Пассивные активы

На днях Правительство Греции в очередной раз объявило о готовности передать в частные руки ряд принадлежащих государству объектов недвижимости, в том числе активы, расположенные в Лондоне, Брюсселе и в самой Греции. Это далеко не первая попытка греческих властей справиться с нависшим над страной дефолтом и поправить свои финансовые дела путем продажи государственной собственности. К слову, согласно условиям выделения Греции международной помощи страна должна продать к 2020 году государственных активов на 50 млрд евро. Для того чтобы набрать эту сумму, греки готовы даже сдать в аренду или вообще расстаться с частью своих островов. По заявлению премьер-министра Греции Антониса Самараса, «если это не угрожает национальной безопасности, то некоторые острова можно использовать в коммерческих целях. Речь идет не об избавлении от островов, а о трансформации территории, на которой никто не живет, в денежные средства за справедливую цену». Ни в целом Россия, ни конкретно Москва на грани дефолта, конечно, не стоят. Но продажа принадлежащего городу имущества активно проходит и у нас, хотя объясняется по-другому: как следует из программы «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012–2016 годы», столица намерена провести полную инвентаризацию своего имущества и передать участникам рынка активы, не нужные для выполнения государственных функций. Таким образом, в течение пяти лет, благодаря продаже акций, земельных участков и недвижимости, город планирует выручить 180 млрд рублей.

Финплан по-московски

Если детально рассмотреть ту часть программы, которая касается конкретно недвижимости, здесь тоже есть несколько притягивающих внимание цифр, опубликованных на официальном сайте Правительства Москвы. Так, от продажи нежилых помещений, включая крупные объекты, город рассчитывает получить за пять лет 58 824,6 млрд рублей, а доходы от продажи земельных участков в собственность за этот же период должны составить 15 млрд рублей.

И еще несколько любопытных статистических данных: год назад, в период разработки «Имущественно-земельной политики города Москвы на 2012–2016 годы» ее авторы подсчитали, что в пределах МКАД имеется 28 тыс. га коммерчески привлекательных земельных участков, из которых треть может быть сдана в аренду либо продана в собственность. Причем, по экспертным оценкам годичной давности, кадастровая стоимость столичной земли составляет 2,5–3,5 млн рублей за «сотку» (кроме участков в центре, где кадастровая стоимость – 7,3 млн рублей), а рыночная цена при этом колеблется в диапазоне от 5,9 млн до 11,8 млн рублей. Даже если за последний год слегка изменились конкретные цифры, пропорция осталась примерно прежней.

И, наконец, последнее: 70 % выставляемых на торги активов города должны торговаться на площадке СГУПа, а 30% – через «Российский аукционный дом» (пару которому чуть позже составили структуры финансового дома «СОЛИД»). Для справки: согласно условиям госконтракта РАД и Департамента имущества г. Москвы департамент планирует передать РАД на реализацию 958 объектов, находящихся в городской собственности. В их перечень войдет московская недвижимость, здания и встроенные помещения, свободные и арендованные, а также пакеты акций.

Годовой отчет

Как оценивают промежуточные этапы работы московского правительства по передаче своих активов в руки частных инвесторов сами игроки рынка? Как рассказывает Андрей Степаненко, генеральный директор «Российского аукционного дома», «насколько нам известно, в 2012 году городом запланирована реализация около 3 тыс. объектов недвижимого имущества, долей в праве собственности на недвижимое имущество и акций в обществах-владельцах объектов нежилого фонда». Однако даже если организаторы торгов используют формулировку «насколько нам известно», то все менее «приближенные» игроки рынка вообще не имеют никакой исходной информации. «Какого-либо конкретного графика продажи активов у Москвы нет. Обычно есть точечные планы по группе объектов либо по конкретному объекту», – сетует Татьяна Тикова, глава департамента оценки и консалтинга компании Colliers International. Мнение коллеги дополняет Сергей Чемерикин, директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield: «К сожалению, в публичном доступе отсутствует какая-либо стратегия или система, которой придерживается Департамент имущества г. Москвы при определении активов, подлежащих реализации на рынке, и тех, которые останутся в городском портфеле (так называемой имущественной казне). Этого даже нет в государственной программе “Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012–2016 годы”, в которой приводятся одни общие фразы, без четких критериев (показателей стратегии). Насколько мне известно, сейчас при определении активов, подлежащих продаже, действует следующее правило: есть покупатель с интересным предложением – тогда актив выставляется на продажу».

В качестве примера эксперт приводит интерес ВТБ к Банку Москвы, который благодаря этому и продали. Сейчас у Сбербанка есть интерес к выкупу арендуемых у города помещений. С этой целью было принято распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 10 августа 2012 года № 2331‑р «О продаже на аукционе объектов нежилого фонда». В соответствии с документом «Российский аукционный дом» планирует провести аукцион по продаже лота, включающего в себя 78 помещений.

Не исключено, что отсутствие полнокровной информации – одна из причин ряда неудачных аукционов, прошедших в обозримом прошлом. Так, уже не первый раз город пытается избавиться от 9,64 % акций ОАО «Центр Международной Торговли» (в момент подготовки этого материала профессиональное сообщество обсуждало очередные торги, назначенные на 26 сентября). Еще одна «неудача неудач» – Гостиный Двор. Хотя ни в том, ни в другом случае сваливать все на отсутствие информации, конечно, нельзя. Тем не менее, как считает Сергей Чемерикин, «Правительству Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы следует как можно скорее разработать стратегию формирования портфеля активов (имущественной казны) и его управления с выработкой конкретных политических и экономических критериев. Только имея четкую стратегию, можно говорить об эффективном управлении портфелем активов. Конечно, неплохо было бы выставить ее на обсуждение с профессиональными участниками рынка московской недвижимости (например, создав некий экспертный совет из практиков рынка недвижимости), которые смогут предложить интересные идеи, основанные на передовом мировом опыте».

Чего в «супе» не хватает?

Следующий момент, на котором эксперты заостряют внимание: в основной массе активов, от которых сегодня избавляется город, не так много объектов формата street retail, которые более всего востребованы рынком. «Это самый коммерчески привлекательный и самый дорого­стоящий вид коммерческой недвижимости. Город может с выгодой сдавать такие активы в аренду, а может получить существенный доход от их реализации. И тот и другой путь имеет свои плюсы», – считает Андрей Степаненко. Конечно, подобного рода предложения периодически все же поступают, в частности, в качестве примера можно привести торги «Российского аукционного дома», назначенные на июнь–июль 2012 года. Помимо 3/10 доли города в здании гостиницы «Hilton Moscow Ленинградская» с начальной стоимостью 1,084 млн рублей, на аукцион было выставлено шесть помещений формата street retail. Четыре из них располагались на первых этажах жилых домов по адресам: ул. Ак. Пилюгина, 12, корп. 2 (общая площадь – 18,3 кв. м, стартовая цена – 2,213 млн рублей); ул. Бутлерова, 4 (общая площадь – 148,9 кв. м, стартовая цена – 17,068 млн рублей); Карамышевская наб., 16, корп. 1 (общая площадь – 153,6 кв. м, стартовая цена – 20,768 млн рублей); ул. Изумрудная, 13, корп. 2 (общая площадь – 31,9 кв. м, стартовая цена – 4,082 млн рублей). Еще два объекта находились в подвалах жилых домов, расположенных по адресам: Магистральный пер., 5 (общая площадь – 219,5 кв. м, стартовая цена – 17,4994 рублей) и ул. Ак. Пилюгина, 12, корп. 2 (общая площадь – 241,7 кв. м, стартовая цена – 18,715 млн рублей).

Еще один актив, от которого город с удовольствием готов избавиться, – кинотеатр «Октябрь», а точнее 40 % акций этого кинопредприятия, которые на несостоявшемся прошлогоднем аукционе предполагалось выставить по стартовой цене 800 млн рублей. Можно только гадать, почему именно не состоялся аукцион, но одна из аргументированных версий – слишком малый интерес инвесторов к такому узконаправленному активу. Как отмечал в одном из своих комментариев Алексей Филимонов, генеральный директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, увеличить имеющийся уровень доходности объекта крайне сложно, и актив интересен только пассивным инвесторам, например, как флагманский объект крупной киносети. К тому же, по мнению эксперта, «цены на такие объекты идут по высшей планке, на грани здравого смысла. Возникает тогда вопрос: а зачем инвестору покупать за эти деньги, если это максимальная цена? Только в надежде на рост рынка».

Однако здесь надо иметь в виду, что цена объекта и его рыночная оценка – довольно разные величины. Как рассказывает в одном из своих интервью Владимир Жуковский, ведущий эксперт «Российского аукцион­ного дома» в области оценки, «перед продажей должна быть определена рыночная стоимость объекта. Что такое рыночная сто­имость, прописано в законодательстве о рыночной деятельности. И это законодательство не разделяет объекты на частные и государственные – процедура для всех одинакова. Рыночная стоимость определяется только характеристиками: местоположением, качеством отделки, конструктивными элементами, – но никак не собственником этого объекта недвижимости». Другое дело, как распорядится этой оценкой собственник. В свое время Андрей Степаненко рассказывал журналистам, что сразу предупреждал о слишком высокой цене такого актива, как Гостиный Двор, и предлагал выводить объект на аукцион по стоимости, едва ли не вдвое ниже. Однако голос его не был услышан.

Город-бизнесмен

Но вернемся к городским активам. По мнению наиболее критично настроенных профессионалов рынка, город не имеет четкой стратегии по владению активами, но в смысле обращения со своей собственностью ведет себя как абсолютный бизнесмен. И потому, по словам Сергея Канаева, коммерческого директора Nagatino i‑Land, избавляется от стрессовых активов. Это депрессивные территории: бывшие пром­зоны, социально неблагополучные участки, участки с разрушенными строениями и без инженерии. Менее острые на язык все-таки говорят о том, что пока доля города продается преимущественно в гостиничных объектах, таких как гостиница «Ленинградская», «Националь», «Метрополь». Как говорит Марина Усенко, руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, помимо названных объектов город планируют продать свою долю в Гостином Дворе, где также планируется гостиница, и в «Гостиничной компании». «В начале этого года озвучивали планы по реализации ряда гостиничных объектов по территории Москвы, куда вошли гостиницы “Останкино”, “Алтай”, “Владыкино”, “Царицыно”, “Золотой колос”, “Восход”, “Орехово”, “Саяны”, “Бизнес-Турист”, “Кузьминки”, “Турист”, – продолжает тему Татьяна Тикова. – Планировалось реализовать активы до конца года. Также сейчас в процессе находится программа по реализации ветхих особняков в центре Москвы, в со­ответствии с которой проработана целая схема по передаче актива и мотивации частных инвесторов к приобретению. В ближайшей перспективе, я думаю, город будет избавляться от тех активов, которые в настоящее время требуют реновации и вложения средств».

Впрочем, если у кого-то создается впечатление, что город вообще скидывает со своих плеч гостиничную нагрузку, это не совсем так. В частности, как отмечает Андрей Тонконогов, менеджер департамента сопровождения сделок, оценка и стратегия компании PricewaterhouseCoopers, в краткосрочных программах «Градостроительная политика» и «Жилище», которые московское правительство намерено реализовать в 2012–2016 годах, особое внимание уделено развитию гостиничного сегмента. За этот период столичные власти планируют заключить инвестиционные контракты на строительство более 170 отелей с общим номерным фондом более 50 тыс. номеров. Данные планы приведут к увеличению общего номерного фонда столицы в 1,5 раза. Прогнозы выглядят достаточно оптимистично, однако все будет зависеть от конкретных условий, предложенных городом для потенциальных инвесторов. «В ходе проверок, инициированных мэром города и проведенных Департаментом имущества г. Москвы, только в ЦАО было выявлено более 170 бесхозных объектов (заброшенные здания, здания, предполагаемые к сносу, замороженные стройки, здания с неидентифицированными собственниками). Не менее половины из этих объектов принадлежат городу, – продолжает Андрей Тонконогов. – По словам чиновников, данные объекты предполагается использовать под гостиницы, гаражи, социальные объекты. В любом случае, каждый такой проект проходит проверку на уровне Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы».

Одни активы – два взгляда

Если встать на позицию города, Марина Усенко и многие ее коллеги называют стратегию города по выходу из активов в целом правильной. «В общем представлении государственное управление менее эффективно, чем частное, это видно на примере того же “Метрополя”, который сейчас не соответствует заявленному уровню luxury. Предполагается, что частные собственники более замотивированы в поддержании объекта на высоком уровне, в его качественной работе», – подчеркивает г‑жа Усенко. К тому же, как подчеркивает Сергей Чемерикин, политика города напрямую связана со сменой городской администрации: «На московском рынке недвижимости город является самым крупным игроком, владеющим миллионами квадратных метров и способным влиять на его ценовую политику. Здесь стоит отметить, что городской портфель недвижимости относится преимущественно к низшей ценовой категории. И после смены власти, когда выбрана стратегия не на наращивание данного портфеля коммерческой недвижимости, а на его сокращение (или оптимизацию), активность города возросла. По этой причине мы можем наблюдать увеличившееся количество выставленной на продажу коммерческой недвижимости».

Как считает Сергей Канаев, едва ли не самый большой интерес для бизнес развития представляют земельные активы. Своеобразным продолжением этого утверждения можно считать слова Марины Усенко, которая возвращается к теме продажи гостиничных активов «Ленинградская», «Националь», «Метрополь»: «Если доля в первой гостинице была интересна только ее основному собственнику – группе “БИН”, то 100 %-ный контроль над двумя другими объектами выставлялся на аукцион. Правда, особого ажиотажа продажа “Националя” и “Метрополя” на аукционах не вызвала – лоты ушли почти по номинальной цене, после первого шага. Если оценивать цену продажи, то в рамках тех ограничений, которые накладывает выбранный формат, ее можно назвать оптимальной».

По мнению Андрея Степаненко, если город хочет повысить интерес инвесторов к своим активам, ему необходимо сделать еще более сильный акцент на нескольких важных моментах. Во‑первых, следует максимально активно выставлять на продажу помещения на нижних этажах зданий, которые активно покупаются малым бизнесом под размещение кафе, ресторанов, салонов красоты. «Такие объекты традиционно сдавались городом в аренду, но для бизнеса всегда приоритетно владение собственностью», – считает эксперт.

Во‑вторых, город может активнее выставлять на продажу более крупную недвижимость – здания. «Уникальность таких активов в первую очередь в их местоположении. Как правило, это объекты в районах сложившейся застройки, а зачастую и в центре города, где коммерчески выгодно находиться, но практически невозможно найти свободные площади для бизнеса, – продолжает г‑н Степаненко. – Государство – не самый эффективный собственник и не управляющая компания. С точки зрения развития бизнеса приватизация – правильный путь. Это создание новых рабочих мест, дополнительные налоговые поступления. И самое главное – это существенный доход от реализации госактивов. Полученные средства город может направить на развитие инфраструктуры, финансирование социальных программ и обязательств. Выгоден этот курс и для участников рынка. Никакая аренда, в том числе долгосрочная, не является приоритетом для использования здания. Для полноценного развития бизнеса всегда нужна и важна собственность».

В целом эксперты РАД, одного из основных организаторов аукционов, считают, что целе­сообразной была бы продажа всех коммерческих площадей, за исключением тех, которые расположены на основных городских магистралях. Эти объекты, по мнению РАД, выгоднее сдавать в аренду. «Но это рассуждения продавца – у города могут быть свои представления и нужды, в том числе социальные. Единственное, в чем мы убеждены: к процессу приватизации необходимо привлекать институт независимых частных продавцов госимущества. Это обеспечит максимальную эффективность приватизационного процесса», – подводит итог рассуждениям Андрей Степаненко.