Однако в успехе немаловажную роль сыграла совокупность всех трех факторов: и вполне удачная концепция, и пул арендаторов, и прекрасное расположение», – заявил г-н Левянт.
Международные инвесторы понимают российский рынок, свидетельством этому является заключение данной сделки, замечает Виктор Макшанцев, руководитель департамента фондов прямых инвестиций в инфраструктурные проекты и недвижимость «ВТБ Капитал Управление инвестициями». «В Петербурге есть, по нашему мнению, объекты институционального качества, как в коммерческом, так и в жилом сегменте недвижимости, а также ряд высоко профессиональных девелоперов. Со стороны нашего совместного с Ashmore Private Equity фонда мы также рассматриваем несколько потенциальных сделок в Санкт-Петербурге», – сообщил CRE г-н Макшанцев. Вместе с тем он не стал уточнять, какие именно объекты интересны фонду по причинам конфиденциальности, заявив, однако, что «фонд VTBC-Ashmore Real Estate Partners I LP прежде всего ориентируется на общую целевую доходность IRR сверх 25 %».
Адекватной сумму сделки «с учетом масштаба торгового комплекса и крайне привлекательной локализации» считает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». «Премия на уровне 30–35 % к средним рыночным ценам для сопоставимых площадей представляется в данном случае вполне оправданной», – заявил аналитик. Сергей Чемерикин обращает внимание на то, что на рынке недвижимости разницу между ценой продажи объекта и затратами на его строительство называют прибылью девелопера. «Это та прибыль, которую он не получает в течение всего периода строительства объекта (на протяжении двух–четырех лет), поэтому она и кажется такой большой при продаже уже построенного объекта недвижимости. Но я бы обратил внимание на то, что $ 380 млн – это не все затраты, понесенные девелопером, так как, например, надо заплатить еще проценты по привлеченному кредиту»,– заключает эксперт. Кроме того, он не исключает, что «Галерея» имеет ряд скрытых возможностей по повышению своей капитализации, благодаря чему на этой инвестиции можно заработать больше заявленных 9 % годовых.
