Петербургская агломерация и класс жилья

В прошлом году в Петербурге было сдано 2,7 млн кв. м жилья, причем около 1 млн кв. м петербургские строители ввели в декабре 2011-го. Начало нынешнего года, несмотря на длительные новогодние каникулы, также было необычайно активным, и свидетельство тому – постепенный, но уверенный рост цен. В I квартале в городе было сдано около 200 тыс. кв. м жилья.

«Прошлый год для рынка недвижимости был достаточно успешен: продано более 2 млн кв. м в самом Петербурге и еще 0,5 млн – в пригородной зоне. В кризисном 2009-м объем продаж составлял всего 1,5 млн кв. м. Таким образом, за два прошедших года первичный рынок (без учета пригородной зоны) показал прирост спроса на 40?%», – комментирует заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Чистенько, но бедненько
Одна из главных отличительных черт 2011 года – все большее расслоение жилья на классы. По данным экспертов НДВ, больше всего в продажу поступило объектов экономкласса – примерно 1,1 млн кв. м. Доля новостроек этого сегмента составила более 57?%. На комфорткласс пришлось около 720 тыс. «квадратов» строящегося жилья – 38?% от общего количества поступивших в продажу новостроек. Доля объектов бизнес-класса и элитного сегмента составила примерно 5?%.

На петербургском первичном рынке жилья еще больше укрепились позиции экономкласса. Предпочтения покупателей жилья в новостройках стабильны на протяжении нескольких лет. Самая популярная квартира на первичном рынке – однокомнатная квартира экономкласса площадью 35–40 «квадратов», с раздельным санузлом и кухней около 10 кв. м. Предпочтительнее в кирпично-моно­литном доме.

«Основным трендом стало увеличение предложения малогабаритных квартир в спальных районах города. Можно сказать, что 2011-й стал годом квартир-студий. Почти все застройщики, работающие в сегменте экономкласса, после снижения рынка в 2009 году стали увеличивать долю квартир-студий в своих проектах», – рассказывает генеральный директор строительной компании «Навис» Александр Львович.
Аналитик «БФА-Девелопмент» Светлана Попова также уверена, что экономкласс наиболее популярен на рынке: «Одной из причин тому является соответствующий уровень доходов жителей города. Но важно понимать, что варианты, которые мы сегодня называем экономклассом, 10 лет назад, например, были едва ли не бизнес-классом. В целом уровень комфорта строящегося жилья растет: застройщики жилья экономкласса более внимательно относятся теперь и к обеспечению парковочными местами, и к организации системы безопасности, и к качеству и даже дизайну отделки, лифтовому оборудованию».

Экономический спад в мире послужил тому, что граница между классами жилья стала все более глубокой и заметной. Заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров отмечает, что разница меж­ду проектами эконом- и комфорт­класса или между бизнесом и элитой становится все более четкой и очевидной потребителю. «Застройщики более тщательно прорабатывают проекты и понимают, на что надо обратить внимание покупателей: оригинальный архитектурный проект, более качественная отделка мест общего пользования, создание комфортной внутренней инфраструктуры жилого комплекса, востребованные планировки и возможность, при необходимости, объединить несколько квартир в одну», – рассуждает он.
Несмотря на лидерство экономкласса, с прошлого года застройщики стали все больше акцентировать внимание на комфорте. Во время строительства жилого дома особое внимание отводится придомовой территории, местам общего пользования, внутренним общественным зонам и озеленению. «Застройщики стали понимать, что жильцам необходима среда обитания, а не просто коробка. Для жильцов внешняя эстетика со временем становится вторичной, они перестают обращать внимание на фасады, в то время как места общего пользования, наоборот, приобретают большее значение», – рассуждает генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов.
По мнению аналитиков, в классах качественного жилья намечается дефицит и отмечается так называемое перетекание спроса. Госпожа Трошева делится наблюдениями: «На сегодняшний день в нижнем ценовом сегменте класса бизнес большую долю составляют объекты с низкими темпами строительства: одни из них имеют проблемы с разрешительной документацией, другие приходятся на не всегда соответствующую современным требованиям реконструкцию. Покупатели ограничены в выборе и из-за отсутствия качественного предложения вынуждены обращаться к верхнему ценовому сегменту класса комфорт, тем более что в последние годы качественный уровень таких объектов стал значительно выше».

По мнению председателя совета директоров «АРИН» Андрея Тетыша, в  прошлом году вырос спрос и на жилье высокого класса, в то время как в последние годы проекты такой категории практически не выходили на рынок: покупатели и застройщики отдавали предпочтение бюджетному жилью.
И все же лидером рынка на ближайшие годы останется самое простое и доступное жилье. «В 2012 году по-прежнему увеличивается количество проектов экономкласса. Активность застройщиков высока, помимо активно развивающихся компаний Петербурга, таких как “ЮИТ”, “ЛенСпецСМУ”, “Строительный трест”, на рынок планируют выйти одна-три компании из Москвы», – говорит директор департамента новостроек агентства недвижимости «Бекар» Эльдар Султанов.

КОТ в теремочке живет
Прошлый год прошел на петербургском рынке жилых новостроек под знаком комплексного освоения территорий (КОТ). Специалисты «АРИН» подсчитали, что в 2011 году в проектах КОТ было сдано около 600 тыс. кв. м. На 2012 год к сдаче запланировано еще 750 тыс. «квадратов». Если верить обещаниям застройщиков, в нынешнем году на рынок выйдет столько же проектов КОТ, сколько строилось два предыдущих года. В этом году застройщики обещают начать продажи в более чем 10 таких объектах. Нижний ценовой порог за жилье в них составит 48 тыс. руб./кв. м.
Активно развиваются проекты «Северная долина» от «Главстроя СПб», «Новый Оккервиль», который возводит «Отделстрой», «Славянка» от «Балтроса» и «Балтийская жемчужина» от одноименной компании.

Продолжается застройка микрорайона «Семь столиц» в Кудрово, где сейчас ведут  работы сразу несколько компаний:  Setl City реализует квартал «Вена», а ГК «ЦДС», купившая 4 га, возводит квартал под названием «Весна». Ожидается, что в ближайшее время начнутся работы и на участках, приобретенных строительной компанией «Дальпитерстрой» и инвестиционно-строительной группой «МАВИС».
На очереди проекты «Юнтолово» («Главстрой СПб») и «Ласточкино гнездо» от «ЛенСпецСМУ», ближе к концу года начнутся продажи в «Калина-парке» («ГДСК»)

Большой объем жилья комфорт­класса может появиться при редевелопменте территории станции Мос­ковская-Товарная. Здесь будет реализовывать проект компания «ЛенСпецСМУ». По мнению генерального директора девелоперской компании «Созвездие» Марии Матвеевой, одними из самых перспективных проектов КОТ остаются проекты компании «ВТБ-Девелопмент» – «Набережная Европы» и «Невская Ратуша», предполагающих строительство жилья высшего класса. Эльдар Султанов отмечает, что активно развиваются строительные проекты на границе Петербурга и Ленобласти. Среди них можно отметить «Новое Девят­кино» (застройщик – «КитежСтрой») и «Тридевяткино царство» (группа компаний «УНИСТО Петросталь»).

«Определяющую роль в конкуренции среди проектов КОТ, как и на всем рынке недвижимости, играет в первую очередь локация объекта, а также соотношение цена-качество: конечный потребитель всегда будет опираться на ключевые характерис­тики – какие удобства он получит за заплаченные деньги. В данном случае особую роль играет наличие объектов социальной инфраструктуры на территории проектов», – говорит г-жа Матвеева.
Однако с инфраструктурой таких проектов пока не все ясно. Пра­вительство города активно поддерживало развитие первых проектов комплексного освоения. Примером тому могут послужить «Балтийская жемчужина», объявленная стратегическим проектом «Северная долина», где инфраструктуру обеспечивает город. Но, похоже, Смольный откажется в дальнейшем от выкупа инфраструктуры, и тогда цены на жилье в проектах КОТ непременно вырастут, а девелоперы утратят интерес к комплексному освоению, прогнозируют эксперты. На рассмот­рении Комитета по строительству сейчас находится около 90 заявок на КОТ, однако не исключено, что часть инвесторов откажется от этой затеи еще до получения разрешения.

В наших условиях комплексное освоение больших территорий возможно только при поддержке государства. Оно требует существенных вложений в инженерную,  транспортную и социальную инфраструктуры, заниматься которыми должен город. Даже очень крупные инвес­торы не справляются с этой функцией. Результатом стала продажа земли в составе проектов КОТ. Так, «Балтийская жемчужина» активно ищет покупателей на свою землю, а SVP Group постепенно продает участки в Кудрово.

Европейские идеи
Еще один, менее заметный для рынка тренд – строительство экологичного жилья. В 2011 году строители начали использовать новые материалы и технологии. Например, ведется строительство уникального жилого дома для госнужд севернее улицы Новоселов. Впервые в условия аукциона по проектированию и строительству были включены требования по применению энерго­эффективных технологий. Кроме того, недавно получено положительное заключение госэкспертизы по устройству поквартирной системы рекуперации тепла в системе вентиляции многоэтажного жилого дома в «Шведской кроне» компании NCC. Подобная система позволяет снизить энергопотребление до 50?% от существующих норм. Жилой проект – единственный, официально прошедший государственную экспертизу проектной документации, в котором разрешается использовать подобную систему. Она будет установлена в домах 3-й и 4-й очереди строительства. В первых двух очередях из-за долгого прохождения экспертизы установить рекуператоры сразу не удалось. По словам гендиректора «NCC Жилищное строительство (Россия)» Юусо Хиетанена, процесс получения проектной документации занял 1,5 года.

Торг уместен
В первом квартале 2012-го город впервые после долгого перерыва продал три земельных участка под комплексное освоение. Наделы в Петергофе ушли по стартовой цене, но это вовсе не свидетельствует об отсутствии спроса. Наделы площадью 476,4 тыс. кв. м  купило ООО «Комета», аффилированное с ГК «Город», за 250 млн рублей. Два участка общей площадью 433,9 тыс. кв. м относятся к зоне многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства. Третий  площадью 42,5 тыс. кв. м предназначен для строительства гаражей. «Цена продажи в $?17,5/кв. м вполне адекватна. Особенно если учесть, что территория не имеет инженерной подготовки», – считает генеральный директор компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. Торги на право комплексного освоения данной территории Фонд имущества Санкт-Петербурга проводил три раза. По словам генерального директора фонда Андрея Степаненко, с учетом дефицита свободных участков в городе понижать цены на территорию под жилье бессмысленно. Год назад ООО «Спутник», также имеющее отношение к ГК «Город», купило у фонда участок на Ленинском проспекте. Сегодня там возводится жилой комплекс «Ленинский парк». В Фонде имущества Санкт-Петербурга сообщили, что покупатель должен возвести не менее 315 тыс. кв. м жилья и за свой счет построить инфраструктуру и парковки. На эти цели и разработку проекта планировки ему отведено 7 лет. В свою очередь город обеспечит строительство на участке детских садов и школ.

Можно также отметить приобретение компанией Setl City участка около 30 га в Девяткино, где компания планирует реализовать проект КОТ и возвести примерно 380 тыс. кв. м жилья ком­форткласса. Окончание реализации всего проекта ожидается в 2018 году, при этом уже во второй половине этого года девелопер намерен выйти на стройплощадку.

По мнению генерального директора компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вяттё, интерес со стороны строительных компаний к приобретению земельных участков довольно высок. Большинство игроков стремится пополнить свой земельный банк. Зачастую земельные торги проходят с превышением перво­начальной стоимости в несколько раз. «Из сделок с земельными участками, проведенными  в минувшем году, хочется отметить реализацию трех проблемных участков, расположенных в различных районах города и ранее принадлежавших компании-банкроту “Чесма-Инвест”», – добавляет он.
Однако генеральный директор управляющей компании ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, напротив, считает, что активность девелоперов довольно сдержанная: «Существует достаточный объем земельного банка, прежде всего в проектах КОТ, уже вышедших на рынок и перспективных. Этот объем земельного банка сейчас намного превышает текущие потребности в приобретении земли, а также требуется доработка с точки зрения разработки градостроительной документации и решения вопросов инфраструктуры, в первую очередь инженерной и транспортной».
В целом же в нынешнем году эксперты не ждут особых потрясений на рынке. Главный тренд на 2012 год эксперты определяют как стабильность.