Как в Новом Свете

Белый рояль на пустыре
Korston Hotel & Mall Kazan стал для Казани первым большим строительством современного уровня. Сама конструкция с высоты птичьего полета вызывает ассоциации с полупрозрачным светлым роялем. Снаружи – металл и стекло. Внутри – роскошь и помпезность: многоэтажные хрустальные люстры, позолота и лепнина, ковры и шелковые оттоманки в стиле ампир…
Комплекс расположен близ Центрального парка культуры и отдыха на месте бывшего трамвайного депо, на перекрестке двух крупных магистралей: одна ведет из центра Казани в аэропорт (ул. Ершова), другая (ул. Вишневская) – на мост «Миллениум», на другой берег реки Казанки, от новой части города к старой. «Под традиционные отели обычно ищут маленькие площадки в историческом центре, где может не быть хороших подъездов, возможности организовать просторный паркинг, – комментирует девелопер. – Тогда как единственное требование к местоположению наших многофункциональных комплексов – близость хотя бы одной крупной магистрали при достаточной, примерно в 3 га, площади участка. Впрочем, в данном случае нам повезло еще и с городским центром».
Обстановка для прихода московских инвесторов была особенно благоприятной, отмечают аналитики. Группа «Корстон» получила этот участок в 2002 году, когда бессменный мэр Казани на протяжении 15 лет Камиль Исхаков (на момент открытия ГТРК он уже занимал пост полпреда президента РФ в Дальневосточном федеральном округе) очень активно продвигал город в преддверии тысячелетнего юбилея. Старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Евгений Безель полагает, что «Корстон Казань» долгое время останется наиболее современным и конкурентоспособным из объектов региона: «Такой комплекс не только украшает любой город, но задает более высокую планку для местного бизнеса, привносит новую культуру обслуживания, создает привлекательные рабочие места в регионах». По мнению г-на Безеля, инновационная концепция столь сложного в реализации проекта базируется на рыночном спросе и одновременно проста для понимания, что импонирует возможным партнерам по бизнесу и муниципальным администрациям. «Такой продукт захотят получить власти любого города. Нельзя же развивать регионы однобоко, строя только бизнес- и торговые центры», – считает эксперт.
Пятизвездочный отель «Мираж» в центральной части города, по количеству номеров сравнимый с корстонским, при известном насыщении рынка мог бы считаться его конкурентом. Но пока казанским гостиницам постояльцев достаточно на всех, а вот самим гостям города номеров хватает далеко не всегда. По оценкам экспертов, Казани сегодня требуется еще 5–6 качественных отелей.

Самостоятельность уместна
Реализацию проекта осуществлял интернациональный пул компаний. Так, местным был генподрядчик, инженерию делали тоже российские фирмы, а отделку – турецкие. Управление строитель­ством девелопер взял на себя («Корстон Строй»), с привлечением на субподряд по управлению и надзору иностранных специалистов и небольших фирм с опытом работы в гостиничном сегменте.
«По ряду регионов мы также недавно подписали стратегическое соглашение со строительной компанией «Штрабаг». По казанскому объекту все строительные работы протекали без особых сложностей. Правда, сроки немного затянулись из-за проблем со ставкой финансирования», – рассказывает девелопер. По словам первого вице-президента Korston Hotels & Malls Лисандро Платцера, в России деньги для девелоперов продолжают оставаться «дорогими» и «короткими», а скорость развития финансового рынка у нас не поспевает за темпами роста в девелопменте. В итоге рынок недвижимости быстро растет, удовлетворяя потребности конечных пользователей и подтягивая за собой инвестиции. «На Западе все наоборот: из-за дешевых денег нередко строится то, что не так уж и нужно. Там двигателем роста рынка являются прежде всего долгосрочные кредиты по низким ставкам. При более стабильном, четком и дешевом финансировании такой многофункционал можно было бы возвести не за 4 года, а за три», – говорит г-н Платцер.
На сроки реализации проекта повлиял не только рост стоимости финансирования, но и изменение федерального законодательства относительно игорного бизнеса с 1 января 2007 года (в Москве существующим казино было разрешено работать до 1 июня). В казанском ГТРК, как и в московском отеле на Воробьевых горах, поначалу было запланировано небольшое (не более 5% всей площади, 200–300 кв. м) казино. Оператору пришлось в экстренном порядке перерас­пределять и переоснащать площади на 1-м этаже. «Запланированный срок окупаемости (7 лет) при наличии казино мог бы быть сократиться года на два. Впрочем, отель в чистом виде окупается и того дольше – за 12–15 лет», – вспоминает Лисандро Платцер.
Самые лучшие из освободившихся помещений в здании отведены под торговлю: все секции спланированы в формате оpen space, без дверей, много простора и воздуха. На площади в 15 тыс. кв. м представлено более 40 марок, а обслуживание единое и весьма радушное. Поначалу планировался классический шопинг-молл из множества мелких арендаторов. Площади были выставлены по средней для Казани цене в 15–48 тыс. руб./кв. м в год (или ~$600). Но аукцион быстро показал, что с помощью местных предпринимателей не удается обеспечить высокий уровень обслуживания и наличие качественных товаров, а московские сети на тот момент плохо понимали региональный рынок, развиваясь в основном через редких франчайзи. С другой стороны, на тот момент в городе уже насчитывалось полдесятка стандартных бутиковых ТЦ. В итоге группа решила самостоятельно заняться поставками товара напрямую из Европы, а заодно – привести в Россию ряд новых марок одежды, обуви, аксессуаров и товаров для дома от среднего до премиум-класса, и опять же по ценам, адекватным самому товару, а не месту его предложения.
В комплексе работают 7 ресторанов и баров (не включая ресторанный дворик с фаст-фудами), и все они принадлежат самому оператору. Содержать такое число точек питания в обычной гостинице было бы экономически невыгодно, но в данном случае оператор может себе это позволить. В ГТРК представлены национальные кухни – русская, итальянская, азиатская, татарская, американская. Каждые выходные проводится фестиваль «Кухни мира». Le Buffet –шведский стол с 6.00–1.00 (620 руб./сутки). Для уединенных переговоров и романтических встреч – уютное венское кафе, для общения «без галстука» – ирландский паб… Обычно хорошие отели берут дороже за все, что только можно, – по принципу, что в более престижной зоне все должно стоить процентов на 20–30 дороже. «Но к нам это не относится! – утверждают в «Корстоне». – Если у нас красивее посуда и лучше обслуживание, это вовсе не значит, что за содержимое чашки капучино вы должны переплачивать».
Вот-вот должен открыться и фирменный корстонский гастроном – новая концепция супермаркета, в основу которой положено знаменитое изречение food is fashion. Это микс ресторана, продоволь­ственного магазина и театра, позволяющего полюбоваться искусством поваров. За исключением продуктов премиум-класса, цены там будут вполне обычными. «Мы не стремимся брать за минералку или творожок «Агуша» больше, чем они стоят в магазине спального района, только потому, что это гостиничный комплекс. Обычные продукты в нашем гастрономе будут стоить столько же, сколько у казанских продуктовых конкурентов, – заверяет г-н Платцер. – Мы считаем, что нам удалось привнести в ритейл ту же самую философию, которую мы продвигаем в отельном сегменте, тогда как бизнес-цели международного гостиничного оператора, привлеченного в подобный проект, могут во многом не совпадать с целями владельца многофункционального объекта. Мы же хотим видеть кипучую жизнь в своих комплексах: полные рестораны, оживленные магазины, востребованные развлечения…».
Офисные площади в пристроенной к отелю башне сдавались в свободной планировке, но отделку девелопер делал сам, по техническому заданию арендаторов. «Чисто экономически офисы гораздо быстрее окупаются, но с точки зрения капитализации бизнеса гостиницы сегодня составляют им серьезную конкуренцию. Отель дороже укомплектовать и содержать, но его наличие в инфраструктуре – признак более серьезного взгляда в будущее. «Для сбалансированной окупаемости многие девелоперы развивают центр смешанного пользования, даже с квартирными блоками», – комментирует Евгений Безель.
Отделка номеров в казанском ГТРК вполне соответствует московскому отелю 5*. «Мы позиционируем наш отель как 4*, но еще ближе нам понятия «бизнес-класс» или full service – это не отпугивает клиента ассоциациями с завышенными ценами. Несмотря на высокий уровень обслуживания, стоимость проживания у нас по-прежнему в среднем сегменте. А вообще в ценообразовании мы ориентируемся исключительно на спрос – естественно, в период крупных мероприятий цены несколько выше», – признается Лисандро Платцер.

Сверхтехнологии имеются
По консолидированному мнению независимых экспертов, слабых сторон у такого проекта только две: труднее подобрать подходящий участок и сложнее привлечь финансирование. Площадей необходимо намного больше, чем обычному отелю, а отделка и интерьеры требуются гораздо дороже, чем для торговых объектов. «В одни только IT и мультимедиа-технологии (экраны, проекторы, системы освещения) мы вложили более 300 млн. рублей. Правда, некоторая экономия достигается за счет общей инженерии, котельной, электроподстанций», – уточняет г-н Платцер.
В качестве комплексной системы управления предприятием выбрано уникальное, полностью интегрированное бизнес-решение Korston Hospitality. Оно объединяет систему электронного документооборота Lotus Domino/Notes и современную ERP-систему на платформе Microsoft Dynamics NAV (ранее носила название Microsoft Business Solutions – Navision). Фактически это полный набор функционала для ведения финансового, бухгалтерского и налогового учета, управления закупками, логистикой, персоналом, отношениями с клиентами (CRM), дополненный отраслевыми бизнес-модулями для управления гостиницей, рестораном, казино, бизнес-центром и торговыми точками. Решение Korston Hospitality тесно интегрировано с интеллектуальной IP-сетью на основе оборудования Cisco Systems. Каждый гостиничный номер комплекса оснащен IP-телефоном с цветным сенсорным дисплеем, на который выводится справочная информация на 15 языках (интерактивная карта города, расписание авиарейсов, курсы валют, реклама товаров и услуг торгового комплекса, заказ такси, справочник по отелю и многое другое). Интеграция с системой IP-телевидения позволяет выводить всю эту информацию на экран плазменной панели, заказывать фильмы через систему Video-on-Demand, еду в номер и любые другие услуги как с экрана IP-телефона, так и с экрана ТВ при помощи беспроводной клавиатуры или пульта дистанционного управления. В любом ресторане или баре комплекса официанты могут принимать заказ с помощью наладонных ПК, а беспроводная сеть на основе точек доступа Cisco Aironet 1200 передаст данные в систему Food & Beverage.
Программный продукт Nevotek V/IP Suite Engine связывает всю эту сложную конструкцию с сетевой инфраструктурой Cisco, состоящую из защищенной сети LAN, IP-телефонии, системы удаленного управления и Wi-Fi. Высокий уровень безопасности сети обеспечивают технологии Cisco: разделение сегментов сети с помощью VPN, контроль доступа к сетевым ресурсам, система обнаружения попыток взлома, хакерских атак и аномальных явлений. Единый центр управления интеллектуальной сетью позволяет относительно небольшой группе высококвалифицированных специалистов удаленно контролировать все сетевые ресурсы группы по разным объектам на территории РФ.

Синергия – в сочетаемости
Чтобы быть привлекательной для инсентив- и конгресс-туризма, гостинице необходимо наличие обширных площадей для проведения деловых мероприятий. С другой стороны, в сфере розничных продаж и в гостиничном бизнесе сезонность спроса на услуги не совпадает, что позволяет обеспечить в течение года ровную загрузку как гостиницы, так и торгово-развлекательных площадей. «Синергия нашего бизнеса позволяет получить нужный экономический эффект там, где строить отдельно гостиницу или торговый или офисный центр было бы накладно и малоинтересно, – поясняет Лисандро Платцер. – На начальном этапе мы были вынуждены создать собственную девелоперскую структуру, чтобы преподнести данный формат российскому рынку. Многие сильно сомневались, что эта инвестиционная модель будет работать в регионах с нуля». По словам г-на Платцера, гостиничный бизнес в Россию пришел из Европы, где подобные многофункциональные проекты не представлены или только начинают появляться. Это модель нового мира, которая сегодня встречается, например, в Австралии, США, в государствах Азиатско-Тихоокеанского региона и других уголках Нового Света. «Но, к сожалению, их девелоперы в России пока не слишком активны. Впрочем, сейчас мы все больше переходим к своему первоначальному профилю – управлению такой недвижимостью, и сотрудничаем с другими девелоперами, инвесторами», – говорит г-н Платцер.
Сегодня такие многофункционалы возводят уже многие девелоперы. «Корстон», будучи первопроходцем формата, выделяется на их фоне тем, что позиционирует себя именно как оператор – причем не только отеля, но всей инфраструктуры в совокупности. На отечественном рынке на данный момент нет ни одного оператора, который мог бы профессионально управлять одновременно и гостиницей, и торговым центром, и офисной недвижимостью, и конференц-центром, и развлекательной составляющей. Такой расклад оптимален, поскольку именно в этом залог синергии разных видов бизнеса. Кроме того, наличие крупного развлекательного центра благоприятно сказывается на загрузке отеля – в частности, нет большого спада на выходные дни. «Главное, чтобы уровень сервиса был одинаково высоким в любой точке комплекса. Ведь эффект синергии достигается вовсе не «скученностью» разных видов бизнеса и «паразитированием» одних операторов на посетительских потоках других, а прежде всего человеческим сервисом как бесплатным дополнением к качеству товаров и интерьеров, – заявляет г-н Платцер. – В сущности, держать сотрудника, который улыбается, не дороже, чем неулыбчивого. Надо только улучшать подбор персонала, больше заниматься тренингами, предоставлять достойный соцпакет и зарплату – и хорошие люди сами потянутся в твой бизнес!»
Так и получилось: не считая десятка специалистов из московского Korston, группа создала в Казани около двух тысяч рабочих мест в сфере обслуживания, торговли, гостиничного хозяйства, общепита. Еще 1,5–2 тысячи составили персонал арендаторов комплекса.
Собственно, уникальность сервисной концепции зиждется на «принципе одной двери»: функциональное и архитектурно-планировочное зонирование как таковое присутствует, но внутреннее простран­ство комплекса не делится при помощи многочисленных дверей и перегородок. Гости, будь то постояльцы отеля, клиенты торгово-развлекательной сферы или будничные посетители арендаторов офисов, беспрепятственно перемещаются внутри здания. Разумеется, при этом максимально усилена охрана по периметру здания, а также на трех гостевых и служебном входах.
По мнению г-на Безеля, вполне разумно и обоснованно, если управлением частей крупного многофункционала занимаются разные компании: «Большой комплекс гораздо труднее обеспечить административными ресурсами. Но универсальных операторов, подобных «Корстону», на российском рынке на сегодняшний день нет. Сравнить его можно разве что с американской MGM Grand, управляющей крупнейшим в США интегрированным конгресс-центром Лас-Вегаса. Другой пример – Орландо, который, как и Вегас, считается признанным центром развлечений для всего мира». Плюс нашего отечественного оператора-девелопера состоит в том, что он решился занять данную нишу, применив западные ноу-хау к российским реалиям. Западные операторы пока лишь идут по пути развития портфеля гостиничных брендов для разных ценовых сегментов. «Объем услуг в комплексах «Корстона» адекватен каждому потраченному рублю его клиентов.
«К сожалению, в Москве клиенты зачастую покорно выкладывают немалые деньги за совершенно непотребный сервис: спрос так велик, что качеством услуг приходится жертвовать, – констатирует Евгений Безель. – В свою очередь казанский молл – универмаг «Корстона» уже начинает составлять конкуренцию крупным сетевым ритейлерам». «Сейчас мы разрабатываем уникальную бонусную кросс-маркетинговую программу для клиентов, включающую все представленные виды услуг ГТРК. Так, покупая дорогой товар в универмаге, вы можете рассчитывать на скидку в любом из ресторанов, задешево сходить в кино и т. п.», – добавляет Лисандро Платцер.

Не прибылью единой…
Тенденция децентрализации деловой активности сегодня наблюдается практически во всех развитых и развивающихся странах. В казанском ГТРК охотно проводят свои конгрессы такие компании, как Kodak, Европейский банк реконструкции и развития и др. Ежемесячно проходят по два-три мероприятия федерального масштаба (конгрессы МЧС РФ, медиков, банкиров). Каждый второй месяц – международное мероприятие. «К примеру, сейчас в связке с местной администрацией мы активно работаем над подготовкой к саммиту стран Азиатско-Тихоокеанского региона, в котором примут участие около 20 первых лиц азиатских государств. Их требования к организаторам – предоставить 8 тыс. номеров бизнес-класса. Построить в срок такую инфраструктуру во Владивостоке для нас представляется вполне возможным. А после саммита комплекс останется региональным магнитом для проведения выставок, конференций, конгрессов. Создавать в регионах подобные деловые платформы – основа и цель нашего бизнеса», – заявляют руководители «Корстона».
Лет пять назад руководители группы провели маркетинговое исследование всех регионов России и вычислили 40–60 городов, где данная модель многофункционального комплекса перспективна и востребована. Впоследствии активно работали с Минэкономразвития – в поисках регионов, где такие площади наиболее необходимы и перспективны. «Учитывая рост доходов населения по стране, сегодня такой анализ выявил бы не менее 100 подходящих городов, – рассказывает Лисандро Платцер. – Сегодня у нас уже около 10 проектов (на стадии проектирования и строительства) – площадью от 50 тыс. кв. м для небольших городов, а в среднем – 70–150 тыс. кв. м. К 2009 году планируем завершить комплексы в Липецке и Астрахани, на стадии капитального строительства – объект в Йошкар-Оле. Другие проекты реализуем в Хабаровске, на Сахалине и Камчатке, а также в Нижнем Новгороде, Воронеже, Омске. Идем в регионы, в которые другие компании не инвестируют», – говорит г-н Платцер.
Объединить нужды властей и делового сообщества для раскрутки конкретных проектов и регионов – дело непростое. «На самом деле все зависит от инвестиционного климата и поведения ставки по банковским кредитам, – рассуждает г-н Платцер. – Единственное, что сегодня тормозит развитие коммерческой недвижимости в регионах, – рынок капитала. Традиционно в наших проектах соотношение собственных и заемных средств – 40:60 или 30:70, но в самом начале нашей деятельности собственных средств было больше.
Мы сотрудничаем с МДМ, Альфа-банком, Сбербанком, Европейским банком реконструкции и развития, Внешторгбанком и рядом менее крупных компаний. Но вообще периодически меняем партнеров, поскольку у различных банков – разные стратегии развития в тех или иных регионах», – резюмирует девелопер.

Информация:

Гостиничный торгово- развлекательный комплекс «Корстон-Казань»

Адрес: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Н. Ершова, 1А

Объем инвестиций в проект: $120 млн.

Кредиторы: МДМ, «Альфа Банк»

Сроки окупаемости: 7 лет

Начало строительства: июнь 2002 года

Окончание строительства: октябрь 2006 года

Открытие: 14 ноября 2006 года

Собственник: Группа компаний «Корстон»

Девелопер: Korston development

Застройщик: Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (УКСиР ИК МО г. Казани)

Управляющая компания: Korston

Архитектор: ООО ПТМ «ВЕЛП», Прокофьев Е.И.

Строительная компания: ЗАО «Проектно-строительная компания»

Подрядчики на отдельные виды работ:  монолитные работы – ООО «Союзшахтоосушение»,  наружные сети – ОАО «Татнефтепроводстрой»,  внутренние инженерные сети – ООО «Инженерная компания «Бриз»,  структурированные кабельные системы – ЗАО «Самум»,  внутренние отделочные работы – ООО «С Строй»

Страховая компания: «Ингосстрах»

Инфраструктура: гостиница, бизнес-центр класса А, конференц-залы, универсальный зал, рестораны/ бары, торговый дом, кинотеатр, боулинг, бильярд, фитнес-центр