В парк пока рано

В предкризисные годы, помимо многочисленных бизнес-центров, в Петербурге было заявлено несколько проектов бизнес-парков. По данным компании Maris Properties in association with CBRE, в общем и целом площадь заявленных проектов составляла 1,4 млн кв.?м. Такую территорию должны были занять объекты компаний «Уткина Заводь Девелопмент», ГК «Девелопмент», ГК «РЕГИОНЫ», Europort, Setl City и Renaissanse Development. Последние две анонсировали по два проекта каждый.

Виды на урожай

Самый крупный проект поздней весной 2008 года был заявлен группой компаний «РЕГИОНЫ». Неподалеку от КАД, на пересечении Шафировского и Индустриального пр. компания намеревалась построить комплекс площадью 500 тыс. кв.?м. На участке пло­щадью 36 га планировалось разместить офисы, апарт-отель на 50 номеров и фитнес-центр. Объем предполагаемых инвестиций составлял $?1,2 млрд. Строительство должно было вестись в четыре очереди, старт первой был намечен на конец того же года. Полностью завершить проект компания намеревалась к 2011 году.

Вторым по величине из анонсированных проектов стал бизнес-парк компании «Уткина Заводь», который должен был расположиться вблизи д. Новосаратовки. Правда, до парка регионального уровня он не дотягивал. По плану площадь бизнес-парка «Уткина Заводь» должна была занять 208,5 тыс. кв. м, еще 10,25 тыс. кв. м отводилось на апарт-отель. Это едва ли не единственный проект бизнес-парка, надежда на реализацию которого еще жива. Так, в начале сентября стало известно, что Свердловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области утвердило проект планировки и межевание территорий девелоперского проекта «Уткина Заводь».

Строительство еще одного бизнес-парка должно было начаться в промзоне «Горелово». В апреле 2008 года ГК «Девелопмент» решила строить бизнес-парк класса А на участке в 6 га. «Горелово» в качестве места для строительства выбрали из-за отсутствия в этом районе офисов класса А и В. В промзоне должны были появиться пять семиэтажных офисных зданий общей площадью около 60 тыс. кв. м и двухэтажное здание дата-центра площадью около 2 тыс. кв.?м. Ввод бизнес-парка в эксплуатацию наметили на 2010 год.

Летом 2008 года компания Setl City объявила о реализации проекта бизнес-парка класса А около КАД, недалеко от пос. Кудрово. Площадь застраиваемого участка должна была составить 25 га, а общая площадь комплекса – 150 тыс. кв.?м. Соинвестором проекта планировала выступить никому не известная компания «Дороги Северо-Запада». В результате их сотрудничества к 2013 году на месте стройплощадки предполагалось возвести комплекс из 10–12 офисных зданий высотой шесть этажей, площадью 12–13 тыс. кв. м каждое. Предусмотрены были также конференц-зал и рестораны.

Чуть позже, осенью, во время очередного форума PROEstate один из топ-менеджеров Setl City объявил еще об одном проекте бизнес-парка. На этот раз в партнерстве с SVP Group, на территории площадью 70 га в районе пересечения КАД с Пулковским ш. Площадь второго бизнес-парка от Setl City должна была составить 400–600 тыс. кв.?м. Здесь хотели построить общественно-деловую зону класса А, гостиничные комплексы и логистическую инфраструктуру, рассчитанную на дальнейшее расширение аэропорта «Пулково». Инвестиции предполагались в размере $?1,5 млрд. Правда, в отличие от проекта в Кудрово, строительство этого бизнес-парка должно было начаться не в 2008?м, а в 2010 году и завершиться через шесть–семь лет.

В августе все того же 2008 года о строительстве сразу трех бизнес-парков класса А объявила международная компания Europort, специализирующаяся на развитии подобных объектов в странах Восточной Европы. Бизнес-парки площадью по 100 тыс. кв. м должны были располагаться возле КАД в северном, восточном и южном направлениях. Общий объем инвестиций в три проекта составил бы $500 млн. За семь лет в бизнес-парках планировалось построить несколько офисных зданий и социальную инфраструктуру – развлекательные заведения, предприятия общепита, торговые объекты, детские сады и банки.

Компания Renaissance Development анонсировала планы строительство бизнес-парка на ул. Смолячкова, 6 общей площадью 30 тыс. кв. м и на ул. Коллонтай площадью 75 тыс. кв.?м. Однако новостей об этих объектах пока не поступает. Последняя информация о них относится к 2010 году, когда компания объявила о переносе начала строительства объекта на Смолячкова на 2012 год. О проекте на ул. Коллонтай нет и таких подробностей.

Не верь написанному

Несмотря на множество проектов, анонсированных все как один весной–осенью 2008 года, ни один из них сегодня не реализован. «Классических западных бизнес-парков в Петербурге нет»,?– говорит руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева.

Зато есть объекты, которые гордо называют бизнес-парками, хотя они таковыми не являются. Происходит это недоразумение по разным причинам, от незнания, что это означает, до сильнейшего желания именоваться «по-взрослому». Поэтому в рекламных кампаниях они используют модный термин, хотя общепринятому формату не соответствуют. «Существующие немногочисленные проекты, позиционируемые как бизнес-парки, фактически являются классическими технопарками,?– считает руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Ермилов.?– Этот формат получил в Петербурге достаточно широкое распространение». К этим объектам относятся бизнес-парк на Софийской, 14, бизнес-парк «Мартышкино» и ряд других. Западному понятию «бизнес-парк» они не соответствуют, им больше подходит определение «производственно-административный комплекс». В 2009 году был введен в эксплуатацию Osko-Park, однако он также не может быть отнесен к данной категории из-за незначительной площади – 3,5 тыс. кв.?м. «При этом он является единственным высококачественным офисным центром в данной группе»,?– считает руководитель направления коммерческой недвижимости консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Любава Пряникова.

Практически все объекты данной группы представляют собой офисные помещения класса С, офисов класса А среди них нет. Кроме того, от классических бизнес-парков их отличает большой объем площадей складского и производственного назначения. По данным «Петербургской Недвижимости», общий объем предложения офисных площадей в объектах, позиционирующих себя как бизнес-парки, составляет 53,8 тыс. кв.?м. Из них арендопригодных – 35,6 тыс. кв.?м.

Арендаторами практически всех объектов в основном являются компании, деятельность которых связана с производством и логистикой, которым необходимы складские помещения. «Исключением является единственный в группе высококачественный объект – Osko Park,?– считает Любава Пряникова.?– Здесь помещения арендуют в основном дизайнерские фирмы, строительные компании и агентства недвижимости».

В Петербурге существует еще одна группа объектов, которые внешне вполне походят на бизнес-парки. Взять, например, офисную зону «Пулково?3». Сегодня этот кластер, пожалуй, единственный из 13 существующих в Петербурге, территориально приближенный к Ленинградской области. Расположенный вблизи пересечения Пулковского ш. и КАД, он начал формироваться в том же 2008 году с ввода в эксплуатацию бизнес-центра класса А «Аэроплаза». К этой же зоне можно отнести еще один бизнес-центр класса А – «Технополис», расположенный в непосредственной близости от нее на Пулковском ш.

Общий объем предложения офисных площадей в объектах данной группы составляет 148,1 тыс. кв.?м. «Совокупность этих объектов наиболее близка к понятию бизнес-парка. Это и хорошая транспортная доступность, и близость КАД, и достаточная обеспеченность парковочными местами»,?– считает Любава Пряникова.

Все объекты данной зоны соответствуют классу А. В классе В?+ изначально был заявлен только бизнес-центр «Пулково Скай». Однако Гильдией управляющих и девелоперов ему был присвоен класс А.?Высокий класс объектов – еще одно отличие кластера «Пулково?3» от бизнес-парка. Уровень арендных ставок здесь не уступает городским объектам.

Как и положено настоящему бизнес-парку, часть площадей объектов кластера имеют другое целевое назначение. Это четырехзвездочная гостиница Crowne Plaza, торговые площади, кафе, рестораны. Доля площадей офисного назначения здесь составляет 67?%.

Деловая зона «Пулково» продолжит развиваться, в том числе с появлением новых функций в результате реализации проекта «ЭкспоФорум» с запланированными выставочными объектами. Но классическим бизнес-парком она все равно не станет. «Она не отвечает важному требованию формата, согласно которому объекты коммерческой недвижимости в рамках бизнес-парка должны находиться под управлением одной компании. Их функционал должен определяться единой концепцией»,?– объясняет Алексей Ермилов.

Еще одна деловая зона развивается в районе Полюстрово. Здесь УК «Теорема» возводит несколько объектов, объединенных в единый архитектурный ансамбль «Лето–Зима–Осень». В текущем году в эксплуатацию введен бизнес-центр «Зима» площадью 11,84 тыс. кв.?м. В прошлом году было открыто «Лето» площадью 7 тыс. кв.?м. Здесь же еще в 2008 году открыт бизнес-центр «Бенуа», площадью 28,4 тыс. кв.?м. В следующем году планируется ввести еще один офисный центр – «Осень». Однако он, по всей видимости, будет последним.

Далеко и дорого

У классических бизнес-парков неплохая доходность. «Затраты на строительство бизнес-парка, как правило, ниже, чем бизнес-центра, благодаря более дешевой земле и использованию более дешевых материалов,?– говорит генеральный директор и управляющий партнер S.?A.?Ricci Санкт-Петербург Денис Радзимовский.?– К тому же большой объем площадей позволяет получить высокий арендный доход при относительно низких первоначальных вложениях».

Тем не менее бизнес-парки пока не приживаются в Петербурге. Во?первых, в городе можно строить здания высокой этажности, выше классических пяти–шести этажей, присущих бизнес-паркам. При наличии такой альтернативы и для арендатора, и для девелопера формат бизнес-парков пока остается не слишком привлекательным. «Проекты бизнес-парков не развиваются из-за возможных проблем с заполняемостью,?– считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.?– В городе сегодня реализуются точечные проекты бизнес-центров в спальных районах, спрос на которые есть благодаря ценам – они чуть ниже, чем на подобные объекты в центре».

Во?вторых, отсутствует серьезная разница в ценах между классическими бизнес-центрами и бизнес-парками. По мнению Алексея Ермилова, при реализации бизнес-парка в классическом формате ставки аренды на офисные площади должны быть на 30–40?% ниже, чем в бизнес-центре. Но если средние ставки на помещения класса В составляют $?250–330/кв. м в год, возможность понижать их сильнее сомнительна.

К тому же дешевых бизнес-центров много даже в центре. «Сложность реализации таких проектов в том, что в Петербурге многие здания, в том числе в центральных районах, перепрофилированы в бизнес-центры класса С,?– говорит руководитель направления офисно-торговой недвижимости департамента коммерческой недвижимости «АРИН» Полина Фиофилова.?– И арендаторы, которые могли бы разместиться в бизнес-парке, находят офис в центре по ставкам, которые неприемлемы для девелоперов, реализующих проект бизнес-парка с нуля».

В Петербурге нет примеров для того, чтобы посчитать доходность проектов бизнес-парков. Однако, по мнению главного аналитика компании «Северо-Запад Инвест» Олега Громкова, именно в Петербурге она до сих пор не слишком привлекательна, если сопоставить ее с арендными ставками удаленных от центра объектов и стоимостью земли, подходящей под такое строительство.

В?третьих, стабильный спрос на большие объемы помещений с открытыми планировками отсутствует. Проблемой является и то, что сейчас спрос на небольшие помещения значительно превышает спрос на крупные площадки. По данным ASTERA, в структуре спроса на запросы площадей свыше 3 тыс. кв. м приходится не более 1?% заявок от арендаторов. Сделки аренды площадей свыше 5 тыс. кв. м на рынке единичны и происходят по две–три за год. Эта ситуация могла бы измениться с приходом в город крупных компаний. Вот только придут ли они? С инвесторами в Петербурге сегодня особо не церемонятся. А глава управляющей компании «Теорема» Игорь Водопьянов считает, что основная причина отсутствия бизнес-парков в Петербурге заключается в нехватке западных инвестиций и своеобразной экономической модели, по которой развивается страна.

«Когда в 2008 году разразился кризис, все западные деньги перестали инвестировать проекты и вернулись обратно на родину – туда, откуда они пришли,?– говорит Игорь Водопьянов.?– А те деньги, которые Россия получает от нефтедобычи, уходят на обеспечение пенсионеров, финансирование каких-то мегапроектов вроде сочинской олимпиады или саммита АТЭС.?Остальное “распихивается” по приближенным к государству банкам».

Это не значит, что крупных проектов в области офисной недвижимости в Петербурге больше не будет. Будут. Но, по мнению игроков рынка, реализовывать их будут афилированные с государством компании. «Скоро инвесторами у нас будут только приближенные к государству компании,?– убежден г?н Водопьянов.?– Согласовать сегодня проектную документацию в городе невозможно. Я, например, сейчас доделываю те объекты, которые начал до кризиса – в следующем году мы введем бизнес-центр “Осень” и завершим небольшой бизнес-центр “Охта-Тауэр”. И все. Биться лбом о стену не вижу никакого смысла. Мы им не нужны».