Арас Агаларов: «Любую концепцию проекта я должен пропустить через себя. Только после можно начинать проектирование»

– Когда мы готовили рейтинг самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости CRE 100 и девелоперам был задан вопрос: «Кого бы Вы поставили в своей номинации на первое место?», – многие назвали Вас. Как Вы считаете, почему?

– Наверное, потому, что я не очень хороший бизнесмен.

– Интригующее заявление для начала интервью… Почему?

– У меня нет понятия бюджета. Если вы ставите во главу угла только бюджет, то никогда не сможете достигнуть перфекции – того уровня проекта, который был задуман вами первоначально, так будут мешать финансовые рамки. Если я что-то делаю, я в первую очередь думаю о том, как это сделать на самом высоком уровне. А уже после – о том, в какой бюджет я уложился и когда все это окупится. То же самое с архитектурой: если бы у меня было архитектурное образование, я бы многого не сделал. Потому что, к примеру, нельзя совместить ионическую колонну с коринфской, это неграмотно. Но из-за того, что я этого не знаю, мне это помогает. Строить вне бюджета – это не совсем правильно. Это называется «куда выведет кривая», но мы идем именно этим путем, и пока Бог миловал.

– Расскажите обо всех проектах, которые Вы реализуете в настоящий момент.

– Мы работаем сегодня практически во всех сегментах недвижимости как девелоперы плюс развиваем торговый бизнес через собственные магазины «Твой Дом». Сейчас их три, и в ближайшее время мы планируем реализовать еще три. У нас есть ТЦ «Крокус Сити Молл» и ТЦ Vegas – один уже функционирует, второй в настоящий момент мы строим. Мы также развиваем сегмент отелей. На территории Мякининской поймы будет построена трехзвездочная гостиница Holiday Inn на 1000 номеров и четырехзвездочный отель, вопрос с оператором которого в настоящий момент решается. Уже три года в «Крокус Экспо» функционирует отель «Аквариум» на 235 номеров. Таким образом, из гостиниц у нас не представлены только пятизвездочные отели. Также широко представлена выставочная недвижимость. Пока проблем с нехваткой площадей в комплексе «Крокус Экспо» не возникало. Но если вдруг проблемы возникнут, у нас есть возможность достроить дополнительные 50 тыс. кв. м. Что касается еще одного формата недвижимости – офисной – то здесь же, на территории «Крокус Экспо», мы строим 47‑этажную офисную башню – это порядка 137 тыс. кв. м. Помимо собственно офисов в ней будут представлены апартаменты – небольшие квартиры, находящиеся на сервисном обслуживании. Также мы работаем в сегменте поселков. Сейчас мы строим поселок, это долгосрочный проект. Там есть часть, которая уже построена и продана, есть часть, которая строится под конкретного заказчика – Сбербанк, и часть – для открытой продажи. Также развиваем проект высококлас­сной загородной недвижимости Agalarov Estate.

– У Вас большие планы, на которые, судя по всему, никак не повлияли инициативы новой (уже не очень новой) столичной власти.

– Мы в Москве ничего не проектировали. Поэтому здесь мы не почувствовали каких-то проблем на себе. Что касается области, никаких изменений тоже нет. Мы встречались с новым руководителями московской области, они полностью поддерживают все наши начинания.

– В период кризиса практический весь бизнес, связанный с ритейлом, так или иначе, почувствовал на себе определенные сложности. У Вас достаточно большие торговые активы. В Вашем случае были ли какие-то проблемы, связанные со сдачей площадей в аренду?

– Наш первый Vegas открылся практически в кризис, и открылся он со 100 %-ной заполняемостью. Была некая ротация арендаторов, какие-то компании ушли, какие-то пришли, но в целом торговый центр достаточно успешно работал все эти годы. Вообще, что касается аренды – еще на этапе начала строительства мы начинаем сдавать площади в аренду. В Vegas I на самом раннем этапе были распределены площади, то же происходит сейчас и с Vegas II. Проблем мы не видим.

– Сегодня в Москве несколько крупных компаний активно скупают готовые объекты коммерческой недвижимости, консолидируя в своих руках высококачественные активы. Ваша же стратегия отличается тем, что Вы занимаетесь планомерным развитием девелоперских объектов. Вы открыты для покупки активов или выхода из своих проектов? – Мы не строим объекты на продажу. И откровенно говоря, у меня вообще не очень хорошо получается с куплей-продажей.

– А Вы пробовали?

– Нет, даже не пробовал. За 20 с лишним лет истории нашей компании мы ничего не продали и не купили. Все, что мы имеем в наших активах, – это то, что мы построили. Должны же мы чем-то отличаться от остальных.

– И тем не менее, как говорится, продается все. Вопрос только цены. Вы наверняка слышали о том, что в прошлом году в Санкт-Петербурге фондом Morgan Stanley был куплен ТРЦ «Галерея». Сумма сделки составила $ 1,1 млрд. Это была нашумевшая сделка, которая составила практически 20 % всех инвестиций в коммерческую недвижимость России. Вам такие сделки и такие инвесторы неинтересны?

– Неинтересны! Мы не строим на продажу, нам интересно владеть и управлять тем, что мы создали.

– Вы действительно отличаетесь от других… В том числе и тем, что построили единственную в Москве частную станцию метрополитена. Можете подробнее рассказать о подобных проектах? Как строятся отношения с городом? В каком соотношении инвестируются средства?

– Через нашу территорию должна была пройти линия метро, но по нормативам здесь не должно было быть станции. Мы подписали четырехстороннее соглашение, с одной стороны которого был город в лице Ю. М. Лужкова, с другой стороны – ГК «Крокус», с третьей и четвертой – Борис Громов, на тот момент губернатор Московской области, и Дмитрий Гаев, бывший начальник ГУП «Московский метрополитен». Согласно соглашению «Крокус» брал на себя обязательства по финансированию и строительству станции метрополитена. Объем инвестиций в проект составил порядка 600 млн рублей. Никакого прямого дохода мы от этого иметь не могли. Но строили станцию с удовольствием, потому что понимали: это дополнительная посещаемость для наших концертного и выставочного залов.

– То есть Вы инвестировали практически 100 % в реализацию станции, а вклад города – собственно в самом разрешении на подобное строительство?

– Да.

– Среди других «сопутствующих бизнесу» проектов – строительство развязки для работающего ТРЦ Vegas…

– Да, мы будем делать заезд к ТРЦ с внутреннего кольца. Сегодня, если человек двигается к нам по направлению с юга на север, он должен доехать до первого разворота, пройти его и вернутся к нам. Таким образом, загружается и разворот, и МКАД. Если мы сделаем прямой въезд с внутреннего кольца, как мы это сделали в «Крокусе», будет гораздо удобнее и быстрее. Я надеюсь, что в этом году мы получим недостающие подписи и достроим этот въезд. Объем инвестиций в эту развязку составит порядка 100 млн рублей. Это исключительно наши расходы – зачем городу строить дополнительный въезд к нашему ТРЦ?

– Вас можно назвать компанией, которая осваивает комплексное развитие территорий. Если говорить о среднесрочной перспективе, какие площадки будут интересовать Вас после того, как Мякининская пойма будет застроена?

– Я думаю, что у нас есть еще лет пять для того, чтобы заниматься здесь достройкой задуманных проектов. Это и поселок, и территория «Крокус Сити», и два проекта – на 100 и на 300 га. Это очень большие территории, а потому достаточно интересные, как с точки зрения инвестирования, так и с точки зрения самих проектов. Здесь у нас много места и есть возможность реализации нетривиальных проектов. Нам не хотелось бы строить что-то посредственное и неизвестно где. А за это время, я думаю, появится что-то новое.

– Как продвигается строительство проекта ДВФУ для Саммита АТЭС? В какой роли Вы там вступаете и на каких условиях?

– Мы являемся в проекте генеральным подрядчиком. Это на 100 % бюджетные деньги. А мы работаем за вознаграждение. Наше fee – в свойственной нам манере: мы инвестировали в проект – построили набережную с водопадами, фонтаны, причалы, которых даже не было в проекте. Зато пошумим. По сути, мы уже закончили этот проект. Там остались проекты, которые были предоставлены нам гораздо позже: медицинский корпус с учебной частью (порядка 60 тыс. кв. м), реабилитационный центр (10 тыс. кв. м), лабораторный корпус (30 тыс. кв. м). Мы получили их на год–два позже, чем основное строительство. Будем пытаться закончить в срок, но это непросто. Весь основной проект – порядка 900 тыс. кв. м – уже закончен. Фактически получается полноценный университет, в котором Владивосток очень нуждается. Когда саммит закончится, помещения будут заняты университетом, постепенно часть из 70 тыс. студентов переедут из старого ДВФУ в новые комфортабельные помещения, а свободные здания будут продаваться.

– С какими финансовыми партнерами Вы работаете в рамках реализации ваших девелоперских проектов?

– У нас есть один единственный партнер – это Сбербанк. Свои проекты мы реализуем только с ними. Мы подходим друг другу, у нас нет каких бы то ни было противоречий. Наоборот, это полное взаимопонимание и поддержка.

– Основной поток прибыли у Вас идет от арендного бизнеса?

– Не только от девелопмента, но и от ритейла. В проектах «Твой Дом» мы сами выступаем в качестве оператора. Если ранжировать доходы от ГК «Крокус», то Vegas, Crocus City Mall и магазины «Твой Дом» – это 40 % прибыли, выставочный бизнес – 60 %.

– Магазины «Твой Дом» продолжат развитие на площадях группы компаний «Крокус»? Или Вы будете рассматривать для них другие площадки?

– Я думаю, иметь в аренде такие большие площади – а это порядка 50–60 тыс. кв. м – не очень выгодно и очень уязвимо.

– Складывается ощущение, что решение любого вопроса в бизнесе Вы проводите через себя. И, скорее всего, не любите аутсорсинг…

– Понимаете, если сейчас сесть за проектирование и самим проектировать все проекты (у нас в группе компаний есть своя проектная мастерская), мы просто не успеем. У нас очень большой объем реализуемых проектов. Если все их просуммировать, получится больше, чем строит Москва в год. Понятно, что все это реализовать силами одной проектной мастерской невозможно, поэтому мы знаем это нехорошее слово «аутсорсинг». Все концептуальные дизайны мы делаем сами. Даже если с нами работает привлеченная иностранная компания, на уровне концепции я все должен пропустить через себя. Только после этого мы отдаем это на проектирование. С нами очень тяжело.

– А с профессиональным консалтингом Вы работаете?

– Если бы мы с ним работали, мы бы ничего не построили. Когда я начал строить «Крокус», все думали, что я сошел с ума. Ни одна консалтинговая компания нам бы ничего не рекомендовала тут строить. В то время здесь не было даже МКАДа. Затеять здесь что-то такого масштаба на тот пе­риод было равносильно «финансовому самоубийству» с точки зрения любой консалтинговой компании. Таким образом, концепцию мы делали сами. И сегодня продолжаем ее делать.

– А работу, связанную с арендой, Вы отдаете на аутсорсинг?

– Нет. Ее тоже делаем сами.

– Удивительная бизнес-модель для компании, у которой такое большое количество активов! Есть ли в принципе что-то, что сегодня мешает Арасу Агаларову развивать свой бизнес?

– Нет. У нас идет война только со временем.

– Как Вы считаете, в чем Ваше самое главное достоинство?

– Я думаю, некая креативность, уметь что-то увидеть, придумать, спро­гнозировать. И, наверное, смелость, которая позволила все это начать.

– А недостаток, помимо того, что Вы не очень хороший бизнесмен ?

– Я мягкий. Слишком мягкий для классического бизнесмена. Не то чтобы мне это сильно мешало, но я должен быть тверже. Вот, к примеру, нужно уволить человека, а для меня это непросто.

– Какой человек произвел на Вас сильное впечатление, повлиял на Вас как на личность?

– Вы знаете, я рано потерял отца, мне было неполных 14 лет. Он на меня повлиял достаточно сильно. Он умудрялся меня воспитывать, не делая мне замечаний. Я думаю, что это высший пилотаж. Я этому в каком-то смысле научился. Я никогда не делал замечаний своим детям и очень редко делаю замечания людям, которые меня окружают.

– Как Вы проводите свое свободное время?

– Работа – это делать что-то через «не хочу». Если же вы что-то делаете через «хочу», это не работа, а хобби, развлечение. Наверное, мне в жизни очень повезло, так как на работе я занимаюсь тем, что люблю и что получается. Иногда свободное время для меня более тягостное, чем моя «работа», за исключением того времени, которое я провожу время с семьей или занимаюсь спортом. Остальное свободное время – оно какое-то бессмысленное. Поэтому на «работе» я счастлив.