Изменение стратегии при реализации офисов: опыт Nagatino i‑Land

Исходя из ситуации

На этапе разработки концепции бизнес-парка девелопер принял ключевое решение – аренды в первой очереди проекта не будет. Экономический кризис сказался на рынке коммерческой недвижимости: понизился спрос, упали ставки, стали популярны кратко­срочные арендные договоры. Как и большинство девелоперских коммерческих проектов, Nagatino i‑Land строился на заемные средства, и с точки зрения возврата кредита продажа офисных площадей оказалась выгоднее, чем сдача в аренду по минимальной стоимости.

Продажа обеспечивает единовременное получение большой суммы. При этом объект переходит на баланс и, следовательно, обслуживание другой компании, что дает возможность и для «маневра», и для начала новых проектов.

Nagatino i‑Land сделал ставку на уникальное предложение – отдельно стоящие офисные здания большой этажности и площади, при этом расположенные рядом с центром, новые и хорошего качества. Такого на московском рынке недвижимости попросту не было. Прогноз состоял в том, что спрос на такой продукт будет и к моменту окончания строительства число потенциальных покупателей вырастет.

Расчет Nagatino i‑Land оказался верным, предложение нашло своих покупателей. Резидентами нового бизнес-парка стало более 40 крупнейших российских и международных компаний. Одними из первых на эксклюзивное предложение отреагировали банки, которые впоследствии стали самыми крупными собственниками в Nagatino i‑Land. «Ландесбанк Баден-Вюртемберг» (LBBW), Альфа-Банк и РайффайзенБанк, каждый из которых приобрел по отдельному зданию площадью от 23 до 25 тыс. кв. м, ЮниКредит Банк (12 тыс. кв. м) и Инвестторгбанк (операционный зал, площадью 570 кв. м) объединились в первый в России банковский кластер.

Впрочем, не только банковские кластеры здесь представлены. Концерн LBBW на своих площадях создал «Немецкий центр промышленности и торговли», в котором открыли свои офисы более 100 немецких компаний различного профиля деятельности. А, например, Инвестторгбанк совместно с Nagatino i‑Land впервые вывел на рынок партнерскую программу коммерческой ипотеки, в рамках которой юридические лица имеют возможность приобретать офисные помещения в технопарке в кредит по ставке от 13 % (в рублях), а в качестве залога оформлять новый офис.

После продажи в 2012 году двух зданий Райффайзенбанку и Альфа-Банку девелопер практически погасил кредит по первой очереди и готов приступить к строительству второй.

Изменение стратегии

При выборе стратегии реализации офисных площадей девелопер прежде всего должен оценить свои возможности и цели. Имея в собст­венности всего один объект, можно сделать из него так называемую дойную корову – сдавать его в аренду и получать стабильный доход в течение долгих лет. Если стратегия компании предусматривает переход от одного объекта к другому, моделей поведения может быть две: продажа офисного объекта по частям или продажа готового арендного бизнеса. Преимущество первого варианта заключается в быстром обороте денежных средств по модели «построил–продал». Для того чтобы реализовать объект в качестве готового инвестиционного продукта по максимальной стоимости, требуется значительное время и грамотное управление на всех этапах.

Совмещение аренды и продажи выглядит весьма заманчиво, однако позволить себе этот «гибридный» вариант может только девелопер, имеющий несколько площадок или большой проект, состоящий из нескольких зданий. Резиденты-собственники офисных помещений готовы далеко не к любому соседству. При подборе арендаторов девелоперу нужно быть очень острожным и по возможности не допускать смешение аренды и продажи в одном здании – большинство компаний откажется от покупки офиса в бизнес-центре, где 50 % сдано в аренду.

Формат бизнес-парка позволяет обеспечить необходимую приватность и автономность его резидентам. Однако уровень тех компаний, которые уже присутствуют в Nagatino i‑Land, обязывает к тому, чтобы со всей ответственностью подойти к выбору арендаторов. Освободившись от большей части кредитных обязательств, девелопер имеет возможность потратить на подбор арендаторов столько времени, сколько потребуется.

В данном случае девелопер не гонится за сверхприбылью. Базовая ставка аренды в Nagatino i‑Land на настоящий момент составляет $ 450/кв. м. в год, не включая НДС. При этом бизнес-парк ищет не просто арендаторов, а партнеров на долгое время – договоры заключаются на срок не менее трех лет. Компания не исключает, что арендаторы впоследствии захотят выкупить офисы. Такая возможность у них есть: сейчас базовая ставка продажи составляет ­$­ 5 тыс./кв. м.

Задел на будущее

Изменение стратегии на новом этапе развития проекта – здоровая практика. Девелопер должен оперативно реагировать на изменение ситуации и действовать по обстоятельствам. Единого рецепта здесь нет, однако можно выделить некоторые рекомендации.

В ситуации кризиса Nagatino i‑Land нашел оптимальное решение для себя, сосредоточившись на продажах офисных помещений. Имея планы по строительству пяти очередей бизнес-парка, девелопер не стал экономить на инфраструктуре. За счет строительства коммуникаций «с нуля» первая очередь проекта стала самой затратной – на ее возведение было потрачено более $ 400 млн. Интересное для рынка предложение и соблюдение сроков строительства позволили относительно быстро найти покупателей и оперативно погасить кредиты.

Сейчас конъюнктура рынка изменилась, а ценность проекта выросла за счет готовой инфраструктуры и состава резидентов. Кроме того, в ближайшее время начнет строиться и станция метро «Технопарк», которая уже появилась на схемах метрополитена. Не случайно и изменение классности помещений – во второй очереди появятся здания класса А, с новыми фасадами, и трехзвездочная гостиница с апартаментами под управлением международного оператора. Поэтому появление нового бизнеса – арендного – логично и обосновано. Частичное изменение стратегии на данном этапе никак не скажется на финансовом положении бизнес-парка и сроках окупаемости проекта, однако позволит диверсифицировать портфель девелопера.