Интервью с Марком Гройсманом, AFI Development

- Как развиваются проекты AFI Development, во сколько оценивается портфель компании?

- Портфель AFI составляет около $2,7 млрд (c учетом займа), net (портфель без учета займа. - Примеч. ред.) – $1,9 млрд. Знаковые проекты компании – комплекс на Озерковской наб., включающий жилье, гостиницу и офисы (которые сейчас вводятся в эксплуатацию),ТРЦ«Афимолл Сити». «Афимолл Сити» строился в кризис и открылся сразу после него. Несмотря на это, бизнес развивается хорошими темпами. Загрузка центра приближается к 80%, появляются новые арендаторы. В этом месяце мы запустили новый проект – гостиницу в г. Железноводск. Компания планирует развиваться на Кавказе, это очень перспективный регион.

- Как изменились требования арендаторов после кризиса? Вынуждены ли девелоперы сами привлекать клиентов, или площади в ТЦ «идут нарасхват»?

- Есть крупные арендаторы, в случае с которыми аренда обоюдно интересна для сторон. «Якоря» получают более выгодные условия, девелопер – большую занятую площадь и дополнительный людской поток. Есть, наоборот, компании, с которыми мы не заключаем договоры. Мы формируем пул арендаторов таким образом, чтобы они помогали бизнесу друг друга: если есть магазин мужской обуви, рядом должен быть магазин носков, так как это сопутствующие товары.

- Как вы оцениваете политику властей по пересмотру инвестконтрактов? Как деятельность ГЗК отразилась на проекте компании в районе Тверской заставы?

- С приходом Сергея Собянина много инвестконтрактов было остановлено. Но большая часть проектов была заморожена еще до этого, или в проекте были нерешенные проблемы и активного строительства не велось.

Что касается проекта на площади Тверской Заставы, он был в активной стадии. Но город принял решение построить на территории не торговый центр, как изначально задумывалось, а большую парковку. Поэтому мы договорились передать администрации свой проект, на базе которого она и будет возведена. Сейчас работы ведет город. Взамен мы получили поддержку в развитии других проектов компании. В частности, будут построены проекты “Тверская плаза” Iс, IIа, IV общей площадью около 170 тыс. кв. м, там разместятся офисы с небольшим элементом ритейла.

- Как девелоперам отстаивать свои права при отмене инвестконтрактов?

- В любом проекте, который начинает девелопер, есть определенная степень риска: сначала вы вкладываете деньги и смотрите, получится ли проект. Только потом вы получаете какие-то права. Если контракт был остановлен до фиксации имущественных прав, город девелоперу ничего не обязан. Если же власти, расторгнув контракт, нанесли компании ущерб, можно обратиться за возмещением убытков или к администрации, или в суд.

- Как отразится на офисном рынке инициатива властей об аренде недвижимости за 1 рубль/кв. м в месяц при условии качественной реконструкции объекта?

- Инициатива города понятна и логична: в Москве есть большое количество памятников архитектуры и нет средств для их содержания. Я не думаю, что решение кардинально отразится на офисном рынке, особенно для БЦ класса А. Предлагаемые объекты - это, как правило, маленькие здания. Даже если в них решено будет разместить офис – это будет класс B, B+, а арендаторами станут небольшие юридические фирмы, консалтинговые компании.

- Власти заявили, что приоритет при строительстве в центре Москвы будет отдаваться гостиницам. Как это отразится на других сегментах рынка, на ставках аренды или продажи?

- Увеличение числа гостиниц связано с желанием привлекать в Москву больше туристов. Это повышает престиж города, увеличивает денежный поток, туристы приводят много бизнеса. Поэтому в туристических местах особенно выиграет рынок торговой недвижимости. На офисы инициатива властей кардинально не повлияет.

- На прошлой неделе было объявлено об увеличении залогов на аукционах с 10% до 20-100% от стоимости объекта. Как это отразится на девелоперах и на объектах, которые они реконструируют или строят?

- Возрастет степень риска. Если объект приобретается на торгах, у девелопера и так есть множество вопросов, на которые к тому времени нет ответов. Поэтому поток желающих участвовать станет меньше – соответственно, будет меньше проектов, они будут медленнее реализовываться. Но это не означает, что рынок захватят крупные инвесторы. Дело не в деньгах, а в том, как вы взвешиваете и оцениваете свои риски. Если они оценены правильно, всегда можно привлечь деньги, если у девелопера хорошая история – всегда найдутся желающие поучаствовать в проекте.

- Как в целом Вы оценивайте градостроительную политику властей?

- Стоит говорить о политике властей, различая точку зрения девелопера и простого москвича. Сегодня в Москве стало невозможно ездить на машине. Парковочных мест катастрофически не хватает. Ответственно подходя к исполнению своих обязанностей, администрация делает то, что считает нужным, чтобы решить проблемы, с которыми сталкиваются горожане.  К примеру, повышает штрафы за неправильную парковку. Кому-то это нравится, кому-то нет.

Девелоперов не устраивает запрет на строительство офисов в центре Москвы. Но нужно понимать мотивы другой стороны. Если мы наберемся терпения, в итоге всем будет лучше – и москвичам, и девелоперам.