Стройка в нагрузку

Российский девелопмент еще достаточно молод, и до сих пор на этом рынке продолжается период первичного накопления капитала. Именно поэтому большинство застройщиков предпочитают извлекать выгоду от своих проектов здесь и сейчас, а не ждать отдачи от вложений в будущем. В связи с этим наибольшей популярностью у строителей пользуются жилые комплексы, а также офисные и торговые центры, которые окупаются или быстро, или очень быстро. Браться же за масштабные и долго­окупаемые проекты желающих не так много.

Большое жилье
Еще до кризиса 2008 года на рынке жилой недвижимости стали пользоваться популярностью так называемые проекты комплексного освоения территорий, которые рассматривались как альтернатива точечной застройке. Тогда с самого верха поступила команда строить больше жилья по стране, и некоторые девелоперы принялись ее выполнять. Застройщиков, которые готовы были взвалить на себя эту ношу, обещало всячески поддержать государство, но конкретных и реальных шагов в этом направлении сделано было немного. «Тогда помешал кризис, и девелоперы свои программы свернули», – уверяет источник CRE, близкий к Министерству регионального развития РФ. По сути, единственным проектом, который перешел из бумажной стадии в стадию реализации, стал район «Академический» компании «Ренова-СтройГруп». Как уверяют в компании, проект реализуется лишь с незначительным опозданием, а в кризис он стал единственным незамороженным проектом комплексного освоения территорий из 28 заявленных.

Но даже такие мегапроекты при грамотном планировании могут стать коммерчески успешными, отмечают опрошенные эксперты. Так как реализация таких проектов разбита на фазы, они начинают окупаться уже после сдачи в эксплуатацию первой очереди, а последующие стадии частично финансируются за счет поступлений от продаж квартир в первой очереди, что снижает общую нагрузку на девелопера. Именно поэтому многие застройщики сейчас размораживают проекты комплексного освоения территорий, а некоторые даже запускают новые. Например, в самый разгар кризиса о планах построить целый мини-город в районе города Ступино заявила девелоперская компания MR Group. Как поясняет Роман Тимохин, гендиректор компании, этот проект можно окупить даже без участия государства, но за слишком долгий срок. Тем не менее обходиться без помощи властей девелопер не собирается и вовсю ведет переговоры с правительством о частичном финансировании инфраструктурной части проекта. И получает его. «Государство не должно помогать девелоперам, которые строят свои комплексы вблизи МКАД, так как у них и без того нормальная экономика. А вот тем, кто ведет масштабное строительство в 100-километровой зоне, такая поддержка необходима», – утверждает Роман Тимохин. А те девелоперы мегапроектов, которые получить помощь от государства пока не могут, либо стараются обходиться своими силами, либо привлекают соинвесторов (как поступили группа компаний «Масштаб» и Coalco).

Памятник рукотворный
Впрочем, учитывая дефицит жилья и постоянно растущий спрос, за будущее реализуемых мегапроектов эксперты спокойны. Куда менее понятно, как обстоят дела с другими глобальными стройками, которые взваливают на себя застройщики. Крупнейшим примером масштабного участия девелоперов в спорных с точки зрения рентабельности проектах является строительство объектов саммита АТЭС на острове Русский, которое ведет компания Crocus Group Араса Агаларова. Впрочем, есть и другие примеры. Так, в конце 2011 года стало известно, что реконструкцией ВВЦ, которая буксовала долгие годы, займутся владельцы торгово-развлекательного центра «Европейский» и гостиницы «Украина» Год Нисанов и Зарах Илиев, а девелоперская State Development готова разбить парк на месте снесенной гостиницы «Россия». Не отстают от коллег и владельцы ГК «ТЭН», пообещавшие застроить Москву перехватывающими парковками, расчетные сроки окупаемости которых превышают 20 лет. Зачем же девелоперы берутся за такие проекты, которые не сулят им ощутимых выгод, а, напротив, чреваты убытками или как минимум замораживанием крупных сумм на долгие годы?

Сами застройщики по-разному объясняют свой интерес к таким проектам, склоняясь к теме социальной ответственности бизнеса. Например, в одном из своих недавних интервью глава Crocus Group Арас Агаларов объяснял смысл участия в дальневосточной стройке тем, что для него почетно построить 900 тыс. кв. м различной недвижимости по госзаказу. В Crocus Group CRE сообщили, что реализация такого масштабного проекта отвечает интересам компании и позитивно скажется на ее имидже. В свою очередь, Андрей Гринев, гендиректор компании State Development, считает свой проект реализации парка на месте гостиницы «Россия» утопией, но верит, что рано или поздно он может стать реальностью. «Мы никогда не задавались целью построить один дом и получить быструю прибыль, а всегда мыслили более масштабно. Поэтому у нас и появилась такая идея, и мы с партнерами готовы ее реализовать», – пояснил г-н Гринев. В ГК «ТЭН» интерес к перехватывающим парковкам объяснили тем, что в будущем такие объекты будут востребованы рынком, к тому же такие проекты «сейчас очень нужны городу». Связаться с представителями Года Нисанова и Зараха Илиева не удалось.

Только бизнес
Все эти объяснения звучат красиво и вызывают море умиления. Вот только истинные мотивы участия застройщиков в таких проектах лежат в плоскости не морали, а экономики. Во всех этих и некоторых других случаях девелоперы преследуют разные цели, но просто так вкладывать собственные деньги в масштабные проекты никто не будет, поэтому в каждом случае у инвесторов есть определенные интересы. С этим мнением соглашается и Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International, по словам которого девелоперы, участвующие в таких проектах, точно не окажутся в накладе.
Например, тем же Году Нисанову и Зараху Илиеву удалось добиться разрешения построить на периферии ВВЦ торгово-развлекательный центр, который, вероятно, будет очень успешным. Кроме того, бизнесменам удалось безболезненно решить вопрос с московской мэрией, которая летом прошлого года подала несколько судебных исков к компании «Киевская площадь», обвинив ее в размывании доли города в одном из самых успешных торговых центров Москвы «Европейском». Согласно условиям соглашения, предприниматели выкупят долю города в проекте за $??0,5 млрд, т. е. по текущей рыночной цене, без учета упущенной городом выгоды. Помимо этого, в 2011 году Год Нисанов и Зарах Илиев практически без торга сумели выкупить у города участок в «Москва-Сити», где ранее планировалось построить здание новой мэрии Москвы. Более того, если раньше на этой земле планировалось построить гостиницу, то незадолго до проведения финальных торгов новому покупателю разрешили возвести там офисный центр, что существенно улучшило экономику проекта.
Интерес «Группы компаний ТЭН» к строительству перехватывающей парковки в Марьине тоже объясним: компания владеет расположенным там торговым комплексом «Л-153» и, видимо, планирует другие проекты. Но даже если новых проектов не будет, построенная парковка позволит привлечь повышенное внимание к объекту, который сейчас сталкивается с дефицитом парковочных мест. В свою очередь, State Development имеет несколько проектов в районе гостиницы «Россия», и появление там парка позитивно скажется как на этих проектах, так и на имидже застройщика. Учитывая, что в Москве сейчас ведется война со стройками в центре города, где преимущественно и сконцентрированы проекты компании, хорошие отношения с мэрией Москвы компании явно не помешают.

«Участвуя в масштабных, социально значимых проектах, девелоперы либо преследуют конкретные бизнес-интересы, либо просто покупают лояльность федеральных или региональных чиновников», – категоричны сразу трое крупных московских девелоперов. По словам одного из них, к девелоперу, который взялся строить перехватывающие парковки или на свои деньги разбить парк в самом центре Москвы, будет совсем другое отношение как со стороны граждан, так и со стороны чиновников. «Что уж говорить об острове Русский, который является сейчас чуть ли не крупнейшей стройкой века после Сочи», – добавляет он. А издержки, которые понесут бизнесмены, безусловно, окупятся в будущем, уверен еще один игрок московского строительного рынка.
Следовательно, можно ожидать, что в будущем именно такие девелоперы будут получать самые привлекательные и выгодные участки под строительство и прочие преференции. В этом ключе, пожалуй, самым искренним выглядело желание Романа Абрамовича поучаствовать в реконструкции ЦПКиО им. Горького – он-то всю необходимую лояльность получил давно и старался только ради появления в парке центра современной культуры «Гараж», который развивает его подруга Дарья Жукова. Во всех же остальных случаях девелоперами, желающими участвовать в масштабных, но нерентабельных проектах, движет желание заработать – рано или поздно, так или иначе. И правительство, которое не способно реализовывать масштабные проекты только на бюджетные деньги, на такие уступки идет. Только бизнес – ничего личного.