Ритейлеры-соинвесторы: брачные игры

По общему признанию специалистов, рынка купли-продажи площадей в торговых центрах в России практически нет, так как ни девелоперы, ни ритейлеры не стремятся его формировать. Для большинства экспертов причины такого нежелания вполне очевидны.

Для девелоперов вступление в подобные сделки означают потерю контроля над объектом и возможное отсутствие единой концепции. Тем более что ритейлер, приобретая площадь, становится ее собственником, а, стало быть, запросто может забыть свое обещание открыть там сетевой магазин по франчайзингу, а просто сдать площадь в аренду кому угодно.

Естественно, «многособственность» порождает и проблемы, связанные с управлением и, при необходимости, с продажей объекта как инвестиционного бизнеса. Распродавать объект в розницу – большой риск, и девелоперы стараются не идти на это.

Хотя кроме рисков для собственника в данной схеме есть и очевидные плюсы. Юлия Мерова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, считает, что продажа части площадей на раннем этапе развития проекта конкретному оператору выгодна, так как, во‑первых, он приобретает «якорь» для всего проекта, при этом не возникает сложностей с техническим исполнением помещения, поскольку оно строится уже под определенного оператора. Также собственник получает дополнительное финансирование для проекта за счет продажи части площадей. Кроме того, не секрет, что якорные арендаторы платят низкие ставки, поэтому с точки зрения окупаемости всего проекта собственнику выгоднее продать крупные площади, а в собственном управлении оставить торговую галерею и небольшие “якоря” – в этом случае срок окупаемости проекта будет меньше.

Что касается ритейлеров, то в их среде число игроков, готовых покупать площади в ТЦ, явно ограничено. Например, вот как объясняет позицию компании Анна Трофимова, руководитель PR-отдела Media-Saturn Russia (сеть Media Markt) : «Мы не сторонники диверсификации бизнеса. Мы занимается ритейлом, и планов принимать участие в девелоперских проектах у нас не было и нет. Все площади, которые мы занимаем, арендуются. В собственность на Media Markt не оформлено никакой недвижимости ни в России, ни в Европе».

О том, что в девелоперско-ритейлерском партнерстве есть как плюсы, так и минусы, говорит и Рафаэль Хайбрахманов, директор по связям с общественностью компании Eastward Capital («Торговый Квартал»): «Несомненным плюсом для застройщика является минимизация капитало­вложений. Минус для классического спекулятивного девелопера – сложности с последующей продажей: инвесторы, особенно зарубежные, не очень охотно рассматривают такие объекты, так как при наличии нескольких собственников приобретают проект “с обременением”. Впрочем, здесь имеет значение масштаб и значимость такого “якоря”. К примеру, наличие такого сособственника, как “Ашан”, при продаже может стать дополнительным плюсом проекта. Поэтому для девелопера важно не переборщить с продажами площадей: достаточно пары–тройки “якорей”, имеющих отличную репутацию на рынке. Для девелопера минусом является то, что с сособственниками приходится согласовывать все детали проекта, вплоть до внешнего вида ТЦ. Есть минусы и для соинвестора. К примеру, риск того, что ТЦ будет неуспешным и эти площади будут не прибыльны и не ликвидны».

При этом, как рассказывает Диана Зазнобина, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов», некоторые операторы формата big box заявляют о готовности выкупать площади в торговых центрах («О'Кей», Auchan, Leroy Merlin, «Карусель» и др.), «однако при попытке вспомнить конкретный пример, кроме ТРЦ “Гагаринский”, в котором соинвестором выступал Auchan, в голову более ничего не приходит», – признается эксперт. Подчеркнем, что в случае с «Гагаринским» и Auchan речь идет именно о соинвестировании, т. е. о вхождении ритейлера в проект на самой ранней стадии. Как вспоминает Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE, эта схема была очень популярна несколько лет назад. Поддерживая мнение коллеги, Сергей Чемерикин, старший директор, отдел оценки компании Cushman & Wakefield, рассказывает, что до кризиса 2008 года торговая сеть «Вестер» и девелоперская компания «Грифон» реализовали проект по строительству ТЦ «Гранд» в Ульяновске. Сейчас завершается реализация ТРЦ «Калейдоскоп» в Москве, который является совместным детищем «Корпорации А. Н. Д.» и ТД «Перекресток». Формат участия ритейлеров в проекте может быть совершенно разным, но, как правило, они входят в проект на самой ранней стадии, когда застройщик еще не вышел на площадку, реже – на стадии строительства. «Тому есть две основные причины. Во‑первых, на раннем этапе стоимость входа для соинвестора гораздо ниже, во‑вторых, для крупного ритейлера важно получить на выходе площади, максимально эффективные для его операционной деятельности – по техническим параметрам здания и инженерных систем, подъездным путям, зонам доставки/разгрузки, парковке и проч.», – поясняет Полина Жилкина.

Переходя от теории к практике, Рафаэль Хайбрахманов рассказывает, что «в реализованных проектах “Торгового квартала” ритейлеры соинвеcторами еще ни разу не выступали. Однако такое сотрудничество планируется в ближайшем будущем: например, в Красноярске мы реализуем проект торгового центра общей площадью 137 тыс. кв. м, где участвуют сразу два соинвестора – гипермаркет “Ашан”, который займет 20 тыс. кв. м, и гипермаркет товаров для дома строительства и ремонта DIY. Оба соинвестора вошли в проект на стадии проектирования». Кроме «Ашана», в комментариях экспертов часто упоминается X5 Retail Group, нередко инвестирующая в ТЦ еще на этапе строительства. Продолжая тему, директор департамента торговой недвижимости, партнер компании S. A. Ricci Илья Шуравин отмечает, что «ранее существовали достаточно крупные альянсы “якорей”, которые объединялись в пулы и совместно вкладывали деньги в тот или иной проект. Однако для ритейлеров гораздо важнее оборачиваемость бизнеса, поэтому они с большим интересом рассматривают арендные предложения. Гораздо чаще якорные арендаторы строят отдельно стоящее здание целиком под себя. Около 75–80 % гипермаркетов открывается на собственных, а не арендованных площадях. Собственные магазины строят «Магнит», «О'Кей», «Карусель», «Гиперглобус», OBI, Leroy Merlin. Иногда они делают небольшую закассовую зону, которую сдают в аренду. Обычно она не превышает 10 % от общей площади здания». По оценкам эксперта, обычно «якоря» инвестируют в диапазоне $ 1,5–2 тыс./кв. м. В редких случаях до $ 2,5 тыс., устоявшаяся цифра для многих «якорей» – $ 1,7 тыс. И, тем не менее, несмотря на обилие примеров, ритейлеров, готовых входить в проект соинвесторами, крайне немного, поскольку их риски эксперты оценивают как крайне высокие.

Конечно, насколько соинвестиционная схема развития интересна для ритейлера, зависит от экономической концепции каждой конкретной компании: некоторые компании развиваются только на арендуемых площадях, а кто-то готов вкладывать в покупку собственных площадей. Юлия Мерова считает, что, «если говорить о сравнении ставок аренды и продажи площадей таким операторам, очевидно, что речь идет о сравнении долгосрочного договора аренды или покупки площади, в этом случае покупка площади может быть выгодней, чем аренда. Однако не все операторы готовы выплачивать сразу всю сумму, приобретая помещения, с точки зрения долгосрочного планирования бизнеса им может быть выгоднее разделить эту сумму на долгосрочный договор аренды». «По окончании реализации совместных проектов строительства торговых центров ритейлеры, как правило, поступают следующим образом: (а) забирают определенные площади в качестве своей доли в проекте (это происходит редко) или (б) арендуют лучшие места за символическую арендную плату на протяжении длительного периода времени (это случается намного чаще, так как ритейлерам нет смысла “закапывать” денежные средства в недвижимость – для них важнее поддерживать на должном уровне товарный оборот)», – дополняет картину Сергей Чемерикин.

По мнению Ильи Шуравина, для якорного арендатора выступать соинвестором целесообразно в том случае, если площадка обладает повышенным потенциалом; возможен высокий уровень конкуренции; при этом в городе отсутствует большой выбор земельных площадок на покупку (3–5 га); если собственник данного проекта не обладает достаточным количеством финансовых средств для реализации площадки или имеет сложности с кредитованием. «В настоящий момент мы эксклюзивно реализуем проект торгового центра в Ново‑Переделкино, где собственник заинтересован в привлечении финансового партнера, так как объект достаточно капиталоемкий (несколько десятков тыс. кв. м). При этом площадка обладает огромным торговым потенциалом, поскольку в Ново‑Переделкино нет ни одного современного торгового центра. Именно поэтому инвестирование с якорным арендатором в данный момент рассматривается как один из приоритетных сценариев для реализации большого проекта», – рассказывает Илья Шуравин.

Впрочем, по мнению Татьяны Ключинской, начальника департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle, привлечение ритейлера в качестве соинвестора для девелопера крайняя мера. «Чаще всего к ней прибегают при отсутствии достаточных для реализации проекта денежных средств. Для ритейлера вхождение в проект в качестве соинвестора – прекрасная возможность пополнить свой портфель новыми проектами и увеличить стоимость своих активов. Но софинансирование проекта под силу только крупным торговым операторам», – объясняет эксперт.