1) Аэропорт – комплекс сооружений, который
служит для приемки и отправки воздушных судов и обслуживания воздушных
перевозок, и, как правило, включает аэровокзал/аэровокзальный комплекс для
обслуживания пассажиров. В аэровокзале расположены, в том числе, и объекты
недвижимости коммерческого назначения: торговые помещения, помещения общепита,
офисы, офисы-представительства авиакомпаний и так далее.
2) Вся коммерческая недвижимость в аэровокзале служит целям инфраструктуры, транспорта и рекреации, т.е. обеспечения наиболее оптимальных условий для перевозки пассажиров.
3) В каждом аэровокзальном комплексе должны быть в обязательном порядке – аптека, почта, медпункт, комната матери и ребенка, а также объекты недвижимости, связанные непосредственно с перевозкой пассажиров и грузов: офисы представительства авиакомпаний, авиакассы, торговые помещения и помещения для размещений общепита, магазины dutyfree, dutypay и так далее.
4) Коммерческая деятельность
арендаторов на территории аэровокзального комплекса зависит преимущественно от
трех факторов:
- от пассажиропотока,
который определяется суммарно:
потенциальный пассажиропоток плюс количество провожающих и/или встречающих;
- от месторасположения (в
аэровокзальном комплексе существуют стерильная/чистая зоны прилета и вылета
внутренних и международных рейсов, если
аэропорт обслуживает международные рейсы);
- от ограничивающих условий, в
обязательном порядке принятых в аэропортах,
например: ограничения по перевозке
жидкостей, гелей и аэрозолей в ручной клади авиапассажиров и так далее.
5) Концепция размещения арендаторов в аэровокзальном комплексе должна быть строго построена на принципах обеспечения оптимальной инфраструктуры и рекреации, не препятствовать движению пассажиров и соответствовать требованиям авиационной безопасности. Помимо указанных условий, в аэровокзале действуют все остальные обязательные требования для арендаторов, как и в обычном торговом комплексе: требования по обеспечению условий противопожарной безопасности, требования Роспотребнадзора к коммерческой деятельности арендатора и.т.д.
6) Аэропорты – объекты естественной монополии, соответственно, все ценообразование, в т.ч. и применение арендных ставок в договорах аренды коммерческой недвижимости регулируется в РФ «Законом о защите конкуренции», где продуктовыми и географическими границами товарного рынка является территория аэропорта, что осложняет подход в формировании и применении арендных ставок в обычном представлении (рыночный подход/сравнительный подход в оценке аналогичных объектов).
7) В соответствии с «Законом о защите конкуренции», арендная ставка по объектам аренды коммерческой недвижимости может быть сформирована как совокупный показатель , в который входят показатели ИПЦ(инфляции), пассажиропотока с учетом количества встречающий и/или провожающих, показатели затрат на себестоимость продукта: эксплуатационные и прочие расходы по содержанию помещения(объекта аренды), эксплуатационные и прочие расходы по содержанию мест общего пользования в пропорциональном отношении к помещению, показатель площади арендуемого помещения.
8) Арендная ставка в договорах аренды в аэровокзале может быть сформирована по одному из трех вариантов: % от товарооборота (коммерческой деятельности арендатора), но не менее фиксированной арендной ставки; фиксированная арендная ставка + % от товарооборота; фиксированная арендная ставка.
9) Срок договора аренды по объекту коммерческой недвижимости в аэровокзале определяется собственником и может быть как краткосрочным на несколько месяцев, так и долгосрочным на несколько лет.
10) При подборе арендатора на объект недвижимости в аэровокзале следует учитывать требования, обозначенные в «Законе о защите конкуренции», об обязательном проведении аукционов и конкурсов на право аренды, если объект принадлежит государству.
Публикацию подготовила Индира Шафикова, ООО «Русская логистика»
