Автодилеры выходят за кольцо

Имиджевые проекты
В прошлом году в России было продано 1,5 млн авто, по итогам этого года автопродавцы собираются реализовать более 3 млн машин. Автодилеры Петербурга уже не первый год фиксируют стремительный рост продаж новых автомобилей. В 2006 г. они заключили на 35% больше сделок, чем в 2005-м. А в первом полугодии 2007 г. рост продаж по отдельным маркам автомобилей составил 70% , что вызвано общим повышением уровня благосостояния петербуржцев и развитием автокредитования. Однако если до недавнего времени торговля автомобилями в Петербурге была сосредоточена в центре, поближе к потенциальным покупателям, то теперь у старых салонов налицо набор проблем: маленькие парковки, плохие подъездные пути, невозможность создать склад. При том что средний городской автосалон продает около 200 автомобилей в год, все это очень тормозит развитие бизнеса.
Чтобы удовлетворить потребительский спрос, с одной стороны, и соответствовать стандартам зарубежных автопроизводителей, с другой, продавцы в массовом порядке расширяют сети своих салонов и двигаются при этом от центра к окраинам. Бывший руководитель петербургского филиала компании «Автомир», а ныне независимый аналитик автомобильного рынка Виталий Новиков отмечает, что из 70 новых автосалонов, которые появились в Петербурге в этом году, только 20 были открыты в черте исторической застройки. «Да и то, в таких местах, которые це­нтром можно назвать весьма условно. Взять хотя бы салон «Реванш-моторз» возле Кантемировского моста. Конечно, работают «Евросиб-сервис BMW» и «Евросиб-авто Mazda» на Боровой улице, есть автобутик Lexus в районе станции метро «Горьковская». Но такие точки в бизнесе крупных успешных дилеров играют скорее имиджевую роль», – комментирует специалист. «Лишь официальные дилеры дорогих иномарок еще строятся в центре. Таков, например, автоцентр «Олимп» на Исполкомской улице. Но это происходит в се реже»,– соглашается с ним генеральный директор ауди-центра «Витебский» Михаил Концерев. «С точки зрения экономической эффективности участок в историческом центре города целесообразнее застраивать многоэтажными зданиями жилого или коммерческого назначения, а современный автосалон – это, как правило, одноуровневая постройка большой площади. Такие объекты легче возводить за городом. Многоэтажные автосалоны типа «Грегори-карс», который расположен в квартале плотной застройки, скорее исключение из правил», – добавляет Сергей Федоров, руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis.
«Часто импортер диктует дилеру месторасположение новой точки. Так появляются одиночные центры – на Октябрьской набережной, Дальневосточном проспекте, но перспективы этого бизнеса связаны с КАД», – поясняет Александр Заводов, специалист управляющей компании «Мега-Авто».

Кластеры на выездах
Аналитики замечают, что желание перебраться из перегруженных городов в так называемые «автомобильные деревни», которые в основном располагаются на окраинах, рядом с объездными трассами, присуще автодилерам во всех развитых странах. Учитывая мировой опыт, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский предполагает, что автоцентры займут в общей сложности 35 га, прилегающих к петербургской кольцевой автодороге. «Так, на участке развязки КАД и нового Приозерского шоссе уже сложился комплекс по торговле автомобилями площадью около 20га. Аналогичный комплекс складывается на участке близ торговой зоны «Мега-Дыбенко» на площади 16 га», – говорит он.
Кластеры дилерской торговли формируются на выездах из города – на Московском и Пулковском шоссе. Несколько крупных автосалонов: «Авто-поинт», «Аларм– моторс», «Лаура Сузуки», «Гранд моторз Хонда» – выстроились вдоль Выборгского шоссе (включая прилегающую ул. Симонова и Суздальский пр-т). Много новых салонов открывается в районе Витебского проспекта, вокруг станции метро «Ладожская», а также в районе Лахты.
Виталий Новиков отмечает, что новые очаги торговли автомобилями также возникают на месте старых и крупных авторынков, например, на пр-те Энергетиков. «Люди мигрируют к торговым центрам, которые вырастают в пригородной части, как грибы. Автоцентры идут за людьми туда, где есть естественный клиентский трафик»,– говорит Виталий Новиков. «Клиенты дилерского бизнеса – люди «на колесах», поэтому близость салона к метро или к остановкам общественного транспорта не играет никакой роли. Главное удобство для них – наличие подъезда для автомобилей, а также парковки»,– считает Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb.
«Это удобно и с точки зрения логистики. Если автоцентр располагается по пути, то трейлеру с новыми автомобилями, едущему, например, из финского портового города Котка, не придется объезжать весь город», – добавляет Михаил Васильев, руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости (ЦАН). Тем не менее, считает он, из центра автобизнес полностью не уйдет. «Возможно, в скором будущем в престижных районах появятся так называемые автомобильные шоу-румы, которые позволяют демонстрировать машины и рекламировать автосалоны, расположенные на выездах из города. Требования к шоу-румам со стороны дистрибьюторов мягче, чем к автосалонам, – например, нет необходимости организовывать при них сервисный отдел», – говорит эксперт.

Цена вопроса
Если говорить о строительстве салона с нуля, то основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться инвесторам, связаны с поиском подходящего места и с инженерией. «Бизнес растет. Потребности в земле тоже. При выборе места важно наличие потока машин, удобного подъезда, а также возможности подведения всех коммуникаций. Как правило, весь процесс, включая согласование в разных инстанциях, занимает 1,5–2 года»,– говорит Александр Заводов. Обычно под строительство автоцентра требуется около 1,5га. В среднем такой участок обходится компании от $800тыс. до $1,4 млн– без стоимости затрат на инженерную подготовку, за которую придется платить отдельно, отмечает господин Горский.
«За последнее время требования автопроизводителей к качеству автомобильных салонов возросли. Каждое дилерское предприятие должно соответствовать стандартам марки с точки зрения архитектуры здания, цветовых решений интерьера, используемых материалов, что напрямую сказывается на стоимости строительства. На данный момент строительство полноценного дилерского предприятия не может стоить меньше $12–15 млн в зависимости от бренда», – комментирует Михаил Концерев.
По словам г-на Концерева, отсутствие там, где есть подходящие участки, полноценных инженерных коммуникаций – главная проблема автодилеров. «К счастью, в последнее время ситуация стала улучшаться. Городское правительство поддерживает дилеров», – говорит он. «Но по мере перемещения автосалонов из города на окраины проблема нехватки инженерной инфраструктуры будет усугубляться. Выход из этой ситуации – одновременное открытие дилерами нескольких автосалонов в одной локации, чтобы минимизировать расходы на инфраструктуру для каждого из них», – считает Константин Ковалев, заместитель генерального директора компании «Охта-групп». Это удобно еще и потому, что ситуация, когда клиенты при выборе авто смогут посещать разные центры в одном месте, будет способствовать достижению синер­гетического эффекта, отмечает Александр Заводов.

Точки роста
Владимир Сергунин, аналитик инвестиционного департамента Colliers International, считает немаловажным тот факт, что на текущий момент большинство автосалонов находится в собственности у дилеров. «Поэтому в перспективе петербургский рынок может пойти по пути продажи автосалонов с последующей арендой – sale& leaseback– это очень распространеннный на Западе тип инвестиционных сделок. Владельцы автосалонов продают их как объект недвижимости с обязательством взять его в аренду на 7–10 лет (иногда с опционом, который предусматривает последующий выкуп здания). Это делается для того, чтобы инвестировать замороженные в недвижимости деньги в основной бизнес компании. Уже сегодня и инвестиционные фонды, и владельцы автосалонов проявляют активный интерес к подобным сделкам», – отмечает эксперт.
Также аналитики сходятся во мнении, что развитие дилерского бизнеса объективно требует расширения его географии. Поэтому, по прогнозу экспертов, все больше автосалонов будет открываться в Ленобласти. «Раньше область никому из дилеров не была интересна. Но автосалоны как бизнес дорожают, растет в цене и земля под их строительство. В ближайшем пригороде участок под застройку в два раза дешевле, чем в Петербурге, а удачных мест под строительство довольно много», – комментирует Виталий Новиков. Константин Ковалев из «Охта-групп» отмечает, что «участки в области, расположенные близко к границе с городом и имеющие хорошую транспортную доступность, уже сегодня стоят столько же, сколько и земля в Петербурге». «Но поскольку основной потребитель машин все-таки город, можно предположить, что салоны сосредоточатся в городах-сателлитах (Сестрорецк, Зеленогорск и пр.). В отдалении от Петербурга они вряд ли будут интересны», – уточняет Игорь Лучков.
Аналитик инвестиционного департамента Colliers International Владимир Сергунин отмечает, что при перемещении в область решающим аргументом также будет близость автосалона к КАД. «Большинство территорий в районе КАД на текущий момент находится в статусе земель сельхозназначения. Тем не менее есть инструменты перевода их в категорию территорий, пригодных для застройки»,– говорит эксперт. А Александр Заводов считает, что новые автоцентры актуально строить не в области, а в региональных городах-миллионниках, например, на Северо-Западе РФ. «Именно по­­этому сильные дилерские сети, такие как «Мега-Авто», строят автоцент­ры в Мурманске, а также на юге – в Волгограде»,– заключает он.