В офисе компании PricewaterhouseCoopers прошла конференция «Инвестиции в страны ЕС: возможности для диверсификации». Эксперты компании из Франции, Германии, Испании и с Кипра рассказали потенциальным инвесторам (и не только) о прелестях развития бизнеса в своих странах и обсудили налоговые вопросы, которые необходимо иметь в виду при инвестировании из России.
Германия: инвестиции растут
В Германии, наиболее стабильной из европейских экономик, инвестиции в коммерческую недвижимость после бума 2005–2007 годов и спада 2008–2009 растут. В прошлом году они составили 22 млрд евро.
Наиболее перспективными секторами для иностранных инвестиций, по словам Йохена Брюкена, партнера практики услуг в области бизнес-консультирования и сопровождения сделок с капиталом, является загородный ритейл. В гостиничном секторе наблюдается избыток предложения: заполняемость отелей гораздо ниже, чем в Лондоне или Москве.
Франция: офисная недвижимость пользуется спросом
Уровень инвестиций во французскую недвижимость гораздо ниже, чем в немецкую, – около 15 млрд евро. Кроме того, денежный поток достаточно концентрирован – 80% его уходит в Париж.
По словам Бруно Лунги, партнера практики по налоговым и юридическим консультационным услугам и консультационным услугам по финансовому сектору из Франции, наиболее перспективный сектор для инвестирования – это офисная недвижимость в Париже и Марселе. Несмотря на то, что уровень предложения во французской столице достигает 50 млн кв. м, вакантных площадей крайне мало – особенно востребованы качественные премиальные офисы. «Такие гиганты, как Total, BNP Paribas и другие, нуждаются в больших офисах, целых зданиях», – пояснил г-н Лунги.
Что же касается другой потенциально доходной сферы – ритейла, то здесь слишком высоки барьеры входа, поясняют эксперты. На рынке существуют крупные компании, которые вкладывают в развитие бизнеса огромные деньги. Стоимость проекта мола, к примеру, может достигать 1–1,5 млрд евро.
Испания: кризис заставит цены упасть до приемлемого уровня
Испания, признавая свое неблагоприятное экономическое положение, все же не отчаивается привлечь инвесторов. «Сейчас Испания находится в критическом положении, мы не знаем, поможет ли нам Германия, или мы потерпим крах и увлечем за собой всю еврозону. Однако сейчас хороший момент для оппортунистического инвестирования», – оптимистично настраивал собравшихся Энрике Бухидес Касадо, партнер практики по услугам в области бизнес-консультирования, PwC, Испания.
Наиболее перспективные отрасли для инвестирования, по словам г-на Касадо, это высококлассные офисы и гостиницы.
Кипр: спрос на высококачественную недвижимость растет
Кипр традиционно отводит особое место туристическому бизнесу: страна ежегодно принимает до 2,5 млн туристов, поэтому самым перспективным сектором вложений в коммерческую недвижимость являются гостиницы.
Спросом пользуются также офисные помещения – потребности сместились со стандартных помещений на современные высококачественные офисы класса А – и ритейл. Последний из премиального стрит-ритейла в центре перемещается на окраины, в молы и торговые центры. Ставки для арендаторов там варьируются от 18–30 евро/кв. м в месяц (для «якорей») до 50–85 евро/кв. м в месяц (для небольших магазинов).
Налоговые вопросы
При рассмотрении возможности инвестирования в европейскую недвижимость не стоит забывать о вопросах налогообложения, предупреждает Екатерина Лазорина, партнер практики консультационных услуг в области налогообложения PwC, Россия, - их нужно учесть на максимально более раннем этапе. Во всех этих странах особенности свои. Например, в Германии налог на прибыль может суммарно (налог на доходы и торговый налог) составлять около 33%, однако использование определенных структур инвестирования может помочь уменьшить этот налог примерно вдвое. Также налоговое планирование может помочь снизить эффективную ставку налога на операции с недвижимостью, составляющую от 3,5% до 5,5%. В Испании налог на недвижимость закреплен на уровне 30% (в России – 20%). Во Франции, в свою очередь, во всех сделках с активами предусмотрен 10%-й залог, который при отмене сделки не возвращается. С Кипром же пока у России нет договора об исключении двойного налогообложения, и страна находится в «черном списке» Минфина, однако с 2013 года ситуация должна измениться. В большинстве рассматриваемых стран – повышенные требования к структурам инвестирования с возможностью оспаривания искусственно созданных структур. Поэтому тщательное налоговое планирование – один из залогов успеха.
