1. BOMA (Building Owners and Managers Association) — Северо-Американская Ассоциация собственников и управляющих недвижимостью, которая разрабатывает и публикует стандарты с 1916г. Сегодня у BOMA есть филиалы во многих странах мира.
2. Существует 6 стандартов BOMA: для офисных зданий, для логистических комплексов, для торговых и развлекательных центров, для жилых многоэтажных домов и зданий смешанного типа, например, многофункциональных комплексов. Стандарты BOMA подходят для недвижимости любого класса: А, B и C.
3. Стандарты BOMA применяют для измерения и расчета всех видов площадей в здании. Полученные данные позволяют наиболее грамотно составить договор аренды, оценить недвижимость или рассчитать рентабельность инвестиционного проекта.
4. Официального перевода стандартов BOMA на русский язык нет. Определения, представленные в последней версии стандарта для офисной недвижимости, можно перевести следующим образом:
Occupant Area – блок арендатора
Building Service Area – общие или технические помещения здания
Floor Service & Amenity Areas – общие помещения на этаже
Rentable Area – арендная площадь
Major Vertical Penetrations – Вертикальные проемы (неарендуемая площадь)
5. Площади помещений общего пользования по BOMA распределяются прямо пропорционально между арендаторами в виде коэффициента, в зависимости от площади блоков арендаторов.
6. В стандарте BOMA для офисной недвижимости применяют следующие коэффициенты:
R/U ratio — коэффициент этажа (может меняться в зависимости планировки);
R/O ratio — коэффициент здания;
Load Factor — итоговый коэффициент нагрузки (произведение R/U ratio на R/O ratio)
7. На практике у офисных зданий Load Factor обычно составляет 8-30%. В складских комплексах Load Factor, в среднем, составляет 2-5%.
8. Если Load Factor в офисном здании значительно превышает 12% (среднерыночный коэффициент), здание может стать менее привлекательным для арендаторов. В стандарте BOMA 2010 года предусмотрена возможность занижения арендодателем коэффициента нагрузки Load Factor, для этого введено понятие Capped Load Factor —ограниченный коэффициент, зависит от арендодателя, но часто составляет 12%.
9. Комплект документов при расчете здания по стандарту BOMA содержит таблицу с расчетом площадей и коэффициентов объекта (ведомость обмера площадей) и цветные поэтажные планы с зонированием помещений. Перед сдачей объекта в аренду измерение и расчет площадей по стандарту BOMA должна выполнять независимая сторона.
10. Общая площадь объекта, измеренного по стандартам BOMA, стабильна и не меняется от перепланировки, количества перегородок или арендаторов.
Материал подготовил Александр Хорош, ведущий эксперт по стандартам BOMA компании MKV architects.
