Результат оценки – отчет или ценность?

Антон Реутов, руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg

Некоторые участники рынка убеждены, что в процессе роста цены не только вернутся на докризисный уровень, но и продолжат свой путь наверх. Ряд специалистов при этом остаются реалистами, которые понимают, что любой рост, достигнув максимума, рано или поздно идет на спад.

Как понять, где находится тот верхний уровень рыночной стоимости, когда оптимистический подход переходит в область завышенных и нереальных ожиданий? Как справедливо оценить стоимость своего объекта? К какому оценщику лучше обращаться за оценкой, к оптимисту или к реалисту? Давайте попробуем найти возможные варианты ответов на эти вопросы.

Исторически сложилось так, что одним из наиболее беспристрастных и независимых арбитров в спорах о рыночной стоимости того или иного объекта является время. Именно оно способно убедительно доказать это низкой динамикой продаж в одних проектах или фактом успешных сделок в запланированный временной период в других. Спорить с этим арбитром невозможно в принципе, так как пока вы заняты поиском аргументов и выстраиванием логических цепочек, он невозмутимо продолжает следить за тем, как песок из верхней части часов перетекает в нижнюю. Время идет, объект не продается. Зачем искать аргументы, если можно найти способы исправления ситуации? Можно, например, поменять брокера, снизить цену или задать вопрос оценщику, который проводил оценку, почему объект не продается. Варианты есть, но все они ведут к тому, что девелопер или продавец теряет деньги или время. А часто и то, и другое.

Очевидно, что если объект не находит своего покупателя долгое время, то причину надо искать в исходной точке, когда определялась его ликвидность. Как в самом начале владельцу актива выбрать консультанта, брокера или оценщика, чтобы не оказаться в вышеописанной ситуации? В качестве рекомендации можно посоветовать полагаться на мнение оценщика, который обращает внимание владельца на риски и недостатки объекта.

Такой подход, когда рискам объекта уделяется повышенное внимание, позволяет реально взглянуть на объект при формировании его рыночной стоимости и, что еще важнее, правильно оценить его ликвидность.

Еще одним важным моментом при определении ликвидности объекта является ответ на вопрос: кто сегодня может купить этот объект по указанной в отчете стоимости? В этой ситуации исследования рынка спроса и предложения, которые проводит оценщик, полезны, только если они подкрепляются реальными фактами сделок на рынке. Рекомендации брокеров, которые ежедневно общаются с покупателями и знают их потребности, в этом случае гораздо полезнее многостраничных обзоров рынка. Получается, что для понимания текущих рыночных тенденций оценщик должен регулярно получать от брокеров информацию о сделках и запросах потенциальных покупателей и арендаторов. Чем больше этой информации у оценщика и чем она актуальнее, тем обоснованнее он способен выражать свою позицию в отчете. Дополнительное знание о ценах сделок и критериях, которыми руководствуются покупатели при выборе объекта, переводит оценщика в следующую категорию специалистов, понимающих процессы ценообразования на рынке.

Это не только повышает его квалификацию как оценщика, но и позволяет создать дополнительную ценность для заказчика. Ведь для последнего иногда важной оказывается возможность получить профессиональную поддержку в процессе использования результатов оценки, а не только конечная цифра с подписью исполнителя. Ценность этой возможности трудно переоценить.

Кстати, именно этот критерий в последнее время становится все более значимым при выборе оценщика на рынке – то, какую ценность он создает для клиента в процессе своей работы. Подготовка отчета об оценке – это только часть услуги. А вот профессионально сформировать мнение заказчика, помочь аргументировано доказать его правильность потенциальным покупателям или кредиторам способны не все. Именно поэтому по сложным и дорогим проектам заказчик стремится доверить свой проект тем, кто знает рынок изнутри. Это знание накапливается годами, и часто именно оно позволяет избежать тех ошибок, которые потом приводят к потере денег и времени. Так с кем же лучше работать, с оптимистом или с реалистом? Практика оценки и реализации проектов на рынке недвижимости показывает, что оптимизм должен возникать как следствие экономики проекта. Если оптимизм становится причиной высоких ожиданий, рынок очень часто вносит свои суровые коррективы. И в конечном счете в выигрыше оказывается именно реалист, который слишком хорошо знает историю, чтобы быть оптимистом.