Сегодня гостиничный комплекс «Октябрьская» состоит из четырех корпусов совокупной площадью 48,5 тыс. кв. м и занимает без малого два гектара земли по разные стороны Площади Восстания, напротив Московского вокзала. В основном флигеле, выходящем фасадами на Лиговский проспект, работает четырехзвездочная гостиница на 373 номера. В примыкающем к нему корпусе (здание с надписью «Город-герой Ленинград») обустроен бизнесцентр. В угловом доме 41/83 – отель уровня «три звезды» на 111 номеров, а соседнее здание (Лиговский проспект, 43–45) приспособлено под офисные цели.
Уже началось поэтапное обновление номеров в угловом здании 41/83, а чуть позже стартует комплексная реконструкция дома 43–45 под офисно-торговый комплекс. На сегодняшний день полностью закончен ремонт фасада и организована художественная подсветка основного корпуса на Лиговском, 10.
Новая веха
Новейшая история отеля началась в середине 1990-х, когда постановлением мэра Анатолия Собчака гостиницу включили в список приватизируемых объектов. Одним из первых активом заинтересовался Викинг Банк. Он начал вкладываться в реновацию «Октябрьской», выделяя деньги на обновление и переоснащение, ремонт фасадов, строительство котельной и пр. Началась постепенная трансформация типовой советской гостиницы (со всеми ее достоинствами и недостатками) в современный гостиничный комплекс. По словам первого заместителя председателя правления Викинг Банка Александра Заозерского, в период с 1996 по 2003 годы в реконструкцию отеля было вложено $ 20–25 млн. «Это было инвестиционное финансирование», – пояснил он.
Весной 2005-го на торгах Фонда имущества было продано 60 % акций, принадлежавших городу. За лот боролись 14 компаний, и при начальной стоимости в 312 млн рублей актив достался, как тогда все говорили, за беспрецедентно высокую цену в 1,383 млрд рублей (порядка $50 млн) Викинг Банку. Эта покупка стала самой крупной приватизационной сделкой того периода. Большинство экспертов тогда считали, что покупатель переплатил и окупаемость вложений вызывает серьезные сомнения. Но, как показала практика, затраты вернулись сторицей. По данным г-на Заозерского, за шесть лет (с 2005 по 2011 годы) вложения уже окупились трижды.
На определенном этапе у администрации отеля и инвестора были планы по реконструкции корпуса, выходящего фасадом на Площадь Восстания, под пятизвездочный отель с последующей передачей его в управление международному оператору. Но поскольку часть помещений в этом корпусе (где работали точки общественного питания) принадлежала другому собственнику – ООО «На Знаменской», осуществить задуманное не удалось. «Это был бы эффективный проект. Переговоры о выкупе помещений велись неоднократно, но соглашение не было достигнуто», – говорит Александр Заозерский.
Инвестор оказался в сложном положении, так как гостиница осталась без ресторана. Но постепенно был решен и этот вопрос. К тому же в условиях жесткой конкуренции акционеры банка посчитали нецелесообразным использовать все здания под гостиничные функции, поскольку в ближайшем окружении работали «Новотель», «Коринтия Невский Палас», «Рэдиссон», близились к завершению проекты Crowne Plaza, «Парк Инн», «Ибис», закладывались новые объекты. Поэтому два здания «Октябрьской» были переориентированы под офисы, а в основном корпусе на Лиговском проспекте началась масштабная реконструкция. До кризиса были отремонтированы фасады и номера, установлены современные лифты, обустроены пять конференцзалов, два ресторана и салон красоты. В 2008 году Федеральное агентство по туризму официально сертифицировало «Октябрьскую» как отель «четыре звезды». По словам генерального директора гостиницы Владимира Иванова, это единственный случай в России, когда в результате постепенной (без закрытия) реконструкции была повышена категория объекта. Кстати, г-н Иванов уже 20 лет руководит гостиницей и считается одним из опытнейших отельеров. По итогам 2010-го среднегодовая загрузка отеля была на уровне 55 %, за прошлый год этот показатель вырос до 65 %. Актуальная цена одноместного номера – 4,7 тыс. рублей. Чуть выше заполняемость филиала гостиницы (Лиговский пр., 41/83), хотя он позиционируется как трехзвездочный. Бизнес-центры тоже стабильно генерируют доход. В здании, выходящем фасадом на площадь, небольшие помещения (25–30 кв. м) сдаются в аренду по цене 1–1,1 тыс. рублей за «квадрат». Объект не классифицирован, так как не реконструировался под бизнес-центр и не имеет своей парковки. Клерки могут воспользоваться общественной или платной стоянкой на площади. По итогам ушедшего года бизнес-центр был загружен на 80 %. А в здании на Лиговском пр., 43–45 и вовсе нет вакантных площадей. По словам г-на Заозерского, иногда на офисы в этом доме формируются листы ожидания. Площади сдаются по 950 рублей/кв. м в месяц.
В поисках эффективной функции
Ближайшие планы инвестора связаны с так называемым филиалом гостиницы – двумя примыкающими друг к другу зданиями напротив Московского вокзала, на углу Невского и Лиговского проспектов. Оба здания находятся под охраной КГИОП. В доме по Лиговскому, 41/83 общей площадью чуть более 6,5 тыс. кв. м уже началась поэтапная реновация. К обустройству интерьеров отеля привлечено шведское архитектурное бюро Lundwall Architects. По словам Владимира Иванова, к маю следующего года будет обновлена примерно треть номеров, к осени отремонтируют еще столько же, остальное – к новому сезону 2013-го. Затраты оцениваются в 3 млн евро.
В конце прошлого года на первом этаже открылась кафе-кондитерская с французской кухней Du Nord. Она предназначена как для постояльцев отеля, так и для уличных клиентов. Переоборудование точки общепита обошлось в 550 тыс. евро.
С судьбой соседнего дома (Лиговский пр., 43–45) акционеры банка до конца не определились, «идет отработка концепции». Пока площади сдаются под офисы. «Здание старое, без капремонта, и если его не реконструировать, то через несколько лет оно начнет разваливаться. Его небольшой размер и градостроительные ограничения не позволяют организовать здесь современный торговый комплекс», – поясняет Александр Заозерский. Собственник намерен реконструировать здание под многофункциональный комплекс, увеличив площади с нынешних 7,5 тыс. до 30 тыс. кв. м. По предварительным оценкам, первые несколько этажей будут отданы под торговлю, выше будет деловая часть. Дополнительные площади инвестор намерен получить за счет дворового пространства, где находится бывшая котельная, а также офисное здание, принадлежащее другому собственнику. Сейчас ведутся переговоры о покупке этих объектов. Затраты на реализацию такого варианта многофункционального комплекса могут составить до 30 млн евро, окупаемость вложений – 11–12 лет.
Мнения экспертов о наиболее эффективных функциях объекта в целом совпадают. «Сердце города, центральная площадь, главная магистраль, основной и самый загруженный железнодорожный вокзал, несколько станций метро, крупная концертная площадка (БКЗ “Октябрьский“) – такое местоположение и окружение позволяют развивать все виды коммерческой недвижимости. Но современный торговый комплекс здесь невозможен без масштабной реконструкции, а ее сдерживает охранный статус объекта. Поэтому целесообразно в качестве доминирующей оставить гостиничную функцию с обновленным фондом, добавив к ней офисные площади», – считает директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков.
С ним во многом солидарна заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St.Petersburg Евгения Васильева: «Здание небольшое, и если проводить реновацию, то здесь наиболее востребованы будут офисы и, возможно, апартаменты. К торговле надо подходить с осторожностью, так как рядом два гиганта – “Галерея” и “Стокманн Невский Центр”. Ритейл может быть востребован только на первых двух-трех этажах. Надо четко продумать и формат магазина, уместно размещение универмага одного крупноформатного ритейлера, объединяющего несколько брендов. И даже в этом случае риски довольно высоки, ибо с открытием “Галереи” снизились обороты стрит-ритейла даже на Невском проспекте. Особенно важно решить вопрос с парковкой». «Примеров удачного совмещения торговой и офисной функций немного. В этом случае, как правило, успешно работают только первый этаж и кафе/рестораны. Поэтому я бы посоветовал увеличить офисную функцию. При качественной концепции и строительстве спрос на офисы в этом месте будет достаточно высоким, а для торговли разумнее ограничиться помещениями стрит-ритейла. Такие объекты ликвидны и будут приносить больший доход с аренды, нежели вторые–третьи этажи», – заключает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
