Генплан инвестору в помощь

Случаи пересмотра инвестконтрактов участились после того, как Госдума в минувшем году разрешила градостроительно-земельной комиссии расторгать инвестконтракты и договоры аренды земли в одностороннем внесудебном порядке в случае, если готовность объекта составляет менее 40%.

По словам Романа Зятнина, помощника адвоката юридической компании «Юков, Хренов и партнеры», внесудебное расторжение инвестдоговора все равно дает девелоперам право обращаться в суд, чтобы оспорить это решение. «Говорить о перспективности подобных процессов весьма сложно, и прежде всего это связано со спецификой возводимых объектов и позицией властей города относительно того или иного земельного участка», – отмечает г‑н Зятнин.

В результате за минувший год было отменено строительство 8 млн кв. м площадей (из них 1,1 млн кв. м – в центре). Еще 700 тыс. кв. м были перепрофилированы. Только в мае этого года власти запретили строительство БЦ «Легион VI» на улице Кульнева, владение 6 (причиной называется транспортная ситуация в столице), власти вскоре могут оспорить право на часть площадей в МФК «Неглинная плаза».

«Нельзя сказать, что кто-то кого-то сознательно наказывает. Транспортная инфраструктура объективно на сегодняшний день находится в плачевном состоянии, особенно в пределах Третьего транспортного кольца. Поэтому, на мой взгляд, в первую очередь подвергнутся изменениям проекты по возведению крупномасштабных объектов коммерческого назначения (торговые и офисные), а также те, по которым до сих пор не ведется строительство или его темпы недостаточно высокие», – говорит Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

По оценкам Сергея Воронина, исполнительного директора Forum Properties, в зоне высокого риска отмены или изменения находятся 474 контракта. «Кроме этого, есть множество проектов, которые предполагалось реализовывать без инвестконтрактов с городом (с выкупом земли в собственность, с доплатой за изменение разрешенного использования земельного участка, по федеральным контрактам). Таких еще не менее 400–500», – отмечает г‑н Воронин.
В апреле уже Московская дума проголосовала за изменение столичного Градостроительного кодекса, отменив все выданные в 2008–2010 годах ГПЗУ – всего около 700. Как ранее сообщал журналистам первый заместитель председателя «Москомстройинвеста» Раис Ахмадеев, пересмотру подлежат около 500 планов, или 13,5 млн кв. м недвижимости. Остальные 200 уже получили разрешительную документацию.

По словам г‑на Зятнина, в градостроительный план участка включаются в том числе вид разрешенного использования земельного участка и параметры объекта капитального строительства. «Пересмотр градостроительного плана или его отзыв со стороны властей города может повлечь за собой необходимость приостановления деятельности по возведению объекта», – отмечает г‑н Зятнин, так как ГПЗУ – обязательный документ, на основе которого получается разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

При пересмотре основными параметрами станут градостроительные регламенты и режимы использования земель, если участок расположен в центре Москвы, или проекты планировок, если площадка находится за пределами Садового кольца. «Пока не утверждены Правила землепользования и застройки, мы будем ориентироваться на градостроительные регламенты и режимы использования земель, а при их отсутствии ГПЗУ оформляется по существующему положению», – сообщал ранее Константин Тимофеев, глава «Москомстройинвеста».
По его словам, пересмотр ГПЗУ связан с изменением градостроительной политики столичных властей – они пытаются остановить лишние для Москвы проекты. Власти разрешат строительство в центре жилья, гостиниц, парковок и социальных объектов.

Некоторые эксперты отмечают, что власти лишь последовательно проводят политику, направленную на развитие инфраструктуры. Инвесторы в этом случае получают компенсацию за документально подтвержденные прямые затраты на строительство плюс проценты. При этом о предоставлении альтернативной площадки речи не идет. Новый ГПЗУ с измененными параметрами застройки, как правило, снижает экономическую привлекательность проекта, отмечают девелоперы. «Так как инвестконтракт – это комплексный документ, предусматривающий как права девелопера на застройку, так и его обязательства перед городом (строительство объектов доли города и/или выплата денежной компенсации), то при каких-то минимальных параметрах ГПЗУ проект становится невыгодным девелоперу. Можно попытаться пересмотреть условия инвестконтракта с учетом понижения доходности, например, снизить долю города. Но иногда проще расторгнуть инвестконтракт и пытаться получить от города компенсацию понесенных затрат», – считает г‑н Воронин.

Куда же податься инвесторам? Что касается возможности освоения новых территорий, таких как «Новая Москва», то пока отношение властей к застройщикам там неясно – концепция развития агломерации должна появиться к концу текущего года. «Однако вероятнее всего, что на месте промышленных зон будут «вырастать» объекты многофункционального назначения, что позволит сохранить рабочие места и создать новые компактные жилые районы», – оптимистично настроен г‑н Филимонов.