По состоянию на 2011 год в пределах МКАД располагаются 65 промышленных зон. Это перспективный резерв для реконструкции старых зданий и новой застройки, но редевелопмент промзон гораздо сложнее нового строительства. На основе опыта нашей компании и мировой практики можно сформулировать основные моменты, на которые следует обратить внимание, приступая к редевелопменту промышленной территории.
1. Градостроительные регламенты. Какой функционал принципиально можно строить? Какой высоты могут быть здания? Какова допустимая плотность застройки и прочие параметры?
2. Location. Достаточно ли привлекательна территория? Идеальный вариант для редевелопмента промышленной зоны – это район ТТК.
3. Транспортная доступность. Удаленность от метро может повлечь высокий коэффициент обеспеченности м/местами. Необходимо оценить пропускную способность прилегающих транспортных магистралей и наличие развязок.
4. Наличие инженерных мощностей − электроэнергия, теплоснабжение и пр. У различных объектов существует разная потребность в мощностях. Что-то можно увеличить, например, модернизировать ближайшую подстанцию, а что-то расширить невозможно.
5. Экология. Ранее промышленные предприятия не уделяли должного внимания экологическому состоянию объектов, поэтому, необходимо проводить в полном объеме экологические экспертизы. Следует учитывать, что, международные арендаторы проводят собственные экологические обследования объектов.
6. Функциональное назначение площадей. На первых этапах редевелопмента промышленных зданий в столице конечной целью было появление новых офисных площадей и торговых центров. Но сейчас все более привлекательным становится строительство жилья, апартаментов, рекреационных объектов, ресторанов и гостиниц. Оптимальный баланс разных функциональных площадей – главный рецепт успешного девелоперского проекта.
7. Концепция развития промышленной территории. Если у объекта нет продуманной концепции, он будет рассматриваться как низко/средне качественный. Успешные проекты по реновации промышленных зон отличаются от иных комплексным подходом к реализации идеи – это архитектура и дизайн прилегающей территории, ландшафт и инфраструктура.
8. Отличительные особенности. Проект должен обладать отличительными особенностями. Арендаторы и покупатели выбирают объекты «умом» на 90%, а на 10% − «сердцем».
9. Окружающая городская застройка. Необходимо на срок окупаемости проекта спрогнозировать возможные изменения в уже существующей, близлежащей городской среде. Как эти изменения скажутся на привлекательности объекта для покупателей и арендаторов.
10. Внешние форс-мажорные факторы. Стоит заранее продумать действия в случае форс-мажора на разных стадиях развития проекта: провести ребрендинг, сменить концепцию, заморозить проект, выйти из проекта, продать объект и т.п.
Материал подготовила коммерческий директор KR Properties Анна Двуреченская
