Инвестиционная пересадка

Вопрос об инвестиционной привлекательности ТПУ вновь встал, когда было объявлено о планах братьев Гуцериевых профинансировать строительство узла в Сколково.

Напомним, в конце июля президент фонда «Сколково» Виктор Вексельберг и бизнесмен Михаил Гуцериев подписали соглашение, согласно которому ООО «Финмаркт» построит на подходах к иннограду (в районе железно­дорожной станции «Трехгорка») транспортный хаб площадью 30 тыс. кв.?м.

Объект будет полностью финансироваться частным инвестором – компания Гуцериева готова вложить в проект $?125 млн. Эти деньги пойдут на строительство распределительного зала, который обеспечит посадку и высадку пассажиров на новые железно­дорожные платформы, перехода через федеральную автодорогу М1 «Беларусь», а также пешеходных зон и зон для общественного транспорта с коммерческими объектами. Доля последних, по словам Саит-Салам Гуцериева, составляет половину заявленной площади хаба.

Если бы инвесторы строили исключительно ТПУ, 15 тыс. кв. м коммерческих площадей было бы недостаточно для окупаемости подобного проекта, считают эксперты. «На мой взгляд, в данном случае имеет смысл говорить об объемах площадей сопутствующего ритейла на уровне 20–25 тыс. кв. м, так как меньше строить экономически неэффективно, а больше – не имеет смысла»,?– говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group.

Однако у группы БИН рядом со Сколково находятся собственные земли, на которые и придется основная часть застройки,?– МФК на 90–100 тыс. кв. м с гостиничной и торговой составляющей, а также два отеля разместятся по другую сторону от иннограда вдоль Можайского ш. Также ведутся переговоры с Legoland о строительстве тематического развлекательного парка. Общий объем проектов составит 450 тыс. кв. м, инвестиции в проект – $?1 млрд.

В строительстве хаба участвует и РЖД – госмонополия уже вложила 8 млрд рублей в реконструкцию путей. Однако при реализации важно обратить внимание и на пункт отправления – Белорусский вокзал. «Создав отличную транспортную инфраструктуру в районе станции “Трехгорка”, но не закончив реорганизацию площади Белорусского вокзала (тот же паркинг и т.?п.), инвестор в итоге рискует столкнуться с тем, что центральный вход в “Сколково” не будет пользоваться популярностью, а следовательно, коммерческие площади, застраиваемые здесь, будут сдаваться по более низким арендным ставкам, чем планировалось изначально»,?– отмечает г-н Исаев.

Отметим, что в Москве уже есть крупный действующий частный проект транспортного узла – станция метро «Мякинино» (65–66 км МКАД), которую «Крокус Групп» построила у своего торгово?выставочного комплекса Crocus City Hall. Компания инициировала переговоры со столичным правительством по «Мякинино» в 2006 году, в 2009 году началось строительство. Станция метро возводилась на собственные средства компании, для чего было выделено 600 млн рублей, прокладку путей осуществлял государственное ОАО «Мосметрострой».

По словам Николая Мишина, директора департамента развития «Крокус Групп», основная проблема при строительстве подобных объектов заключается в неурегулированности частно-государственного партнерства: нет регламента к оформлению имущественных прав сторон. Сложности возникли с вводом станции в эксплуатацию. «На данный момент проект строительства первой частной станции метро “Мякинино” не закреплен в проектной документации Московского метрополитена, из-за чего ЗАО “Крокус” не может вступить в имущественные права и передать станцию Москве»,?– поясняет г-н Мишин.

Некоторое время к Crocus City Hall вообще невозможно было подъехать на общественном транспорте, после строительства станции сюда провели несколько автобусных маршрутов. Однако в компании не могут просчитать экономические дивиденды и реальное повышение товарооборота от нового объекта. «Учитывая среднюю инфляцию в 7?%, мы не можем с точностью сказать, что выручка объектов Crocus City Hall повысилась исключительно за счет открытия станции метро “Мякинино”»,?– отмечает г-н Мишин. Тем не менее в компании уже готовы провести метро и к другим своим объектам, в частности, ведутся переговоры о строительстве четырехкилометрового монорельса от станции метро «Орехово» к ТРК «Вегас».

Строительство менее масштабных проектов сегодня предусмотрено концепцией реконструкции и развития ТПУ в Москве. Согласно документу в столице должно появиться 90 пересадочных узлов. До конца этого года планируется открыть 15 ТПУ. Сейчас идет строительство объекта на «Войковской» (здесь, правда, речи о коммерческих объектах не идет: город улучшает подъезды, строит парковку и делает пешеходные зоны), в августе сдадут ТПУ «Речной вокзал», «Водный стадион», «Алтуфьево» и «ВДНХ». Все это делается для улучшения обслуживания пассажиров, время на пересадку которых планируется сократить до 4–9 минут. На каждого человека по нормам должно приходиться минимум по 1 кв. м, а сейчас, по некоторым данным, дефицит площадей посадки-высадки составляет 30–70?%. Город планирует решать вопрос в первую очередь за счет создания одноуровневых площадок, однако в Москве уже есть действующие ТПУ другого рода. Например, ТПУ «Планерная» в СЗАО на выходе из северного вестибюля одноименной станции метро. Этот комплекс был построен с привлечением средств частных инвесторов. «Здесь под одной крышей объединены автовокзал с крытым переходом от станции метро к платформам посадки пассажиров на автобусы и троллейбусы, торговые галереи, три этажа парковки, супермаркет и ресторанный дворик»,?– рассказывает Александр Закускин, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Общая площадь объекта – 50 тыс. кв. м, коммерческая – 12 тыс. кв.?м. 70?% средств на объект выделил частный инвестор – компания «Зодчий-инвест». Лариса Шипилина, генеральный директор «Планерной», рассказала о взаимодействии с властями: город не принимает положенные ему по договору 30?% площадей, а Мосгортранс не спешит переводить транспорт. В столичном Департаменте транспорта к ТПУ «Планерная» относятся с неодобрением. «Это не самый удачный пример ТПУ. На “Планерной” он был лишь провозглашен, инвестор построил торговый центр, а сейчас идут спекуляции… То, что кто-то построил ТПУ, еще ничего не значит – а вдруг подведение дополнительного транспорта туда будет неудобно для людей?» – заявили в пресс-службе департамента. «ТПУ – это в первую очередь правильная организация существующих транспортных потоков, а не создание новых маршрутов. Как таковой транспорт уже ходит на всех этих территориях, речь идет об упорядочении движения»,?– пояснили чиновники. При этом если и будет привлекаться частный инвестор, то совершенно необязательно за счет разрешения на строительство коммерческих площадей – вполне можно будет справиться «инвестициями» частных перевозчиков. Исходя из вышесказанного, можно предположить, что в Москве частным инвесторам, желающим строить ТПУ с коммерческими площадями, будут не очень рады. Между тем проекты мультимодальных транспортных узлов существуют и в регионах. Так, подобный объект заявлен компанией PRED Group в Екатеринбурге. Пока, правда, он находится в зачаточном состоянии – сейчас готовится документация, разрабатывается концепция. Только после этого будет проводиться аукцион на право развития территории. По словам представителей PRED Group, среди вариантов сотрудничества рассматривается совместное финансирование проекта властями и частными компаниями. Заявленная площадь проекта – 520 тыс. кв. м, однако эта цифра не окончательная. Не оговорен и процент коммерческих площадей. Однако региональные власти заинтересованы в строительстве ТПУ и активно сотрудничают с частными инвесторами. Возможно, уральская столица здесь окажется впереди если не планеты всей, то, по крайней мере, российской ее части.