Воронежский профицит

Предложение
В течение I квартала 2012 года рынок качественной офисной недвижимости Воронежа пополнился БЦ ГК «БиК» (12,5 тыс. кв. м, GLA – 6,5 тыс. кв. м); предложение качественных офисных площадей Воронежа на этот период формирует 32 профессиональных офисных объекта общей площадью более 272 тыс. кв. м – чуть более трети предложения офисных площадей, составляющего в более 500 тыс. кв. м. На II квартал 2012 года к вводу в эксплуатацию заявлено еще 30 тыс. кв. м качественных офисных площадей, около половины – в составе МФК «Атмосфера». По прогнозам аналитиков, не все объекты смогут выйти в намеченный срок, но до конца 2012 года выход на рынок очень вероятен.
Судьба заявленного к строительству БЦ класса A «Премьер» (22 тыс. кв. м) до сих пор не решена; несмотря на 90 %-ную завершенность строительства, точные сроки сдачи официально не объявлены. Между тем еще в ноябре 2011 года Арбитражный суд Воронежской области принял к рассмотрению иск о банкротстве ООО «Финансовая компания “Гарант Инвест”», сославшись на проблемы с финансированием проекта. До конца не ясна ситуация и с «замороженным» еще до кризиса объектом класса А – БЦ на ул. Кирова, 6А.
Львиная доля офисной недвижимости Воронежа по-прежнему представлена помещениями в зданиях бывших НИИ, административных корпусах промышленных предприятий, соответствующих классу C и ниже.
Отдельной категорией являются так называемые автономные офисы – офисные помещения, встроенные в жилой фонд и традиционно располагающиеся на первых этажах. Точная количественная оценка объема предложения автономных офисов затруднительна. Высокая концентрация качественных объектов офисной недвижимости в Коминтерновском (39 %), Ленинском (35 %) и Центральном (21 %) районах объясняется исторически сложившимися основными зонами деловой активности, среди которых исторический центр города, пл. Ленина и проч. (районы пересечения ул. Кольцовская и Плехановская, ул. Кирова и Куцыгина и др.). Более половины качественных офисных площадей в профес­сио­нальных БЦ расположены на основных транспортных магистралях города: Московский пр-т, ул. 9 Января, пр-т Труда, пр-т Революции, ул. 20 лет Октября, Ленинский пр-т и др.
По показателю обеспеченности офисными площадями (184 кв. м на 1000 жителей) Воронеж вошел в пятерку крупнейших региональных центров страны после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани. Рынок офисной недвижимости Воронежа насыщен качественным предложением, и ввод в течение следующих двух лет всех заявленных объектов увеличит профицит предложения. Риски реализации новых проектов высоки, сроки окупаемости выросли – это ставит под сомнение успешную реализацию многих заявленных офисных проектов.

Спрос
Спрос на аренду офисных площадей Воронежа формируется главным образом за счет переезда арендаторов из офисов более низкого класса в профессиональные БЦ, наиболее популярны офисные блоки до 100 кв. м.
Уровень инвестиционного спроса на офисную недвижимость достаточно низок: на руках инвесторов остается большое количество площадей, в том числе в «замороженных» офисных проектах. Нуждаясь в ликвидности, инвесторы испытывают значительные трудности с их реализацией.
Представители крупного и среднего бизнеса, back-офисы и call-центры федеральных компаний вновь стали рассматривать офисные помещения в состоянии shell & core, практически не пользующиеся спросом в период кризиса, но предложение которых на данный момент более чем достаточно.
В отраслевой структуре спроса на качественные офисные площади Воронежа наибольшую активность проявляют компании финансового и потребительского секторов, а также сферы услуг.
Основную долю спроса в сегменте автономных офисов продолжают формировать офисы продаж. Расположение на первой линии домов, наличие прилегающей территории и парковки, состояние помещения и объем вложений в ремонт по-прежнему влияют на принятие решения об аренде/покупке в сегменте автономных офисов.
Близость к административному центру города, транспортная доступность, достаточность парковочных мест и соответствие помещений современным стандартам остаются ключевыми параметрами выбора офисных помещений в профессиональных БЦ. Проблема транспортной доступности административного центра города может дать новый виток развитию офисного рынка Воронежа в направлении формирования новых деловых районов вдоль основных магистралей и вблизи спальных районов, однако девелоперы упорно не торопятся покидать центр.
Сделки предварительной аренды площадей на офисном рынке Воронежа практически отсутствуют. Это подтверждает тезис о существующем на данный момент превалировании предложения над спросом.

Уровень вакантных помещений
В результате резкого снижения спроса в течение кризисного периода и выхода на рынок в 2011 году новых профессиональных офисных объектов (МФК «Вита», БЦ «Айсберг» и 1‑й очереди ДЦ «Аксиома») в Воронеже накопился высокий объем пустующих площадей, составивший на конец I квартала 2012 года 20–25 % в среднем по рынку.
В наиболее популярных БЦ с хорошо продуманной концепцией и удачным расположением заполняемость составляет более 90 %. Доля свободных площадей в новых БЦ постепенно снижается, но еще существенна и в зависимости от объекта может составлять до половины арендопригодной площади.

Коммерческие условия
В результате избытка предложения средний уровень арендных ставок и цен на качественную офисную недвижимость Воронежа практически не растет с середины 2011 года. Это касается и давно действующих офисных объектов, и новых БЦ. Наиболее востребованы среди арендаторов офисные помещения в качественных офисных объектах и административных зданиях класса C с удачным расположением, главным образом в центре города или вблизи основных транспортных магистралей. В то же время на офисном рынке Воронежа существует достаточное количество невостребованных объектов, собственники которых готовы идти на существенные уступки в поисках арендаторов.
По результатам проведенного аналитиками мониторинга текущих предложений, на конец I квартала 2012 года средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения составила 596 рублей/кв. м в месяц (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей), cредневзвешенная цена продажи офисных помещений составила 49 890 рублей/кв. м (без учета НДС). В результате средневзвешенная ставка капитализации для офисных помещений Воронежа составила 14,34 %.
По прогнозам, сложившийся уровень вакантных площадей будет сдерживать рост арендных ставок на качественные офисные помещения в профессиональных бизнес-центрах Воронежа.