Кризис

В то время как Москва радостно переживает посткризисный рост спроса и рапортует о дефиците торговых площадей, Поволжье продолжает жить своей жизнью. «Стагнация, полная тишина и ровность», – так описывает ситуацию Гайк Папоян, директор отдела по работе с ключевыми клиентами в России и СНГ, отдел корпоративных услуг CBRE. С ним согласны и местные игроки. Так, по мнению Екатерины Гресс, генерального директора компании IDEM, тишина связана с тем, что рынок уже успел полностью восстановиться и теперь спокойно развивается. «Активное восстановление рынка после кризиса в ПФО происходит уже около двух лет, эта тенденция теряет силу. Особенно это заметно в городах-миллионниках: в Нижнем Новгороде, Казани, Самаре. Здесь рынок практически восстановился: цены на покупку и аренду площадей близки к ценам докризисного уровня, а в некоторых районах их превышает. Если ориентироваться по этому показателю, то рынок сегодня не выходит из кризиса, а находится в состоянии уверенного развития», – говорит эксперт. Спрос со стороны ритейлеров продолжает расти. Операторы, которые год назад готовы были развиваться только в городах с населением от 500 тыс. человек, сегодня охотно открывают магазины в 150-тысячниках. Ситуация в разных городах может существенно различаться, при этом расстановка сил совершенно идентична той, что была до кризиса. Как отмечает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, не секрет, что в первую очередь девелоперы и ритейлеры осваивали Казань, которая была привлекательна как своими доходами, так и проектами активного развития города, в том числе в рамках подготовки к Универсиаде. В результате объем рынка качественных торговых помещений Казани достиг почти 465 тыс. кв. м, а по показателю обеспеченности торговыми площадями – 406 кв. м на тысячу жителей – город является одним из лидеров в России. Для сравнения: обеспеченность торговыми площадями Москвы составляет 274 кв. м на тысячу жителей, Санкт-Петербурга – 326 кв. м. Поэтому сейчас Казань – это явный рынок арендатора: именно ритейлеры выбирают проекты и объекты, в которых хотят расположиться. Перенасыщение рынка привело к тому, что девелоперы приостановили экспансию в этот город – в ближайшие два года, по данным Jones Lang LaSalle, в городе не будет введено ни одного торгового центра.

Схожая картина в Самаре – городе с самым вы­со­ким уровнем среднедушевого дохода среди городов-миллионников Поволжья. Наиболее актив­ное строительство здесь велось до кризиса, причем местными компаниями (сторонних застройщиков просто не пускали), а осваивался он в основном ритейлерами. В результате зарубежный девелопер, компания IKEA, открыла «Мегу» спустя четыре года споров. Сейчас «Мега» арендуемой площадью 103 тыс. кв. м, наравне с «Космопортом» (100 тыс. кв. м), возведенным местным девелопером, является крупнейшим объектом в Самаре. До конца 2013 года новых объектов в городе также не предвидится.

После освоения Казани и Самары застройщики шли в Нижний Новгород, который замыкает тройку перспективных миллионников Поволжья. Этот город довольно сложный: доходы жителей сравнительно невысоки, в то же время ритейлерам здесь, как и в других крупных городах, открываться надо. Нижний Новгород застроен преимущественно локальными игроками, а крупнейшим объектом является традиционная «Мега» (100,3 тыс. кв. м GLA). По словам Юлии Никуличевой, в отличие от городов-конкурентов Нижний Новгород может похвастаться обширным портфелем перспективных проектов – на 140 тыс. кв. м арендуемых площадей. «После ввода новых объектов обеспеченность торговыми площадями Нижнего подскочит до 375 кв. м», – считает г-жа Никуличева.

Новые города
Все основные города Поволжья уже застроены и в новых проектах особо не нуждаются. По мнению экспертов, единственное «светлое пятно» – Пермь, которая сравнительно недавно была отторгнута от Урала и включена в состав ПФО. «Безусловный потенциал для строительства торговых центров сегодня сохраняется в Перми. В остальных городах-миллионниках ПФО этот потенциал либо уже исчерпан, либо будет исчерпан к 2014 году. В Нижнем Новгороде, например, в этом году ожидается ввод рекордного для города количества торговых площадей. Дело в том, что весной к запуску готовятся два крупных объекта регионального значения: ТРЦ “Рио” группы компаний “Ташир” (GLА – 40 тыс. кв. м) и ТРЦ “Седьмое небо” местного сетевого девелопера ГК “Столица Нижний” (GLA – 63 тыс. кв. м). В пример также можно привести Казань, где рынок достиг точки насыщения. Обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей Казани составляет порядка 850 кв. м, что превышает европейскую норму практически в полтора раза», — считает Екатерина Гресс.

Освоив крупнейшие города региона, девелоперы пошли в более мелкие: сейчас в небольших городах только формируется рынок качественных торговых центров. Так, активно сейчас осваивается Саратов (ТРЦ «Весна» ГК «Финстрой», ТРЦ «Июнь» ГК «РЕГИОНЫ-Менеджмент»), Саранск, Пенза, есть проекты в Ульяновске.
«Большая часть проектов в этих городах будет введена в 2012–2013 годах, и уже позднее можно будет судить о характере локальных рынков», – предостерегает от скоропалительных выводов Юлия Никуличева. Качественных площадей здесь почти нет, однако это не всегда означает, что на новые объекты автоматически будет спрос. «Регионы часто пугают ритейлеров: настораживает их зависимость от градообразующих предприятий, неразвитая инфраструктура и отличная в каждом городе политика администрации. Эти факторы нередко становятся решающими, перевешивая даже численность населения города», – говорит г-жа Гресс. Впрочем, есть и примеры успешного развития новых объектов в небольших поволжских городах. Так, ТЦ «Атриум» в г. Саров Нижегородской области оказался достаточно успешным по местным меркам. Саров – закрытый город, численность населения города не достигает отметки в 100 тыс. человек. Однако объект общей площадью 5500 кв. м, готовящийся к открытию в III квартале 2012 года, уже сегодня собрал арендаторов, куда по большей части вошли крупные федеральные и региональные сети. «Это объясняется высокими заработанными платами населения, большим спросом горожан и невозможностью его удовлетворить в ближайшем региональном центре», — считает Екатерина Гресс.

Вещевой рынок собственника
Несмотря на то, что ПФО в достаточной мере обеспечен торговыми площадями, как отмечает Гайк Папоян, Поволжье всегда было рынком собственников, которым сегодня очень тяжело найти компромисс с арендаторами. По мнению Екатерины Гресс, сегодня трудно однозначно определить рынок практически всех регионов ПФО как рынок арендатора или рынок собственника. «В конце 2010 – начале 2011 года это было сделать проще: на тот момент практически во всех крупных городах России существовал явный дефицит торговых площадок. Ритейл восстановился куда быстрее девелопмента – это естественный закон рынка. Однако ситуация изменилась. Сегодня если объект ликвиден, на его площадки выстаивается очередь! Собственник диктует правила сделки, а арендатор может либо соглашаться, либо нет. В любом случае таких объектов не так много», – говорит эксперт. В результате пропасть между качественными и плохими объектами растет. Тренд обостряется и за счет того, что многие локальные девелоперы привыкли работать по старинке и игнорируют потребности арендаторов. Как рассказывает г-н Папоян, уроки кризиса не усвоены: по-прежнему высока доля собственников, которые до сих пор выставляют цены, не ориентируясь на текущий рынок.

В результате на фоне большого массива площадей дефицит качественного предложения все же существует. Эта парадоксальная ситуация – наследие тех лет, когда многие города Поволжья были закрыты для федеральных игроков и застраивались чем попало. «Количество не всегда означает качество. На фоне существующего предложения продажи и аренды торговых площадок на рынке продолжает присутствовать повышенный спрос со стороны операторов различных товарных групп. Многие сети попросту не могут найти помещение, удовлетворяющее всем их концептуальным требованиям. Это тенденция уже нескольких последних лет, однако в ПФО она по-прежнему актуальна», – делится проблемами ПФО г-жа Гресс.

Гайк Попоян утверждает, что главным трендом в Поволжье стала ценовая дифферентация – хорошие объекты дорожают, плохие дешевеют. В результате кризиса на рынке произошло четкое расслоение объектов на два типа. К первому относятся успешные торговые центры с продуманной концепцией и помещения с удачным расположением. Площади в таких объектах были востребованы даже в пик кризиса. Второй тип можно охарактеризовать как недозагруженные объекты, которые все еще простаивают без арендаторов. Пустует некоторое количество неудачных торговых центров, построенных на фоне докризисного спроса арендаторов, однако в большинстве своем без учета требований сетей к помещениям. В краткосрочной перспективе без изменения концепции или ценовой политики они, вероятно, будут также пустовать. «Основные изменения в характере арендных отношений произошли в кризисный период. Общая тенденция последних лет – это рациональность ритейлеров при выборе площадок для открытия магазинов. На фоне бума тех лет некоторые арендаторы меньше внимания, чем сейчас, уделяли исследованию, анализу рынка, этапы согласования договора аренды занимали меньше времени. Сегодня торговые сети желают получить некие гарантии для принятия решения о развитии в регионе – один из немногих уроков кризиса, усвоенный всеми надолго!», – рассказывает Екатерина Гресс.

Сегодня многие поволжские собственники, несмотря на изменение ситуации на рынке, не готовы поступиться своей идентичностью и начать адекватно разговаривать с арендаторами и снижать ставки. Если такие объекты не пройдут реновацию и не пересмотрят арендную политику, их ждет незавидное будущее – запустение и финансовая смерть. Также вполне возможен сценарий, при котором собственники старой формации превратят морально устаревшие объекты в вещевые ярмарки, чтобы сохранить привычный финансовый поток и продолжить диалог с арендаторами в привычной манере (прецеденты мы уже видели во время кризиса). Граница между современными качественными ТРЦ и маргинальными торговыми зданиями, олицетворяющими собой рынок собственника, будет пролегать все более глубоко. Стоит заметить, что с финансовой точки зрения обе модели достаточно оправданы.