Признаки мультимодальности

Разница в оценках
Санкт-Петербург, как составное звено трансъевропейского транспортного коридора № 9 Хельсинки – Москва– Нижний Новгород – Астрахань, яв­ляется стратегическим пунктом на логистической карте Евразии. Развитие таких проектов, как КАД, Западный скоростной диаметр, инфраструктура Большого Морского порта, а также формирование новых промышленных зон (в том числе автомобильного кластера в Шушарах), вызвало настоящий бум на рынке складской недвижимости. В итоге появился новый формат объектов – так называемые муль­тимодальные логистические тер­миналы.
«Наиболее часто это понятие используют для определения объекта, позволяющего совершать широкий спектр операций с различными грузами. Мультимодальный терминал должен быть оборудован таким образом, чтобы принимать транспорт различных видов. Например, комплекс может быть оснащен автомобильной, железнодорожной, водной и авиационной инфраструктурой», – объясняет Алла Соловьева, исполнительный директор МЛП. По словам эксперта, если терминал организован вблизи водного или железнодорожного узла, то востребована бывает и контейнерная площадка. «Впрочем, мультимодальных терминалов в полном смысле этого понятия, которые объединяли бы все перечисленные характеристики, на Северо-Западе не существует»,– добавляет эксперт. Ее коллеги не так строги в определениях. По?словам консультанта отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Леонида Захарова, мультимодальный комплекс – это комплекс, который может одновременно принимать, обрабатывать и производить специфические операции с грузами, перевозимыми различными видами транспорта (впервую очередь – автомобильным и железнодорожным, в меньшей степени – авиа). С этой точкой зрения согласен и Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB. По его мнению, в Северной столице уже действуют несколько мультимодальных логистических комплексов (ММК). На стадии строительства находятся такие проекты, как «Уткина Заводь» (МЛП), «Обухово» (УК «Теорема»), логопарк «Колпино» («Евразия-логистик»).

Терминалы большие и малые
Из существующих объектов к ММК, по мнению Леонида Захарова, консультанта отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank, можно причислить склады компаний «Евросиб» («Предпортовый», «Шушары»), «Интертерминал» («Предпортовый»). В частности, «Евросиб-Предпортовый» пло­щадью около 5 га рассчитан на переработку грузов при переходе с морского транспорта на сухо­путный, и наоборот. Между тер­миналом и Морским портом, где действует крупнейший в Рос­сии контейнерный терминал, принадлежащий Национальной контейнерной компании, курсирует поезд. Достигнув логистического терминала, контейнеры пере­гру­жаются на автомобильный транс­порт и следуют по назначению. Ем­­кость единовременного хранения контейнерной площадки – 1,5 тыс. контейнеров. 15 контейнерных платформ, составляющих поезд, также принадлежат «Евросибу», который входит в число крупнейших частных российских транспортно-логистических компаний (управляет парком из 11,5 тыс. вагонов). Таким образом, компания выстроила полный бизнес-цикл: складской девелопмент – логистика – транспортно-экспедиторские услуги. В планах «Евросиба» – строительство терминально-логистических цент­ров по всей стране. Первый этап с объемом инвестиций около $200 млн включает строительство шести МКК: двух в Петербурге и по одному в Москве, Новосибирске, Екатеринбурге и Забайкальске. Так, в начале 2008 г. компания планирует ввести два терминала: в Шушарах в Санкт-Петербурге и в районе Пашино в Новосибирске. Для развития на втором этапе рассматриваются площадки в Сама­ре, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Иркутске и на Дальнем Востоке. Затем «Евросиб» рассчитывает выйти на рынки стран СНГ и Европы. Все его терминалы будут связаны единым линейным сервисом.
Масштабы и диверсифицированность бизнеса другой компании-резидента промзоны «Предпортовая» гораздо уже. И все же ГК «Интертерминал» тоже имеет в своем активе 2 мультимодальных терминала. Площадь терминала в зоне «Предпортовая» составляет 33,3 тыс. кв. м. Терминал имеет 4 же­лезнодорожных пути (погрузо-разгрузочные и выставочные) общей протяженностью 2,2 км. Действующий транспортно-логистический комплекс в промзоне «Парнас» расположен на территории в 11,4 га. Общая площадь рефрижераторного, отапливаемых и неотапливаемых складов – около 50тыс. кв. м, вместимость – 59,5тыс. европалет. Общая сумма инвестиций в проект составила $63–65млн. Расчетный срок окупаемости – 5–7 лет. По словам генерального директора компании Марины Журкевич, такая локация обоих терминалов позволяет охватить грузоперевозки и в северном, и в южном направлении от Санкт-Петербурга. Оба терминала были запущены в эксплуатацию в прошлом году и располагают возможностями обработки грузов, доставляемых как автомобильным, так и железнодорожным транс­портом.
Отметим, что первоначально терминал в промзоне «Предпортовая» рассматривался инвесторами в контексте проекта Северо-Западного технопарка, стартовавшего в 2001г. Но в 2003 г. в связи с обозначившимся в Санкт-Петербурге острым дефицитом складских мощностей и с учетом выгодного местоположения территории (близость к КАД, ЗСД и Морскому порту, а также возможность выхода на железнодорожную товарную станцию) концепция была изменена. В итоге был построен крупнейший на Северо-Западе логистический комплекс класса А. В?2005 г. проект был продан компаниям «Биг Сити» и «Грин Мак» и с того времени успешно развивается под брендом «Интертерминал».
Интересно, что в последнее время доходность складского сегмента, оцениваемая специалистами Praktis CB на уровне 15–17% годовых, привлекает в эту сферу даже девелоперов рынка жилья. Так, с проектом мультимодального логистического терминала в Уткиной Заводи выступила компания «М-Индустрия», досих пор специализировавшая-ся на жилищном строительстве. Пословам Алексея Топольницкого, заместителя генерального директора «М-Индустрии» по маркетинговым коммуникациям, терминал расположится на участке площадью 20га между Октябрьской набережной и КАД. Общая площадь комплекса – 95 тыс. кв. м. Срок окупаемости при сдаче в аренду составит около 10 лет. Причем директор по развитию «Евросиб девелопмент» Мария Тиника считает, что инвестиции «М-Индустрии» неправдоподобно высоки. Ближайшими конкурентами будут проекты «Уткина Заводь» компании МЛП и «Теорема терминал», которые строятся по соседству. Интересно, что 90% помещений «Уткиной Заводи» арендаторы разобрали еще в первой фазе проекта. Так, 55 тыс. кв. м забронировала сразу на 10 лет компания Relogix, еще 15 тыс. кв. м – компания РЛС. Сумма инвестиций в сооружение комплекса оценивается в $150 млн. Эти средства предоставил немецкий банк Hypo Real Estate. Аналогичный терминал МЛП собирается построить в Шушарах.

Перспективные промзоны
По мнению экспертов, наиболее бла­гоприятными территориями для развития ММТ являются новые промышленные зоны.
По словам Николая Вечера, генерального директора ЦПРН «Вечер», склады «советской формации» на тер­ритории старых промзон становятся все менее транспортно доступными. Хотя на территориях предприятий старого промышленного пояса есть и железнодорожные ветки, и возможности для подъезда крупнотоннажного автотранспорта, выехать оттуда становится все проблематичней. Именно поэтому новые проекты мультимодальных логистических терминалов возникают в новых промзонах, таких как «Шушары», «Парнас», «Янино», «Уткина Заводь». По мнению Анны Соловьевой, генерального директора МЛП, для размещения мультимодальных терминалов «наиболее рационально использовать уже имеющуюся транспортную инфраструктуру, то есть подбирать участки, расположенные вблизи транспортных магистралей (особенно интересны места пересечения, например, железнодорожной магистрали с водной или перекрестки автострад, по которым идут импортно-экспортные потоки из Европы)». Немаловажна и близость терминалов к крупным конечным грузополучателям. В связи с этим достаточно понятной, по мнению Романа Уревича, является концентрация мультимодальных терминалов в Шушарах, где формируется автомобильный кластер. В 2007г. «Евросиб-Терминал» приступил здесь к строительству транспортно-логистического комплекса на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. м (один из которых классаА), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей. Компания «Евразия логистик» («дочка» инвестиционно-промышленной группы «Евразия»), в свою очередь, в декабре 2006-го начала строить рядом логистический парк «Колпино» (класс А) в 8км от КАД по трассе Е95. На участке 187,7га запланирован терминал общей площадью 790 тыс. кв. м. Проект разбит на четыре фазы, первые пять корпусов площадью 200тыс. кв. м должны быть готовы уже в октябре 2007г. В?августе 2010-го предполагается сдать в эксплуатацию еще 120 тыс. «квадратов». К этому городу кладовых будет протянута собственная ж/д ветка. Обслуживать комплекс будет мини-ТЭЦ общей мощностью свыше 40МВт.
В географическом отношении, по словам Леонида Захарова из компании Knight Frank, наиболее целесообразна локация таких объектов в местах концентрации основных логистических потоков грузов– на юге СПб (цепочка «Большой порт Санкт-Петербург – Москва»), а также на севере, где проходят потоки грузов из Финляндии. «Наиболее востребованные районы на данный момент – Московское шоссе, поселки Шушары, Горелово, Уткина Заводь»,– согласен Евгений Макаров, старший консультант департамента складской и индуст­риальной недвижимости Colliers International. Далее, по мнению эксперта, строительство терминалов может вестись в более отдаленных областях, например в Гатчине. Актуальность Гатчины связана с проектом порта «Усть-Луга». Пока слабо освоены восточная и северная части города, и можно ожидать, что по мере насыщения складскими площадями юга и севера и эти районы начнут активно использоваться для строительства складских и таможенных терминалов.