Такой важный build-to-suit

Проекты build-to-suit будут занимать заметное место на рынке складской недвижимости – как из-за дефицита готовых площадей, так и в силу существующего спроса на реализацию решений «под ключ».

---

Вероника Лежнева, руководитель отдела аналитических исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

Петербургский складской рынок сегодня переживает подъем спроса при отсутствии большого объема новых проектов. Объемы завершенных сделок в последние два-три года демонстрируют постепенное восстановление спроса на качественные складские площади. Уже сейчас объем свободных площадей на рынке составляет менее 100 тыс. кв. м, или около 4?% от имеющегося объема. При этом объем будущего предложения пока остается крайне небольшим по сравнению с теми цифрами, которые мы регистрировали в 2008–2009 годах. Некоторые девелоперы, в том числе сетевые, осторожно заявили о начале работы по реализации новых проектов, но реальное строительство пока ведется на ограниченном числе площадок. Как выход из сложившейся ситуации на рынке формируется ряд предложений от девелоперов, предлагающих к реализации проекты по системе build-to-suit (далее – BTS). Идея строительства складов под заказ уже давно будоражит локальный рынок, однако до сих пор о таком варианте взаимодействия заказчика и строителя больше говорили, чем, собственно, реализовывали. Спектр предлагаемых услуг в последние годы ограничивался преимущественно юридическим сопровождением реализации объекта заказчиком, изменением разрешенного вида использования земельного участка и организацией выделения инженерных мощностей, необходимых под реализуемый проект. Но полноценным девелопментом такие услуги вряд ли можно было назвать. Сопровождение сделки – да, но никак не полноценная реализация проекта «под ключ». При реализации проекта BTS девелопер осуществляет строительство склада или производственного помещения (а довольно часто объекта, совмещающего эти два направления) под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований.

Преимуществом такой формы взаимо­действия для девелопера становится возможность реализовать проект с гарантией его востребованности и окупаемости. Однако осуществление такого рода проектов предполагает большую вовлеченность в процесс по сравнению со строительством стандартного склада.

К достоинствам строительства объектов BTS для заказчика можно отнести возможность зафиксировать стоимость объекта (при его последующей покупке) или арендной ставки (в случае долгосрочной аренды) на начальных этапах строительства, возможность спрогнозировать и зафиксировать платежи, а также структурировать их согласно собственным планам.

При реализации проектов в формате BTS стоит принимать во внимание следующие условия:
• Проект должен быть достаточно большим. Обычно девелопер рассматривает проекты для вхождения площадью от 10 тыс. кв.?м. Но при прочих равных 15?тысячник и проекты крупнее будут для девелопера гораздо привлекательнее.
• Если речь идет о строительстве BTS-проекта под долгосрочную аренду, то срок такой аренды должен достигать минимум 10 лет. Лучше, конечно, 15 лет, поскольку в случае выезда арендатора из здания могут возникнуть сложности с поиском нового арендатора под специфические технические и конструктивные особенности здания. Девелоперы расценивают подобный риск как существенный и преимущественно настроены на продажу склада сразу или после завершения договора аренды.
• Арендатор должен осознавать, что реализация проекта требует времени. Если принимать во внимание время, затрачиваемое на строительство здания и необходимое для оформления договоренностей между заказчиком и девелопером и осуществления инженерной подготовки участка, получается значительный период между возникновением потребности в реализации проекта и его фактическим завершением. Тем не менее даже в таком случае реализация BTS-проекта сопоставима по времени с арендой складского комплекса при заключении договора на ранней стадии строительства неспециализированного проекта с учетом времени, необходимого на его переделку.

Кто же сейчас на рынке Петербурга может стать заказчиком? В целом источники запроса на подобные объекты можно условно разделить на два типа: компании, которым требуется склад со специализированными техническими условиями, и фирмы, которым нужен комплекс, сочетающий в себе производственные и складские функции. Стоит отметить, что специфика работы последних довольно разнообразна: компании, ищущие на рынке схемы BTS, варьируются от пищевых производственников до сборочных цехов. Для них стремление реализовывать BTS-проект вполне объяснимо: редевелопмент старых мощностей или реконструкция существующих арендованных складских помещений – мера, которая экономит время, однако в долгосрочной перспективе она может выглядеть уже менее привлекательно. Кроме того, размещение производства на арендованных площадях несет определенные риски для компании, поскольку экономика предприятия зависит от арендной ставки, устанавливаемой собственником при пересмотре/пролонгации договора.

Если говорить о компаниях, ориентированных на строительство складских проектов «под ключ», то для петербургского рынка основными клиентами становятся в первую очередь локальные ритейлеры со стабильным развитием. Такие компании сейчас постепенно приходят к идее консолидации складов и к строительству новых складских проектов согласно собственным спецификациям. При этом такие намерения озвучивают как food-ритейлеры, так и non-food компании. Оптовые дистрибьюторы также становятся целевой группой для BTS-проектов. Федеральные игроки зачастую уже обладают собственными распределительными центрами в Москве, поэтому строительство крупных складов в регионах, особенно на таком расстоянии от центра, зачастую нецелесо­образно. Иностранные компании также больше ориентируются на аренду, нежели на строительство собственных складов.

Реализация проектов BTS возможна двумя путями – на земле компании-заказчика и на участке девелопера. Первый путь в основном выбирают компании, которые уже имеют склады в собственности со свободным земельным участком рядом, пригодным для нового строительства. Зачастую такой участок уже имеет готовую инфраструктуру. Второй путь – использование подготовленных участков у девелопера, уже реализовавшего ранее спекулятивные (т. е. предлагаемые под сдачу в аренду) складские комплексы, но принявшего решение пока не продолжать строительство складских комплексов без наличия предварительных договоров аренды. Такие компании в докризисный период приобрели существенный объем земли, однако до сегодняшнего момента реализовали его далеко не полностью. Обладая определенным подготовленным земельным банком, имея технические условия на подключение к мощностям и проч., они становятся весьма привлекательными поставщиками земельных участков. Кроме того, имея опыт строительства, они как раз могут выступить провайдерами услуги BTS.?Очевидно, что предпочтение заказчиками будет отдаваться профессиональным игрокам с опытом реализации проектов BTS с доказанной экспертизой и историей успеха, которых на рынке немного.

Проекты BTS будут занимать заметное место на рынке в силу дефицита готовых площадей, а также существующего спроса на реализацию решений «под ключ». Тем более что девелоперы готовы делать предложение и реализовывать его, что в большинстве случаев снижает девелоперский риск, присущий спекулятивным проектам на нестабильном рынке.