В прошлом году в Петербурге было сдано 2,7 млн кв. м жилья, причем около 1 млн кв. м петербургские строители ввели в декабре 2011-го. Начало нынешнего года, несмотря на длительные новогодние каникулы, также было необычайно активным, и свидетельство тому – постепенный, но уверенный рост цен. В I квартале в городе было сдано около 200 тыс. кв. м жилья.
«Прошлый год для рынка недвижимости был достаточно успешен: продано более 2 млн кв. м в самом Петербурге и еще 0,5 млн – в пригородной зоне. В кризисном 2009-м объем продаж составлял всего 1,5 млн кв. м. Таким образом, за два прошедших года первичный рынок (без учета пригородной зоны) показал прирост спроса на 40?%», – комментирует заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Чистенько, но бедненько
Одна из главных отличительных черт 2011 года – все большее расслоение жилья на классы. По данным экспертов НДВ, больше всего в продажу поступило объектов экономкласса – примерно 1,1 млн кв. м. Доля новостроек этого сегмента составила более 57?%. На комфорткласс пришлось около 720 тыс. «квадратов» строящегося жилья – 38?% от общего количества поступивших в продажу новостроек. Доля объектов бизнес-класса и элитного сегмента составила примерно 5?%.
На петербургском первичном рынке жилья еще больше укрепились позиции экономкласса. Предпочтения покупателей жилья в новостройках стабильны на протяжении нескольких лет. Самая популярная квартира на первичном рынке – однокомнатная квартира экономкласса площадью 35–40 «квадратов», с раздельным санузлом и кухней около 10 кв. м. Предпочтительнее в кирпично-монолитном доме.
«Основным трендом стало увеличение предложения малогабаритных квартир в спальных районах города. Можно сказать, что 2011-й стал годом квартир-студий. Почти все застройщики, работающие в сегменте экономкласса, после снижения рынка в 2009 году стали увеличивать долю квартир-студий в своих проектах», – рассказывает генеральный директор строительной компании «Навис» Александр Львович.
Аналитик «БФА-Девелопмент» Светлана Попова также уверена, что экономкласс наиболее популярен на рынке: «Одной из причин тому является соответствующий уровень доходов жителей города. Но важно понимать, что варианты, которые мы сегодня называем экономклассом, 10 лет назад, например, были едва ли не бизнес-классом. В целом уровень комфорта строящегося жилья растет: застройщики жилья экономкласса более внимательно относятся теперь и к обеспечению парковочными местами, и к организации системы безопасности, и к качеству и даже дизайну отделки, лифтовому оборудованию».
Экономический спад в мире послужил тому, что граница между классами жилья стала все более глубокой и заметной. Заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров отмечает, что разница между проектами эконом- и комфорткласса или между бизнесом и элитой становится все более четкой и очевидной потребителю. «Застройщики более тщательно прорабатывают проекты и понимают, на что надо обратить внимание покупателей: оригинальный архитектурный проект, более качественная отделка мест общего пользования, создание комфортной внутренней инфраструктуры жилого комплекса, востребованные планировки и возможность, при необходимости, объединить несколько квартир в одну», – рассуждает он.
Несмотря на лидерство экономкласса, с прошлого года застройщики стали все больше акцентировать внимание на комфорте. Во время строительства жилого дома особое внимание отводится придомовой территории, местам общего пользования, внутренним общественным зонам и озеленению. «Застройщики стали понимать, что жильцам необходима среда обитания, а не просто коробка. Для жильцов внешняя эстетика со временем становится вторичной, они перестают обращать внимание на фасады, в то время как места общего пользования, наоборот, приобретают большее значение», – рассуждает генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов.
По мнению аналитиков, в классах качественного жилья намечается дефицит и отмечается так называемое перетекание спроса. Госпожа Трошева делится наблюдениями: «На сегодняшний день в нижнем ценовом сегменте класса бизнес большую долю составляют объекты с низкими темпами строительства: одни из них имеют проблемы с разрешительной документацией, другие приходятся на не всегда соответствующую современным требованиям реконструкцию. Покупатели ограничены в выборе и из-за отсутствия качественного предложения вынуждены обращаться к верхнему ценовому сегменту класса комфорт, тем более что в последние годы качественный уровень таких объектов стал значительно выше».
По мнению председателя совета директоров «АРИН» Андрея Тетыша, в прошлом году вырос спрос и на жилье высокого класса, в то время как в последние годы проекты такой категории практически не выходили на рынок: покупатели и застройщики отдавали предпочтение бюджетному жилью.
И все же лидером рынка на ближайшие годы останется самое простое и доступное жилье. «В 2012 году по-прежнему увеличивается количество проектов экономкласса. Активность застройщиков высока, помимо активно развивающихся компаний Петербурга, таких как “ЮИТ”, “ЛенСпецСМУ”, “Строительный трест”, на рынок планируют выйти одна-три компании из Москвы», – говорит директор департамента новостроек агентства недвижимости «Бекар» Эльдар Султанов.
КОТ в теремочке живет
Прошлый год прошел на петербургском рынке жилых новостроек под знаком комплексного освоения территорий (КОТ). Специалисты «АРИН» подсчитали, что в 2011 году в проектах КОТ было сдано около 600 тыс. кв. м. На 2012 год к сдаче запланировано еще 750 тыс. «квадратов». Если верить обещаниям застройщиков, в нынешнем году на рынок выйдет столько же проектов КОТ, сколько строилось два предыдущих года. В этом году застройщики обещают начать продажи в более чем 10 таких объектах. Нижний ценовой порог за жилье в них составит 48 тыс. руб./кв. м.
Активно развиваются проекты «Северная долина» от «Главстроя СПб», «Новый Оккервиль», который возводит «Отделстрой», «Славянка» от «Балтроса» и «Балтийская жемчужина» от одноименной компании.
Продолжается застройка микрорайона «Семь столиц» в Кудрово, где сейчас ведут работы сразу несколько компаний: Setl City реализует квартал «Вена», а ГК «ЦДС», купившая 4 га, возводит квартал под названием «Весна». Ожидается, что в ближайшее время начнутся работы и на участках, приобретенных строительной компанией «Дальпитерстрой» и инвестиционно-строительной группой «МАВИС».
На очереди проекты «Юнтолово» («Главстрой СПб») и «Ласточкино гнездо» от «ЛенСпецСМУ», ближе к концу года начнутся продажи в «Калина-парке» («ГДСК»)
Большой объем жилья комфорткласса может появиться при редевелопменте территории станции Московская-Товарная. Здесь будет реализовывать проект компания «ЛенСпецСМУ». По мнению генерального директора девелоперской компании «Созвездие» Марии Матвеевой, одними из самых перспективных проектов КОТ остаются проекты компании «ВТБ-Девелопмент» – «Набережная Европы» и «Невская Ратуша», предполагающих строительство жилья высшего класса. Эльдар Султанов отмечает, что активно развиваются строительные проекты на границе Петербурга и Ленобласти. Среди них можно отметить «Новое Девяткино» (застройщик – «КитежСтрой») и «Тридевяткино царство» (группа компаний «УНИСТО Петросталь»).
«Определяющую роль в конкуренции среди проектов КОТ, как и на всем рынке недвижимости, играет в первую очередь локация объекта, а также соотношение цена-качество: конечный потребитель всегда будет опираться на ключевые характеристики – какие удобства он получит за заплаченные деньги. В данном случае особую роль играет наличие объектов социальной инфраструктуры на территории проектов», – говорит г-жа Матвеева.
Однако с инфраструктурой таких проектов пока не все ясно. Правительство города активно поддерживало развитие первых проектов комплексного освоения. Примером тому могут послужить «Балтийская жемчужина», объявленная стратегическим проектом «Северная долина», где инфраструктуру обеспечивает город. Но, похоже, Смольный откажется в дальнейшем от выкупа инфраструктуры, и тогда цены на жилье в проектах КОТ непременно вырастут, а девелоперы утратят интерес к комплексному освоению, прогнозируют эксперты. На рассмотрении Комитета по строительству сейчас находится около 90 заявок на КОТ, однако не исключено, что часть инвесторов откажется от этой затеи еще до получения разрешения.
В наших условиях комплексное освоение больших территорий возможно только при поддержке государства. Оно требует существенных вложений в инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, заниматься которыми должен город. Даже очень крупные инвесторы не справляются с этой функцией. Результатом стала продажа земли в составе проектов КОТ. Так, «Балтийская жемчужина» активно ищет покупателей на свою землю, а SVP Group постепенно продает участки в Кудрово.
Европейские идеи
Еще один, менее заметный для рынка тренд – строительство экологичного жилья. В 2011 году строители начали использовать новые материалы и технологии. Например, ведется строительство уникального жилого дома для госнужд севернее улицы Новоселов. Впервые в условия аукциона по проектированию и строительству были включены требования по применению энергоэффективных технологий. Кроме того, недавно получено положительное заключение госэкспертизы по устройству поквартирной системы рекуперации тепла в системе вентиляции многоэтажного жилого дома в «Шведской кроне» компании NCC. Подобная система позволяет снизить энергопотребление до 50?% от существующих норм. Жилой проект – единственный, официально прошедший государственную экспертизу проектной документации, в котором разрешается использовать подобную систему. Она будет установлена в домах 3-й и 4-й очереди строительства. В первых двух очередях из-за долгого прохождения экспертизы установить рекуператоры сразу не удалось. По словам гендиректора «NCC Жилищное строительство (Россия)» Юусо Хиетанена, процесс получения проектной документации занял 1,5 года.
Торг уместен
В первом квартале 2012-го город впервые после долгого перерыва продал три земельных участка под комплексное освоение. Наделы в Петергофе ушли по стартовой цене, но это вовсе не свидетельствует об отсутствии спроса. Наделы площадью 476,4 тыс. кв. м купило ООО «Комета», аффилированное с ГК «Город», за 250 млн рублей. Два участка общей площадью 433,9 тыс. кв. м относятся к зоне многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства. Третий площадью 42,5 тыс. кв. м предназначен для строительства гаражей. «Цена продажи в $?17,5/кв. м вполне адекватна. Особенно если учесть, что территория не имеет инженерной подготовки», – считает генеральный директор компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. Торги на право комплексного освоения данной территории Фонд имущества Санкт-Петербурга проводил три раза. По словам генерального директора фонда Андрея Степаненко, с учетом дефицита свободных участков в городе понижать цены на территорию под жилье бессмысленно. Год назад ООО «Спутник», также имеющее отношение к ГК «Город», купило у фонда участок на Ленинском проспекте. Сегодня там возводится жилой комплекс «Ленинский парк». В Фонде имущества Санкт-Петербурга сообщили, что покупатель должен возвести не менее 315 тыс. кв. м жилья и за свой счет построить инфраструктуру и парковки. На эти цели и разработку проекта планировки ему отведено 7 лет. В свою очередь город обеспечит строительство на участке детских садов и школ.
Можно также отметить приобретение компанией Setl City участка около 30 га в Девяткино, где компания планирует реализовать проект КОТ и возвести примерно 380 тыс. кв. м жилья комфорткласса. Окончание реализации всего проекта ожидается в 2018 году, при этом уже во второй половине этого года девелопер намерен выйти на стройплощадку.
По мнению генерального директора компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вяттё, интерес со стороны строительных компаний к приобретению земельных участков довольно высок. Большинство игроков стремится пополнить свой земельный банк. Зачастую земельные торги проходят с превышением первоначальной стоимости в несколько раз. «Из сделок с земельными участками, проведенными в минувшем году, хочется отметить реализацию трех проблемных участков, расположенных в различных районах города и ранее принадлежавших компании-банкроту “Чесма-Инвест”», – добавляет он.
Однако генеральный директор управляющей компании ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, напротив, считает, что активность девелоперов довольно сдержанная: «Существует достаточный объем земельного банка, прежде всего в проектах КОТ, уже вышедших на рынок и перспективных. Этот объем земельного банка сейчас намного превышает текущие потребности в приобретении земли, а также требуется доработка с точки зрения разработки градостроительной документации и решения вопросов инфраструктуры, в первую очередь инженерной и транспортной».
В целом же в нынешнем году эксперты не ждут особых потрясений на рынке. Главный тренд на 2012 год эксперты определяют как стабильность.
не указано
Петербургская агломерация и класс жилья
Рынок жилья Петербурга стремится нагнать докризисные показатели по темпам ввода и объемам продаж. Город планомерно разрастается вширь, а жилье все более явственно делится на классы.
01.05.2012
2347