На заседании 11 марта градостроительно-земельная комиссия, которая занимается всеми инвестконтрактами в столице, согласилась оформить и выдать девелоперу градостроительный план земельного участка, пишут «Ведомости».
На 400 000 кв.м. планируется, помимо торговых площадей, разместить организации в сфере просвещения – музеи и библиотеки - и парковку на 4560 машино-мест. Здесь, к слову, скрываются несколько «подводных камней» для инвесторов. По словам Татьяны Ключинской, регионального директора департамента торговой недвижимости Colliers International, не стоит забывать про «социальную нагрузку» комплекса. Проектом предусмотрено строительство музея авиации, который затем должен быть передан городу – инвестору будет сложно возвратить вложения в эту часть проекта. «Кроме того, проблема всех комплексов, где парковка находится в здании, в том, что их сроки окупаемости высоки из-за невозможности получения прибыли с каждого квадратного метра объекта», - предупреждает г-жа Ключинская.
При этом эксперты сходятся во мнении, что комплекс будет иметь успех среди арендаторов. Как пояснил Сергей Гипш, региональный директор по торговой недвижимости Knight Frank, это обусловлено размерами комплекса и его близким расположением к центру города. «Авиацентром» уже заинтересовались несколько крупных якорных арендаторов. Некоторые же компании могут выбрать комплекс для открытия своих flagship stores.
О необходимости привлечения новых брендов, не присутствующих до сих пор на рынке, говорит и Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar. Это позволит повысить интерес к «Авиапарку» других операторов, поясняет эксперт. «Если смотреть на картину рынка торговой недвижимости, то, несмотря на высокий объем торговых площадей в Москве, наиболее успешных центров, популярных у покупателей, не так много – скажем, тот же Метрополис, находящийся относительно недалеко – яркий пример превышения спроса над предложением», - отмечает г-жа Данченок.
Инвесторам стоит обратить особое внимание на логистическую составляющую проекта. «Это связано с тем, что для достижения коммерческого успеха ТРЦ, необходимо будет ежедневно привлекать более 100 тысяч посетителей в день. Как правило, пики посещаемости совпадают с часом пик на дорогах и для нормальной логистики, необходимо продумать все способы удобного подъезда покупателей», - отмечает г-н Гипш. Кроме того, логистика крайне важна для крупных якорных арендаторов.
По словам г-жи Данченок, сложности также могут возникнуть с подводом коммуникаций и стоимостью их подключения. «При отсутствии на участке точек подключения в достаточном объеме затраты на строительство могут увеличиться в разы», - отметила эксперт.
Изначально права на застройку 15 га бывшего аэродрома им. Фрунзе принадлежали ЗАО «ТВК “Авиапарк”». Его совладельцем был бывший исполнительный директор X5 Retail Group, а ныне вице-президент Walmart Лев Хасис. В планах строительства тогда значилась другая цифра застройки - 510 000 кв.м. Этот объем позволил бы центру стать крупнейшим торговым комплексом Москвы (теперь он будет уступать ТК Vegas на пересечении Каширского шоссе и МКАД – его площадь 480 000 кв.м.)
В 2010 году Хасис продал проект – по данным участников рынка, новым владельцем стали структуры девелопера Михаила Зайца.
По оценкам экспертов, примерный объем инвестиций в проект составит $ 520-600 млн. «Учитывая большое количество крупных секций, средневзвешенная ставка аренды может быть на уровне $500/кв.м. В силу нахождения паркинга внутри комплекса, из 400 тысяч кв.м. комплекса сдаваемые площади могут составить около 180 тысяч кв.м. Соответственно, стоимость годовой аренды будет в районе 90 млн долларов», - комментирует г-жа Ключинская.
