Комплексный редевелопмент территорий

Если даже судьба проектов, уже находящихся в стадии реализации, время от времени становится туманной, то о будущем многочисленных промышленных территорий, до которых еще не дошли руки конкретного девелопера, не берутся рассуждать даже самые оптимистично настроенные эксперты. В настоящий момент одной из сложностей для реновации этих площадок является их масштаб: девелоперам трудно освоить самостоятельно такие объемы, не всегда помогают и привлеченные денежные средства. Реализуемые на сегодняшний день проекты, такие как редевелопмент «Набережной Европы» и территории завода «Петмол», реновация квартала Шкапина-Розенштейна, занимают локальные участки в центре города, которые вполне реально освоить силами одного девелопера. Эксклюзивность исполнителя работ по проекту гарантирует единство концепции внутри территории и продуманную стадийность реализации. Однако ресурс таких локальных участков практически исчерпан, будущие проекты уже будут носить характер комплексного редевелопмента.

В качестве примера можно привести Петровский остров, проект планировки которого Смольный утвердил в августе 2011 года. Общая площадь строений на территории более 130 га составляет 1,5 млн кв. м. Функциональное назначение большинства из них – общественно-деловая застройка, жилые дома, гостиницы, финансово-кредитные учреждения, гаражи, объекты розничной торговли и общественного питания, образования, здраво­охранения, спортивные сооружения, в том числе яхт-клуб. Крупнейшим землевладельцем на Петровском сейчас является Nevsky Capital Partners, которой принадлежит 40 га территории. В застройке также участвуют компании RBI, «РЕНОВА-СтройГруп», ООО «Петровский альянс». В настоящее время большая часть Петровского острова занята промышленными объектами, в том числе корпусами бывшего пивоваренного завода «Бавария» и судостроительной фирмы «Алмаз». Здесь также расположены комбинат «Канат», судостроительный завод «Спецтранс», Ленинградская экспериментальная судоверфь, ремонтно-эксплуатационная база флота. Актив­ное освоение площадей острова должно начаться уже в этом году.

Территория Петровского острова, безусловно, привлекательна для девелоперов благодаря расположению в историческом центре и видам на воду и набережные.ы Его транспортная доступность должна существенно улучшиться за счет строительства Серного моста и Западного скоростного диаметра . Но успех проектов во многом зависит от того, как будет реализовываться вся совокупность заявленных объектов. Среди важных факторов выполнение сроков строительства, поскольку будущие покупатели недвижимости на Петровском не должны в течение не­определенного срока жить в условиях стройки на прилегающих участках, тем более что жилая недвижимость вряд ли будет относиться к экономичному сегменту. Помимо этого важно четкое соблюдение заявленных концепций объектов и соотнесение новых проектов с уже существующими: рядом с элитным жилым комплексом не должен неожиданно возникнуть шумный развлекательный комплекс или автозаправка. Таким образом, от девелоперов требуются слаженность действий и единый комплексный подход, основывающийся на понимании, что от действий каждого из них зависит будущий успех всей территории. Петровский остров может стать прецедентом: пока в Петербурге нет примеров уже реализованных проектов, где был бы виден результат слаженной работы нескольких девелоперов. Но мы можем ориентироваться на опыт ближайших соседей из скандинавских стран. Так, в шведской столице Стокгольме в настоящее время идет реализация крупнейшего за последние годы девелоперского проекта на территории бывших доков и промышленных территорий вокруг озера Хаммарбю: обширный участок площадью 160 га расположен всего в 3 км от центра города. Работы над проектом были начаты в 1996 году в рамках подготовки Стокгольма к приему Олимпийских игр 2004 года. Планировалось, что в новом районе расположится Олимпийская деревня. Право принимать Олимпиаду шведская столица не получила, но от проекта было решено не отказываться.

Инициатором проекта выступили стокгольмские власти. Принимая во внимание сформировавшийся в начале 1990-х дефицит жилья, они выкупили земли вокруг озера у пула собственников. В дальнейшем работа над проектом осуществлялась под контролем и с активным участием администрации города. Первым шагом стала разработка стратегического мастер-плана территории с привлечением городского проектного бюро и ведущих архитекторов. Мастер-план поделил проект на 12 кварталов, работа над которыми велась постадийно. Совместно с архитекторами и девелоперами для каждого квартала был разработан дизайн-код, регулирующий его расположение, форму и структуру, включая жилые и коммерческие здания, общественные зоны и пешеходные дорожки. Он был включен в соглашение города с девелоперами, работающими на участке, и лег в основу работы архитекторов и проектировщиков. Итогом стала территория среднеэтажной застройки, созданная в едином стиле, но с архитектурным разнообразием. В работе над проектом принимали участие более 30 девелоперов, ключевыми из которых являются компании JM, Skanska, Family Housing, Swedish Housing, HSB, SKB и Boratt.

Общая территория нового жилого квартала составляет свыше 160 га, из которых на сегодняшний день осво­ено около 130 га. В районе Хаммарбю уже построено более 8 тыс. квартир. Сегодня его населяет 17 тыс. человек с уровнем дохода выше среднего, более 5 тыс. человек трудятся на территории района. К моменту окончания реализации (намечено на 2015 год) в Хаммарбю будут жить и работать свыше 30 тыс. человек, общее число квартир составит около 10 тыс., объем коммерческой недвижимости – 250 тыс. кв.м. Основа застройки района Хаммарбю – шести­этажные дома со средней высотой 18 м. Плотность населения на территории района не превышает 150 человек на 1 га. Проект квартала во многом уникален и уже привлек внимание специалистов отрасли во всем мире, прежде всего за счет широкого применения принципов зеленого строительства, использования экологичных материалов и технологий, а также попыток создать в Хаммарбю территорию без автомобилей. Идея в итоге не была реализована, но благодаря продуманной транспортной инфраструктуре удалось свести число личного транспорта к минимуму. Для российского жилого строительства такие стандарты пока мало осуществимы, но подход к реализации проекта с участием нескольких десятков девелоперов, безусловно, может быть полезен.

Промышленный пояс Петербурга насчитывает сотни гектаров территорий, которые могут быть освоены только в рамках масштабны проектов с привлечением пула девелоперов. Среди таких проектов – будущий деловой сити «Измайловская перспектива», начатый в 1998 году, но только сейчас вошедший в активную стадию. Проект планировки территории уже утвержден городом, но остается неизвестной судьба 100 га, которые уже несколько лет пытаются подготовить к проведению торгов, и примерно такого же размера земельные участки, принадлежащие РЖД и Министерству обороны, девелопер для которых пока не найден. Масштабный и единый подход потребуется в перспективе и для промтерриторий вокруг Лиговского пр., а также в Кировском и Невском районах.

Только данный подход, вкупе с активной, прозрачной и последовательной позицией города, позволит этим землям избавиться от статуса депрессивных, который пока кажется закрепленным за ними навсегда. Понятная и обоснованная концепция их развития является важным фактором успешности анонсируемых проектов.