Реставрация с минимальными потерями

Выходом может стать привлечение инвесторов, но некоторые ограничения в использовании объектов недвижимости не позволяют получать прибыль, которая позволила бы содержать здание в необходимом техническом состоянии. Вместе с тем меняются и представления о современных и комфортных условиях жизни, и исторический центр уже не справляется с возрастающей нагрузкой. Поэтому вопрос о том, как сохранить то, что есть, и приобрести то, что необходимо иметь в развивающемся городе, стоит очень остро и решается с большими трудностями.

Эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network обратились к европейскому опыту, где уже сформировалась политика сохранения и регенерации объектов наследия. «Универсальных решений в таких вопросах не бывает, но, аккумулируя иностранный опыт, мы можем представить образцы успешных моделей и решений для сохранения исторических памятников архитектуры, примеры того, как создавались те или иные правила игры. Мы можем воспользоваться опытом других стран для создания своей уникальной схемы сохранения и восстановления памятников», – говорит Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.

И волки сыты, и овцы целы

Основной задачей приватизации памятников в странах ЕС является не получение дополнительных доходов в госбюджет, а освобождение государства от бремени реставрации и содержания памятников. Реставрация обходится на порядок дороже нового строительства, поэтому, помимо многочисленных ограничений на использование приватизированных объектов наследия, в Европе применяется целый ряд инструментов экономического стимулирования владельцев памятников – субсидий и льгот. В связи с этим архитектурные памятники являются здесь привлекательными объектами для частных инвестиций, а сами инвестиции не только не наносят им вреда, но и позволяют сохранять здания в надлежащем состоянии.

Эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network рассказали, что в Европе существует множество форм работы с памятниками. Есть общенациональные трасты, например, English Heritage в Великобритании. Они финансируют содержание отдельных объектов, как собственных, так и переданных в управление, организуют проекты в области тематического туризма, оказывают финансовую помощь и консультационную поддержку организациям и частным лицам, владеющим памятниками. Такие организации существуют за счет членских взносов, пожертвований, собственных доходов от различных видов деятельности, правительственных грантов, организации работы волонтеров. Другая форма работы с памятниками подразумевает государственную финансовую поддержку, например, субсидирование. Причем источником денег может быть как государство, так и негосударственные организации (коммерческие и некоммерческие). Формы субсидирования могут быть самыми разными: возможна компенсация части затрат на сохранение предметов охраны, существуют программы субсидирования определенных видов ремонта.

Так, владельцы исторических зданий и сооружений во Франции могут вернуть половину стоимости реставрации и ремонтных работ от государства. Однако все работы, проводимые в таком здании, осуществляются под контролем местной администрации и под руководством главного архитектора города.

Кроме того, инвесторы во Франции могут получить денежный грант на содержание и реставрацию исторического здания. Обычно размер субсидии составляет примерно 35 % от стоимости работ по реставрации и строительству, но для зданий, находящихся в перечне исторических памятников, эта цифра может достигать и 50 %.

Субсидирование сильно развито и в Швейцарии. Однако доступных для общественности бюджетных ресурсов очень мало, поэтому государственные субсидии в первую очередь выплачиваются на особенно дорогие реставрационные работы. Также в Швейцарии существуют ежегодные гранты на сохранение исторических памятников. Сейчас они составляют около 16 млн франков.

Государственные субсидии могут быть связаны с дополнительными обязательствами владельца, на­пример, по обеспечению доступа в памятник. Такие обязательства есть у владельцев французских и итальянских памятников культуры. «Если реставрационные работы прошли частично или полностью за счет государства, то владельцы обязаны обеспечить публичный доступ к данному объекту как к национальному достоянию архитектуры», – поясняет Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.

В мировой практике применяется и другой инструмент поддержки частных владельцев памятников – стимулирование. Для государства плюс этого инструмента в том, что оно не тратит живых денег, а заинтересовывает инвесторов, применяя такие инструменты, как отсрочка от уплаты налогов, ускоренная амортизация, налоговые вычеты, освобождение от некоторых налогов, льготные условия предоставления кредитов. Используется и уменьшение установленной арендной платы на сумму затрат, связанных с реставрацией и содержанием памятника, или взимание арендной платы по минимальной ставке. Некоторые страны Европы имеют более низкую ставку НДС для работ на исторических зданиях. Общепринята и возможность возместить стоимость ремонта и обслуживания исторических зданий за счет подоходного налога.

Такие меры приводят к весьма позитивным результатам. Например, во Франции для компаний, которые платят большие проценты, выгодно иметь в своем портфеле исторические памятники, так как они обеспечивают налоговые льготы. В Италии в связи с принятием в 1980 году закона о предоставлении юридическим и физическим лицам, осуществляющим инвестиции в исторические памятники, налоговых льгот в размере вложенных средств (пожертвования, инвестиции в собственность), удалось привлечь внимание и значительно увеличить количество инвестиций в реставрационные работы дворцов, храмов и замков. Правда, позже количество подобных инвестиций было сокращено за счет новых бюджетных законов (был установлен лимит на налоговые вычеты). Но, несмотря на это, Правительство Италии ежегодно привлекает порядка 1,5 млрд евро из средств частных жертвователей, некоммерческих фондов и организаций на реставрацию и содержание памятников.

В России законодательством предусмотрена возможность компенсации части расходов на реставрацию государством, но из-за отсутствия подзаконных актов этот механизм не работает. «Мы часто консультируем русских и зарубежных инвесторов и сталкиваемся с ситуацией, когда они не хотят вкладывать деньги в российские проекты, – рассказывает Борис Мошенский. – У нас не создана юридическая база для решения таких вопросов, а постоянно меняющиеся правила и стратегии региональных и федеральных властей лишь увеличивают риски потенциальных инвесторов. А без привлечения инвестиций содержать архитектурное наследие Петербурга, на мой взгляд, невозможно».

Филигранная обработка

Еще одним серьезным вопросом является проблема сосуществования зданий с исторической архитектурой и современных строений в историческом центре. Между тем градостроительная политика многих европейских городов показывает, что подобный альянс вполне допустим.

За последние 30 лет в Европе появились государственные службы, задачей которых является создание конкурентоспособных девелоперских и туристических продуктов. В результате реализации подобных проектов сохраняются подлинные памятники архитектуры, рядовая историческая застройка, а также учитываются интересы местных жителей и бизнеса.

Так, в 2009 году компания Swarovski совместно с венским архитектурно-строительным агентством W. Ruck воплотила в жизнь проект бренд-центра Swarovski в центре Вены. Магазин, одновременно являющийся выставочным центром, расположен на одной из основных центральных улиц города Kärntner Strasse. «Архитекторам удалось совместить современный вид витрин магазина с историческим фасадом здания XIX века, – рассказывает Елена Прозорова. – В фасад здания по принципу “дом в доме” был вписан кристальный куб, который и является витриной магазина. Помимо этого, фасадная часть была отреставрирована и дополнена несколькими колоннами, которые позволяют объекту визуально парить над этим кристальным кубом. Следует отметить, что данный проект, был поддержан архитектурным сообществом Вены, и, несмотря на свою смелость, органично вписался в окружающую застройку».

В Петербурге также есть ряд успешных примеров по реставрации и редевелопменту. Например, БЦ Renaissance Plaza на ул. Марата, построенный на бывшей площадке фабрики «Северное сияние». Здание не было памятником архитектуры, но фасад офисного комплекса, выходящий на ул. Марата, был частично воссоздан (архитекторы продублировали элементы старого фасада), внутренняя же планировка была изменена. Были восстановлены и фасады здания ТК «Стокманн Невский Центр» на углу Невского пр. и ул. Восстания, а внутри комплекс был изменен и адаптирован под современный торговый центр. «В центре города, безусловно, не нужно строить фасады, которые ярко контрастируют с традиционным обликом города. Но внутренние, исторические планировки обычно не соответствуют современным бизнес-задачам, поэтому я считаю, что их вполне можно менять и модернизировать», – считает Борис Мошенский.

Вопросы сохранения и восстановления памятников архитектуры, нового строительства в историческом центре связаны с развитием и обустройством города. В связи с этим федеральные и региональные власти должны сформировать четкие юридические рамки и прозрачную схему для работы с такими объектами недвижимости, а также эффективные механизмы взаимодействия между представителями государственных служб, девелоперами, инвесторами и собственниками таких объектов. Изменение градо­строительной концепции и со­здание условий для привлечения инвестиций позволит городу шагать в ногу со временем и сохранить исторический облик, а петербуржцам даст возможность жить в комфортном и благоустроенном мегаполисе.