«Усадьба Салтыкова на Бронной» - комплекс строений XVIII-XIX веков, занимающих часть квартала, образованного Тверским бульваром (дом 27), Сытинским переулком (дом 1) и Большой Бронной улицей (дом 20). Объект является памятником федерального значения согласно указу президента РФ от 1995 года.
Реконструкцией комплекса зданий занимается ООО «Вионет-групп», принадлежащая основателям «Вимм-Билль-Данна» Давиду Якобашвили, Гаврилу Юшваеву и их партнеру Тимуру Клиновскому. Договор на комплексную реконструкцию, реставрацию и приспособление для современного использования памятника федерального значения был заключен с компанией еще в 2000 году. Тогда из семи зданий комплекса «в живых» оставались только три – остальные были снесены как аварийные.
Изначально проект предусматривал возведение на месте усадьбы детского торгово-рекреационного центра и реставрацию здания, где размещалась некрасовская библиотека, для передачи его библиофилам (библиотека временно была перемещена в помещения на улице Бауманской). Однако в 2010 году, когда была проведена инвентаризация всех инвестконтрактов, строительство еще не началось.
Несмотря на ограничения на коммерческое строительство в центре, контракт с «Вионет-групп» был продлен на тех же условиях до 31 марта 2014 года – застройщику разрешили проект на 17,2 тысячи кв. м., из которых 11 тысяч кв. м. – это новое строительство. Причем функциональное назначение застройки было изменено – вместо торгово-рекреационного центра компании разрешено было возвести гостиницу премиум-класса высотой три-четыре этажа с магазином по продаже эксклюзивных товаров. Г-н Якобашвили собирается построить отель на 13 номеров площадью 14,3 тысяч кв. м. Они будут предназначены для длительного проживания иностранных граждан, работающих в России. Кроме того, под комплексом появится трехуровневая подземная парковка площадью 4,8 тысяч кв. м. на 122 машино-места. Инвестиции в проект составят $60-65 млн.
По словам Анжелики Норманн, старшего менеджера компании «Эрнст энд Янг», подобному метражу удивляться не стоит - апартаменты для длительного проживания могут быть значительно больше, чем площади номеров в отелях класса luxury. «Возможно, в процессе формирования концепции количество апартаментов увеличится, что будет, несомненно, способствовать коммерческому успеху проекта. Если же девелопер примет решение о строительстве классического отеля класса luxury, то на заявленной площади 14,3 тысячи кв. м. можно построить гостиницу с номерным фондом 70-110 номеров» - отмечает эксперт.
Как считает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, отдел стратегического консалтинга и оценки CBRE, застройщики скорее хотят получить жилые апартаменты, а не гостиницу. «Отель - это средство размещения, попадающее под стандарты. Площадь стандартного номера в отеле должна быть от 20 до 50 кв. м. При этом 20 - это Ибис, а 50 это Four Seasons. Если номер в отеле принципиально больше, чем эти показатели, то это средство размещения попадает под категорию апартамент, а комплекс – апарт-отель. А будут они длительного или не длительного проживания - уже не важно. Сейчас почти все так называемые апарт-отели в нашей стране “втихаря” распродаются частным собственникам поквартирно», - отмечает эксперт.
Возможно, концепция - это ошибка помощников, которые готовили документацию по проекту и дали собственникам неверную информацию, рассуждает г-н Ивашкевич, или проект делается для собственных нужд.
Имя возможного оператора отеля эксперты сказать затрудняются. «С одной стороны, заявленный уровень предполагает наличие международного гостиничного оператора, который имеет опыт реализации и управления апартаментами подобного класса. С другой стороны, номерной фонд в размере 13 единиц (даже площадью свыше 500 кв. м.) слишком маленький для профессиональных хотельеров», - поясняет г-жа Норманн. В случае, если речь идет о классическом отеле – им может управлять любой оператор уровня де люкс.
При этом место для строительства отеля выбрано удачно, кроме того, у отеля не будет конкурентов. «В Москве пока отсутствуют как реализованные, так и "бумажные" проекты подобного уровня», - говорит г-жа Норманн.
Однако по оценкам экспертов компании Blackwood, конкуренцию отелю могут составить 4-5-звездочные гостиницы, расположенные в центре. «В качестве примера можно привести гостиницы InterContinental Moscow Tverskaya и Марриотт Тверская. Из потенциальных проектов-конкурентов, реализация которых заявлена на ближайшие годы, можно выделить гостиницы «Москва», Fairmont, Mandarin Oriental», - отмечают в компании.
Здание библиотеки, согласно проекту, будет переделано под размещение образовательного учреждения для детей-инвалидов. Его площадь составит 2,8 тысяч кв. м.
По словам Алексея Коневского, руководителя практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», для обеспечения сохранности объекта культурного наследия на сопряженной территории могут устанавливаться зоны охраны – тогда в них запрещается хозяйственная деятельность и строительство. Тогда изменение видов разрешенного использования происходит путем изменения правовых актов в отношении участка. «В отношении самого объекта (оставшегося здания библиотеки) Федеральный закон об объектах культурного наследия предусматривает реконструкцию и приспособление объекта культурного наследия для современного использования», - отмечает эксперт.
