Недостаток «звезд» компенсируют льготами

Подобные программы существовали и раньше, но этот проект будет ориентирован на определенную группу инвесторов, заинтересованных в строительстве отелей эконом-класса. Земля будет предоставляться по льготным условиям под застройку территории отелями сегмента «две и три звезды».

Хорошо забытое старое

Инициатива Правительства по развитию гостиниц на ближайшие годы не нова: земли на льготных условиях девелоперы, намеревающиеся строить гостиничные проекты, получали с 2006 года. Постановлением от 25 июля 2006 года № 907 в программу развития гостиничной инфраструктуры был внесен пункт об «уменьшении платежей за предоставление объектов недвижимости для строительства и реконструкции гостиниц до размера специальной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости». Земельный участок или здание передавалось девелоперам по инвестиционной стоимости. В случае если инвестор имел в распоряжении всю проектную документацию – согласованные материалы, проекты, разрешения КГА на строительство и т. д., – оценка проводилась с учетом именно гостиничного назначения. Определялась как рыночная стоимость, так и инвестиционная. При этом КИСП ходатайствовал в Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) о предоставлении объекта по инвестиционной стоимости под конкретную гостиницу. Это снижало сумму, потому что рыночная стоимость, как правило, всегда оказывается выше инвестиционной. Однако в апреле 2012 года на совещании Правительства Санкт-Петербурга при участии губернатора Петербурга Георгия Полтавченко и вице-губернатора Игоря Метельского было решено приостановить передачу объектов по инвестиционной стоимости.

На сегодняшний день, по информации системы бронирования отелей Oktogo.ru, в Петербурге открыты 13 отелей категории «5 звезд», 45 отелей категории «4 звезды», 80 отелей категории «3 звезды» и 140 отелей более низкой категории. Согласно исследованию, проведенному консалтинговой компанией PhoCusWright, наибольшим спросом в Петербурге пользуются трех- и четырехзвездочные отели (номерной фонд заполнен примерно на 60–70 %).

Входной билет без льгот

Несмотря на то, что в абсолютных показателях сегмент «3 звезды» кажется лидирующим, эксперты отмечают, что в Петербурге не хватает отелей именно этой категории. Подавляющее большинство появляющихся в Петербурге отелей – четырех- и птяизвездочные, потому что трехзвездочные проекты в центре города в большинстве случаев не рентабельны. Это связано с высокой входной стоимостью в центре города. В частности, процент для входа в проект при строительстве трехзвездочных отелей составляет 15–20 % от стоимости строительства отеля в центральной части города, около 10 % – в зоне «Ленэкспо» и в Московском районе. В Приморском районе и аэропорту «входной билет» на рынок стоит 5–7 % от общей стоимости строительства.

Развитие отелей категории «три звезды» не в центре города представляется идеей весьма утопической. Как и в любой европейской столице, отели предназначены в первую очередь для туристов, поэтому их местоположение, например, в Красносельском, Выборгском районе, Купчино и т. д., неоправданно. Если рассматривать центр Петербурга, нужно учитывать, что пятна, свободные под застройку, там отсутствуют. Добавим к этому высокую стоимость объектов недвижимости в центре города и затраты на инженерное обеспечение. То есть предложение КИСПа о передаче земельного участка в историческом центре в руки девелопера под застройку для объектов категории «две, три звезды» маловероятно.

Проект развития гостиничного сектора может быть успешно реализован в нескольких районах города. Прежде всего интенсивно развиваться в рамках гостиничной индустрии мог бы Московский район, поскольку близость к аэропорту «Пулково» удобна в плане деловых остановок и бизнес-поездок. Перспективен и Приморский район: приток туристов сюда усилится за счет «Лахта-центра» и Западного скоростного диаметра. Вполне допустима и гостиничная застройка на Петроградcкой стороне, так как стоимость входа там ниже, чем в центре города. Из пригородов интересны Пушкин и Стрельна за счет большой концентрации достопримечательностей.

Еще один популярный сегмент на гостиничном рынке Санкт-Петербурга – хостелы и мини-отели. Основными клиентами хостелов яв­ляются абитуриенты, студенты и иностранцы. Однако тотальный спрос на хостелы вряд ли стоит ожидать в ближайшем будущем. Конкуренцию трехзвездочным отелям скорее могут составить мини-отели в центре города, которые, как правило, относят к категории «2, 3 звезды», в зависимости от расположения, комфортабельности и пакета услуг.

На сегодняшний день в Петербурге сегмент мини-отелей составляет 5–6 % от общего количества предложения, в то время как в Европе этот показатель равен примерно 15 %. Официальная туристическая индустрия рассматривает только 25–30 % от общего числа мини-отелей, так как остальные – это просто меблированные комнаты. Чаще всего мини-отель – это расселенная и отремонтированная коммунальная квартира, при этом хороших объектов практически не осталось: предложение под расселение смещается к Обводному каналу и районам со средней пешеходной доступностью.

Готовый мини-отель в центре стоит порядка 120–150 тыс. рублей/кв. м. Срок окупаемости составляет четыре–шесть лет, в не­удачных локациях он может растянуться и до восьми лет. Однако нельзя сказать, что мини-отели могут представлять собой серьезную конкуренцию крупным сетевым трехзвездочным отелям, так как этот формат еще не очень распроcтранен, а главное: иностранцы скорее предпочтут проверенный сетевой отель с надежной репутацией, нежели локальные гостиницы эконом-класса.

Верните инвестстоимость

В целом спрос на отели эконом-класса в Петербурге cейчас заметно превышает предложение. На языке цифр суммарная застройка гостиничного сектора должна составить 5 тыс. новых номеров за пять лет, что составляет 33 новых отеля. Окупаемость проекта передачи здания под отель категории «3 звезды» возможна, если объект будет передаваться девелоперам под застройку на условиях инвестиционной стоимости. Предпочтительно, чтобы инвестиционная стоимость объекта была равна нулю, поскольку вкладываться в таком случае придется только в реконструкцию здания. Это, однако, кажется маловероятным, потому что вся политика городских властей направлена на увеличение бюджетных поступлений от КУГИ.

Поддержка городских властей в развитии гостиничного сектора – важная составляющая экономики, так как способствует притоку инвесторов и уменьшению сроков реализации проектов. Это могут быть и льготные условия, и субсидии, и обеспечение построенных объектов инженерными сетями. Развитие отелей эконом-класса повысит конкуренцию среди отелей и сократит среднюю стоимость проживания, которая на данный момент превышает аналогичные предложения в Берлине, Париже, Риме и других европейских городах