Битва за улицы

В середине прошлого года группа компаний «ПИК» объявила тендер среди консалтинговых компаний, которые займутся сдачей в аренду и комплектованием пула арендаторов в коммерческих помещениях во всех жилых комплексах девелопера. Его итоги были подведены летом, а победителями торгов стали такие компании, как ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, S. A. Ricci и Penny Lane Realty. На первом этапе эти компании получат около 50 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а позже могут получить еще 110 тыс. кв. м в тех комплексах, которые только будут строиться. Раскрыть условия тендера в ГК «ПИК», как и в этих трех компаниях, отказались, но представитель одной из них признался, что «комиссионные были более чем щедрые». Ранее, в феврале 2011 года, похожий тендер среди консультантов проводил Сбербанк России. Тогда банк принял решение сократить в Москве число арендованных отделений, а взамен увеличить число офисов, расположенных на купленных площадях. По итогам этого тендера, крупные заказы на подбор помещений получили в семь столичных компаний, среди которых Penny Lane Realty, Colliers International, «Магазин Магазинов/CBRE» и другие крупные консультанты.

В этих тендерах участвовали и другие консалтинговые компании, которые, несмотря на поражение, отказываться от следующих конкурсов даже не думают. Более того, все больше и больше компаний, ранее не рассматривавших сегмент стрит-ритейла как перспективную сферу, вовсю пытаются выйти на этот рынок, скупая лучших специалистов и запуская соответствующие отделы. В чем дело?

Переход крупных консультантов в сегмент стрит-ритейла случился не от хорошей жизни. «Большинство крупных консалтинговых компаний, которые в принципе занимались торговой недвижимостью, в первую очередь были “заточены” на торговые центры, так как с ними гораздо проще взаимодействовать, – признает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. – В ТЦ брокер подписывает один контракт на сдачу помещений в аренду и затем общается с арендаторами, тогда как в стрит-ритейле каждым помещением владеет, как правило, отдельный собственник, поэтому брокеру приходится заключать многочисленные договоры и выстраивать индивидуальные отношения с каждым из участников сделки». «Все крупные компании предпочитают работать с большими проектами, так как они более прогнозируемы и консультанты уже имеют партнера в лице девелопера и застройщика. Задачами консультанта являются представление проекта на рынке и поиск и подбор арендаторов», – соглашается с ним руководитель отдела стрит-ритейл департамента торговой недвижимости Colliers International Виктория Камлюк. – В стрит-ритейле же каждый объект является отдельным проектом. Задача консультанта – активная продажа: инициировать диалог с каждой из сторон, найти сначала клиента, которому требуются услуги, а чаще всего они говорят: “Нам ничего не нужно”. А затем подобрать подходящую, платежеспособную вторую сторону».

Во многом катализатором прихода консультантов в эту сферу стал финансовый кризис. «Существенный рост интереса компаний-консультантов к сегменту street retail был отмечен в кризисный период, когда многие крупные проекты торгово-развлекательных центров, приносившие основной доход департаментам торговой недвижимости, оказались “замороженными” и было необходимо искать новые источники доходов», – утверждает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Однако сегмент стрит-ритейла показал хорошую динамику восстановления после кризиса и, по словам Виктории Камлюк, сумел избежать остановки, и падение ставок на объективно ликвидные помещения было гораздо меньше. Именно поэтому крупные компании начали работу в сегменте стрит ритейл. «Сегмент street retail является наиболее стабильным сегментом среди остальных секторов рынка коммерческой недвижимости, – настаивает руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик. – Даже в острую фазу кризиса спрос на торговые помещения с выгодным расположением сохранялся на высоком уровне. Ряд ведущих игроков рынка в рамках расширения своего присутствия в сфере коммерческой недвижимости в последние два–три года открыли направления street retail». «Создание брокерских отделов, специализирующихся исключительно на объектах формата стрит-ритейл, стало возможно благодаря развитию рынка и повышению уровня конкуренции между ведущими консалтинговыми компаниями в последние годы, а также расширению комплекса оказываемых услуг», – комментирует партнер, директор департамента торговой недвижимости S. A. Ricci Илья Шуравин. Например, как рассказывает эксперт, к консультантам обратился федеральный сетевой ритейлер, который ищет помещения не только в ТЦ, но и в объектах уличной торговли, а компания не предоставляет услуги в «уличном» сегменте рынка. «В результате компания упускает часть выгоды, а у клиента остается впечатление, что консультант не обладает достаточными возможностями для удовлетворения его потребностей, а это – прямые репутационные издержки», – заключает г-н Шуравин.

Для более мощного развития этого сегмента были и другие стимулы. Многие консультанты надеялись, что после кризиса потребность в услугах на торговых центрах снова возрастет, а объектов будет строиться если не больше, то уж точно не меньше, чем до 2007 года. Но и тут ожидания игроков рынка не оправдались. «В Москве после прихода нового мэра стало строиться все меньше торговых центров, поэтому фронт работы для консультантов и брокеров существенно сократился, – говорит коммерческий директор консалтинговой компании NA Group Евгений Данилов. – В то же время в сегменте стрит-ритейла активность рынка кипит: в существующих помещениях происходит постоянная ротация арендаторов, а также на рынок постоянно выходят новые площади в новых жилых домах, строительство которых хоть и замедлилось, но все же продолжает вестись». Действительно, в 2011 году власти расторгли более 300 инвестконтрактов с девелоперами, отменив строительство примерно 8 млн кв. м недвижимости, среди которых доминировали торговые и офисные центры. Сейчас же объемы строительства в Москве падают, а торговые центры признаны основным «виновником» столичных пробок. «В Москве практически не строятся торговые центры, а за новые объекты ведется ожесточенная борьба, причем выигрывают, как правило, международные компании, способные существенно снижать цены до демпингового уровня. Таким агентствам главное – показать красивые результаты в отчетности головному офису. Стрит-ритейл – единственный вариант, где на данный момент можно заработать хорошие деньги», – настаивает Алексей Могила. «Street retail – это половина рынка торговой недвижимости в целом, очень важный и интересный сегмент, который дает оборот, сравнимый с торговыми центрами, а в текущей политике администраций Москвы и Санкт-Петербурга является для многих компаний сетевой розницы практически единственной возможностью для развития», – подтверждает руководитель отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle Светлана Ярова.

Именно за длинным рублем потянулись в «уличный» сегмент такие монстры, как Colliers International, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Knight Frank и др. Их шаг вполне оправдан. «Обладая таким именем и ресурсами, как у ведущих консалтинговых компаний, вполне можно захватить любой сегмент, если не скупиться на хороших сотрудников и рекламные бюджеты», – полагает Евгений Данилов. По его словам, до кризиса сегментом стрит-ритейла занимались во многом мелкие агентства недвижимости, которые ради своей комиссии готовы были браться даже за самые сложные проекты. Впрочем, интерес к рынку проявляли и консалтинговые компании «второго эшелона», не имеющие западных корней. Например, активными игроками рынка были такие компании как ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, Praedium Oncor International, S. A. Ricci и др. Сейчас эти компании во многом правят бал на рынке и находят контракты на сдачу самых качественных и прибыльных помещений.

«Сейчас создавать команду по стрит-ритейлу уже поздно: рынок уличных помещений весьма ограничен и базируется на сформировавшихся личных отношениях», – уверен Алексей Могила. По его словам, структуры отделов street retail и торговой недвижимости совершенно разные. «Если при работе с ТЦ договоренности директора департамента с собственником было достаточно для комфортной работы менеджеров, то в стритритейле каждый брокер должен выстраивать свои отношения с собственниками», – подчеркивает г-н Могила. С ним соглашается и директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева: «Несмотря на то, что многие компании-консультанты только сейчас начали осваивать этот сегмент коммерческой недвижимости, назвать этот рынок развивающимся нельзя, он уже развит. Работа в данной сфере отличается большей динамичностью, по сравнению с сегментом торговых комплексов. Здесь каждая сделка – это отдельный проект, который требуется выполнить качественно». При этом, по ее словам, данный сегмент очень четко структурирован, и на сегодняшний день расстановка сил на нем давно определена. «Уже сложилась эффективная система взаимодействия основных игроков рынка: собственников помещений, их арендаторов или покупателей и профессиональных компаний консультантов в сегменте street retail», – предупреждает г-жа Рева.

Тем не менее пришедшие на этот рынок «монстры» консалтингового бизнеса сдаваться не собираются. Более того, утверждают, что именно их компании становятся законодателями мод в этом сегменте. «Наша компания полтора года назад открыла новое направление стрит-ритейла, пригласив сразу команду консультантов. За 2011 год направление стрит-ритейла признано лучшим новым проектом в компании Colliers International, что еще раз подтверждает: при правильно поставленной работе это направление может быть успешным и в структуре крупной компании», – говорит Виктория Камлюк. Светлана Ярова и вовсе относит созданный пару лет назад отдел стрит-ритейла компании к пяти–семи самым успешным и профессиональным командам на этом рынке. «Все остальное – появляющиеся и исчезающие отдельные вспышки», – полагает г-жа Ярова; правда, сказать, кого именно она имеет в виду, отказывается.

Интерес к стрит-ритейлу объясняется широким выбором таких помещений в Москве и деньгами, которые на нем можно заработать. По данным Blackwood, только на главных торговых улицах Москвы (Тверская, Кутузовский проспект и т. д.) сейчас сдается около 160 тыс. кв. м торговой недвижимости. Всего же, по данным портала Magazan.ru, объем предложения на рынке стритритейла составляет порядка 1,5 тыс. помещений в аренду и еще столько же – в продажу (ряд объектов может как сдаваться в аренду, так и продаваться). «При этом надо понимать, что внутри Садового кольца применимых для бизнеса помещений значительно меньше и они более востребованы, а большая часть предложений находится в районе до МКАДа», – комментирует Алексей Могила. Как отмечает Виктория Камлюк, в среднем комиссия брокера на сдаче в аренду помещений формата street retail составляет 100 % от месячной ставки аренды, а при продаже – от 2 до 4 % от стоимости объекта. В торговых центрах комиссия брокера существенно ниже, особенно при эксклюзивной или со-эксклюзивной системе сдачи его в аренду. При этом ставки аренды на помещения стрит-ритейла могут быть высокими даже в самом удаленном районе Москвы. «Все зависит от параметров самого помещения и его доступности для клиентов будущих арендаторов», – говорит Евгений Данилов. «Хорошее помещение на шоссе Энтузиастов может стоить столько же, сколько и не совсем ликвидное на Кутузовском проспекте», – соглашается г-жа Камлюк.

Все эти факторы делают сегмент стрит-ритейла очень привлекательным для крупных игроков рынка и других агентств. Именно поэтому, по данным источников-участников рынка, многие компании, недавно вышедшие на этот рынок и оценившие все его прелести, активно переформировывают свои отделы торговой недвижимости, сокращая персонал, задействованный в сегменте ТЦ, и увеличивая присутствие сотрудников в отделах, работающих с «уличной» недвижимостью. А значит, не исключено, что уже через пару лет крупные консультанты будут заниматься в Москве и Петербурге преимущественно стрит-ритейлом, а департаменты торговых центров будут «заточены» под работу с региональными проектами.