Cтроим по росту

Москвичи смогут почувствовать преобразования уже в ближайшем будущем. Программа по разработке градостроительных регламентов предусматривает, что в 2011–2014 годах будут утверждены параметры застройки во всей Москве. Причем отдельно будет разбираться каждая зона охраны культурного наследия. В границах Бульварного кольца такая деятельность уже завершена: специалисты Мосгорнаследия исследовали 55 строительных площадок и участков с утраченной исторической застройкой и разработали градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия по 128 городским кварталам. Работа над схемами ведется за государственный счет (ранее историко-градостроительную экспертизу девелоперы проводили сами, что, по словам властей, вело к злоупотреблениям). Конечная цель – об этом говорится открыто – минимизировать строительство на исторических территориях города. В результате уже утвержденной схемы по Бульварному кольцу, например, площадь новых проектов может сократиться на 200 тыс. кв.?м. Сейчас ведется разработка регламентов по 281 кварталу в пределах Садового кольца, которая должна завершиться в 2014 году.

«Учитывая инициативу Правительства Москвы по пересмотру всех инвестконтрактов и запрету нового строительства в пределах ТТК, разработка регламентов для определения возможностей дальнейшего девелопмента в рамках города – логичный шаг»,?– считает Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России. Эксперт не опасается, что это может привести к замораживанию проектов. «Новое строительство уже под запретом, а с принятием регламентов есть надежда на его возобновление, но уже в заданном направлении»,?– поясняет г?жа Денисова.

С ней согласен Алексей Шумкин, руководитель направления девелопмента и промышленности строительных материалов департамента финансового консультирования консалтинговой группы «НЭО Центр». «Сейчас ситуацию по строительству в центре столицы можно охарактеризовать как затишье. Девелоперы находятся в ожидании новых решений ГЗК, а “живых” строек в центре Москвы единицы,?– говорит эксперт.?– Однако следует отметить, что многие проекты могут так и остаться нереализованными из-за новых условий и экономической неэффективности».

Для районов от Садового кольца до МКАД, где плотность памятников не так высока, правительство утвердило общую отраслевую схему высотных ограничений застройки, которая снижает максимальную высоту зданий со 100 до 75 м, или до 23 этажей. «Высотные ограничения вводятся в целях сохранения ценных особенностей городского ландшафта»,?– пояснил журналистам мэр Москвы Сергей Собянин. По словам зам­мэра Марата Хуснуллина, они также существенно облегчат нагрузку на улично-дорожную сеть. По замыслу властей, чуть ли не главными выгодоприобретателями должны стать инвесторы – схема поможет им получать «исчерпывающую информацию» о параметрах будущего строительства и сократит время на подготовку и выполнение проектов планировки территорий и ГПЗУ.?Между тем, по словам Эльвиры Гадельшиной, юриста юридической фирмы «Юков, Хренов и Партнеры», прямой взаимо­связи между временем на получение документации, разработку ГПЗУ и установлением этажности зданий не прослеживается.

С ней не согласен Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»: «Утвержденные показатели найдут свое отражение во всех градостроительных документах, что позволит инвестору на стадии принятия решения о приобретении прав на участок увидеть эти ограничения и оценить экономическую целесообразность и соответствие его планам».

Некоторые девелоперы, однако, не понимают, как инициатива может облегчить им жизнь: ранее Москомархитектура часто делала исключения для отдельных проектов высотой более 100 м, жалуется СRE представитель девелоперского рынка (в новом постановлении исключения также предусмотрены – на основе визуально-ландшафтного исследования Москомархитектуры). И сейчас непонятно, будет ли какая-то «вилка», позволяющая превышать 75 м хотя бы на 0,5–1 м. Вместо этого новая инициатива станет дополнительным ограничением для компаний и может способствовать удорожанию земли в городе, предупреждает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle.

Отметим, что особые регламенты будут действовать для территорий вблизи объектов культурного наследия и охранных зон, например, в 5?километровой зоне вокруг Коломенского уже существуют ограничения на уровне 40–50 м, а в непосредственной близости к ансамблю – 18 м. Свои регламенты разработают и для территорий «Новой Москвы».

«В целом инициатива властей понятна и оправданна, она найдет поддержку среди горожан, заинтересованных в сохранении облика города. Девелоперы могут быть недовольны, однако речь идет о публичных интересах, которые в контексте застройки исторической части Москвы, несомненно, имеют приоритет над интересами частного бизнеса»,?– поддерживает инициативу г?жа Гадельшина.

По словам г?на Некрестьянова, в московском Градостроительном кодексе 2008 года уже закреплена необходимость подводить стройку под градостроительные регламенты. Однако они должны быть установлены правилами земле­пользования и застройки, которых до сих пор нет. «Таким образом, проектирование и строительство каждого небоскреба ведется на основе “индивидуального подхода”»,?– говорит юрист.

По мнению некоторых экспертов, компаниям, которым посчастливилось закончить свой проект до введения новых стандартов, закон может быть и «на руку». «Ограничение по высотности новых зданий в Москве обсуждалось уже давно. Теперь, когда решение принято, существующие проекты небоскребов, очевидно, станут уникальным предложением на рынке. И мы сможем говорить не только о росте спроса на такие объекты, но и о том, что в перспективе московские небоскребы образуют совершенно отдельный закрытый класс объектов на рынке недвижимости. Предложение, которое не будет пополняться, неизбежно со временем станет дефицитным»,?– оценивают ситуацию в Capital Group.

В постановлении правительства говорится, что власти не будут «трогать» объекты, уже получившие все разрешения и находящиеся на стадии строительства. Однако эксперты сомневаются, что строящиеся высотные здания удастся сохранить. «С учетом того, что после смены власти в городе проекты подвергаются пересмотру, вполне возможно, что компаниям, планировавшим реализовать высотные проекты, придется проходить процесс согласований заново»,?– говорит г?жа Никуличева.

Компании также опасаются огульного подхода к вопросу. «Власти могут начать отменять проекты уже с выданным ГПЗУ с высотой более 75 м»,?– говорит девелопер, пожелавший остаться неизвестным. Однако до сих пор на практике вопросы изменения высотности проекта обычно решались за счет административного воздействия на застройщика, который в итоге снижал высотность в добровольном порядке либо приходил к компромиссу с городом, напоминает г?н Некрестьянов.