Более 300 экспертов отрасли и представителей властей выступили спикерами на дискуссиях в рамках ежегодного саммита в течение двух дней: 27 и 28 июня. Участники успели обсудить такие столпы коммерческой недвижимости, как девелопмент, инвестиции, управление, а также гостиничную, торговую, индустриальную недвижимость.
Первый день CRE Summit
В первых же дискуссиях участники форума выделили две основные проблемы, с которыми бизнес сталкивается при продвижении своих проектов недвижимости. Отсутствие четких правил игры со стороны властей оказался актуальным не только для Москвы и Санкт-Петербурга, но и для регионов с переходом власти от губернатора к губернатору. Оказалось, что решить проблему могут только комплексные планы развития городской территории: они помогут как сохранить исторический облик при застройке в центре города, так и осуществить правильный вывод объектов экономической деятельности за черту города.
Чиновники (прислушиваясь, по их собственным словам, к бизнесу) пытаются разработать комплексный план развития исторического центра северной столицы. «Санкт-Петербург – уникальный город. У него самая большая историческая часть из всех городов мира. Постоянно ведется диалог – как сохранить историческое наследие. Органы государственной власти должны всегда находить разумные подходы, которые позволяют сохранить то, что есть, и приобрести то, что необходимо иметь в городе при развивающейся городской среде», – пояснила позицию властей Мария Смирнова, председатель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Однако диалог об улучшении условий жизни в городе часто ведется односторонне, считают девелоперы. «Проблема в том, что отсутствует единое мнение девелоперского рынка. Пока в Москве все слышат только одну организацию – Архнадзор», – говорит Анастасия Подакина из «Галс-Девелопмент».
Еще одна проблема девелоперов (впрочем, не только их) – это печальное состояние инфраструктуры, в основном транспортной, с которой приходится сталкиваться по ходу деятельности. По данным экспертов, доля инженерии может доходить до 30–35% стоимости проекта. Гораздо меньше проблем с властями (по крайней мере, в части «исторических» согласований и изменений параметров объекта) возникает не при точечной застройке, а при комплексном освоении территории. Поэтому девелоперы в северной столице довольно активны.
Как отмечает Екатерина Лапина, ARIN Real Estate, уже сегодня заявлено 70 проектов КОТ, на которых планируется строительство 40 млн кв. м жилья. В стадии реализации находятся чуть более 20 проектов (наиболее масштабный из них – намыв острова в Финском заливе, на котором построят почти 4 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Девелопер – «Северо-Запад Инвест»).
На саммите обсуждали, как обстоят дела с инвесторами. Речь в основном шла о ставках доходности (в сегменте премиальных офисов и торговли они составляют, по данным Андрея Постникова из JLL, 9% в Москве и 10% в Санкт-Петербурге). «Но сделки закрываются выше, чем 10%, так как инвесторы торгуются: вероятно, их ожидания от прибыли проекта еще возрастут, в то время как собственники, наоборот, не готовы продавать. Это опасная ситуация, так как в итоге рынок замирает», – пояснил г-н Постников. В условиях дефицитного рынка, каким скоро станет Москва (из-за ограничений строительства в рамках ТТК и т. д.), роль играет не ставка капитализации, а конечная цена, считает, в свою очередь, Александр Шарапов, президент NAI Becar.
Однако инвесторы, особенно иностранные, в регионы пока идут с неохотой. Для них важно право собственности или долгосрочной аренды на землю, договоры с арендаторами, наличие грамотной управляющей компании, пояснил Алексей Филимонов, генеральный директор Astera в альянсе BNP Paribas Real Estate.
Однако, по мнению Дениса Соколова, партнера, руководителя отдела консалтинга и исследований и маркетинга Cushman & Wakefield, сделки в регионах и не стремятся догнать Москву. Их цель – повышение уровня рынка и доверия к нему. По оценкам эксперта, объем заявленных региональных проектов составляет сегодня $6 млрд, а в публичных, инвестиционных сделках за два года соотношение зарубежных и российских денег будет 50 на 50 (без Москвы и Санкт-Петербурга).
Другой способ привлечения средств – проектное банковское финансирование. По словам Андрея Розова, руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, банк согласится на проект только при условии прозрачных прав собственности на участок и эффективной концепции.
Ключевым вопросом при этом становится репутация заемщика. «Есть ли у заемщика опыт реализации проектов и есть ли у него собственный капитал, которым он готов рисковать? Ответы на эти вопросы во многом предопределяют решение банка о готовности кредитовать», – рассказал Андрей Тетыш, гендиректор АРИН. При таком подходе страдают компании, которые строят в регионах и неизвестны банкам. «Банки бы охотнее шли в проектное финансирование, если бы были соблюдены два важных условия: прозрачность процедур управления компании, запрашивающей банковское финансирование, и второе – предсказуемость финансовых потоков и предсказуемость реализации проекта», – добавил г-н Тетыш.
С другой стороны, даже те банки, которые готовы идти в регионы, часто не могут найти хороших проектов, готовых под проектное финансирование, отметил Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Наиболее «проходные» проекты – гостиницы и ТЦ. Склады и офисы строить рискованно, говорит эксперт, – девелоперам непонятно, будет ли на них спрос. Региональный рынок индустриальной недвижимости, как известно, слаборазвит – 80% объектов сосредоточено в Москве.
Второй день CRE Summit
Через весь саммит красной линией протянулась тема сравнения Москвы и Санкт-Петербурга. Оказалось, что по стрит-ритейлу Невский пр. «продвинутей» Тверской: там есть набережные, торговые центры, большие турпотоки. В Москве же больше торговых коридоров. Стрит-ритейл привлекает инвесторов высокой доходностью в 10–12%.
Чего, к сожалению, нельзя сказать об индустриальной недвижимости: из-за невозможности оправдать высокие ожидания инвесторов строительство промышленных парков пока идет неактивно. Исключение – Калужская область, куда, несмотря на дефицит рабочей силы, идут компании-резиденты. Однако, по мнению некоторых экспертов, власти Санкт-Петербурга также делают многое для привлечения инвесторов: бесплатно присоединяют участок к инженерным сетям, подводят дороги, организуют движение общественного транспорта.
Что касается гостиничного рынка, в Питере ситуация во многом напоминает московскую: из-за роста туристического потока увеличивается дефицит номерного фонда, и власти готовы предоставлять инвесторам преференции для строительства отелей. Сейчас, по словам Ирины Бабюк, Комитет по инвестициям и стратегическим проектам СПб, город активно разрабатывает программу сертификации гостиниц.
CRE Summit – итоги
На итоговой пресс-конференции участники саммита обсудили, куда инвесторам лучше всего вкладывать деньги. Оказалось, что наименее перспективными сферами являются офисная и складская недвижимость с Москве и Санкт-Петербурге, а наиболее прибыльными – торговые площади в северных платежеспособных регионах.
«Не надо бояться идти регионы», – убеждала собравшихся Людмила Рева, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. В Москве и Санкт-Петербурге стоит вкладывать только в уже готовые объекты из-за неясности с градостроительными планами и постоянно меняющимися законами, пояснила эксперт. Другая перспективная площадка – это Подмосковье, считает Максим Гасиев, Colliers International: там есть свободные площадки и высокие доходы населения.
Обсуждая ситуацию на рынке коммерческой недвижимости России, участники саммита вспоминали кризис 2008 г., говорили о европейских экономических проблемах и пришли к выводу, что им нечего бояться. Как отмечают участники форума, большие западные деньги еще не вышли на российский рынок, а основным фактором на российском рынке является внутренний спрос и платежеспособность населения.
