В 2005 году «Крылатские Холмы» стали первым в традиционном понимании бизнес-парком, появившимся в Москве. В 2007 году объем предложения на рынке бизнес-парков составлял около 135 тыс. кв. м. Через два года оно увеличилось до 400 тыс. кв. м. В III квартале 2012 года этот показатель составил 708 тыс. кв. м (13 бизнес-парков класса А и B +).
Ожидается, что к концу 2013 года еще 140 тыс. кв. м выйдут на рынок за счет запуска третьей фазы «Кантри Парк», второй фазы «Рига Лэнд», а также второй и третьей фазы бизнес-парка Solutions. В настоящее время на бизнес-парки приходится менее 10 % от общего предложения офисных площадей Москвы (только класса А и B +). 2014 год обещает стать годом наибольшей активности на рынке бизнес-парков. К выходу заявлены три объекта: вторая фаза бизнес-парка Nagatino i‑Land, The Park Northpoint и бизнес-парк K2. В результате объем рынка увеличится еще на 200 тыс. кв. м.
Только шесть существующих бизнес-парков (около 260 тыс. кв. м) относятся к классу A («Крылатские Холмы», «Химки», «Метрополис», «Олимпия Парк», «Западные ворота», вторая фаза «Кантри Парк»), остальные семь объектов (около 445 тыс. кв. м) представляют собой офисные помещения класса B +. Территориально существующее предложение в основном сконцентрировано на северо-западе Москвы – на Ленинградском ш. или вблизи от него, по дороге к международному аэропорту «Шереметьево». Часть проектов также расположена в западной и южной частях города.
Хотя концепция бизнес-парков появилась в Москве не так давно, она, несомненно, стала популярной среди арендаторов. В бизнес-парке «Крылатские Холмы», введенном в 2005–2006 годах, 30 % помещений были арендованы более чем за год до завершения строительства, а еще 50 % были сданы в аренду в течение последующих четырех месяцев. Предлагаемые условия в бизнес-парке «Крылатские Холмы» привлекли такие международные компании, как Intel (12,5 тыс. кв. м), British American Tobacco (7 тыс. кв. м), Cisco Systems (2,9 тыс. кв. м) и Microsoft (1,9 тыс. кв. м). Другим примером служит бизнес-парк «Олимпия Парк», сданный в эксплуатацию в 2011 году: арендаторами 90 % его офисных помещений в настоящее время являются «Лаборатория Касперского» (29 850 кв. м), BMW (4700 кв. м), Tele 2 (4690 кв. м) и «Тинькофф Кредитные системы» (3130 кв. м).
Основными арендаторами офисных площадей в бизнес-парках выступают производственные компании, например, 3M, Jaguar, Landrover, Ford, Volvo, BMW, ThyssenKrupp, ФСК (порядка 26 %); компании банковского и финансового сектора, такие как ЮниКредит Банк, Сбербанк, Райффайзенбанк, Альфа-Банк (20 %); IT-компании (Microsoft, Intel, Dell, Cysco Systems, «Лаборатория Касперского», R‑Style, «Техносерв») занимают около 15 %; горнодобывающие компании – Schlumberger, Evraz (14 %). На компании, предоставляющие услуги для бизнеса (например, «Видео Интернешнл», DHL), и предприятия розничного сектора (METRO Cash & Carry, IKEA, Auchan, Danone) приходится по 10 % площадей в бизнес-парках.
В настоящее время возможности компаний, желающих арендовать офисные площади в бизнес-парке, ограничены. Во‑первых, лишь небольшое количество проектов в Москве соответствует стандартам бизнес-парков. Многие проекты, позиционируемые как бизнес-парки, не отвечают необходимым требованиям, позволяющим им эффективно функционировать: они находятся в центре города или в промышленной зоне, на их территории или в окрестностях нет зеленых насаждений, в их состав входят высотные здания или реконструированные здания с неэффективной планировкой этажей. Именно поэтому возможностей арендовать помещение в существующих высококлассных бизнес-парках не так уж много.
В настоящее время потенциальные арендаторы могут рассматривать следующие опции: «Метрополис» (свободно 3 тыс. кв. м) и «Олимпия Парк» (свободно 4 тыс. кв. м). Объем вакантных площадей в шести существующих бизнес-парках класса А сегодня составляет 4 %. Высококлассные бизнес-парки отличаются крайне низким уровнем вакантным помещений по сравнению со средним показателем в офисных объектах класса А в Москве. Это в очередной раз подтверждает востребованность и успешность такого формата офисной недвижимости.
Средний показатель вакантности для бизнес-парков класса B + на сегодняшний день составляет 11 %, в основном из-за относительно большого объема свободных площадей в четырех бизнес-парках. В их числе недавно введенный в эксплуатацию бизнес-парк Sky Point; первая очередь «Кантри Парк», из которого компания BMW недавно переехала в «Олимпию Парк». Помимо этого бизнес-парк «Гринвуд», приобретенный и контролируемый китайским правительством, имеет особую структуру арендаторов. Высока доля вакантных помещений и в единственном бизнес-парке на юге Москвы Solutions, так как это направление менее востребовано среди арендаторов. В качестве примеров роста популярности бизнес-парков можно назвать:
• последние крупные сделки по покупке отдельных комплексов в составе бизнес-парка Nagatino i‑Land Альфа-Банком (23 тыс. кв. м), Райффайзенбанком (25 тыс. кв. м), ЮниКредит Банком (11,7 тыс. кв. м), приобретению бизнес-парка «Южный Порт» Сбербанком (56 082 кв. м);
• сделки по аренде помещений в бизнес-парке «Кантри Парк» («Кархер»), бизнес-парке «Олимпия Парк» («Лаборатория Касперского», BMW, Tele 2). Арендаторы все чаще ищут варианты аренды с целью улучшения условий размещения. По нашим прогнозам, в долгосрочной перспективе спрос на бизнес-парки в Москве будет высоким. Существует несколько основных факторов, которые обеспечили успешность некоторых недавно возведенных бизнес-парков в Москве:
• единственная альтернатива традиционному рынку в ЦДР;
• изменяющиеся требования арендаторов;
• поиск девелоперами инновационных решений, большая по сравнению с обычными офисными объектами степень свободы и гибкость при реализации концепции проекта.
Все эти факторы способствуют дальнейшему развитию формата бизнес-парков и появлению более качественных продуктов на рынке. На развитии бизнес-парков в Москве сказывается и тенденция к децентрализации, влияющая на принятие решения относительно местоположения бизнеса. Политика по ограничению строительства офисной недвижимости в центре города, объявленная московскими властями, заставляет девелоперов пересматривать и переосмысливать существующие планы. В будущем тенденция к децентрализации усилится, а форматы офисной недвижимости, расположенной за пределами Третьего транспортного кольца, станут более популярными. На наш взгляд, будущие тенденции развития бизнес-парков в Москве таковы:
1. Больше возможностей выбора и больше стиля. Новое поколение арендаторов будет более взыскательным, предъявляя более высокие требования к офисной недвижимости. В результате девелоперы будут стремиться предоставить лучшую инфраструктуру, с качественными объектами обслуживания и отличным транспортным сообщением с центром города.
2. Экологические инновации. Эта тенденция медленно, но верно утверждается в Москве. Будущие форматы бизнес-парков будут заинтересованы в получении сертификатов по системам LEED/BREEAM. Это позволит им отличаться от большинства традиционных офисных зданий, а также привлечет интерес арендаторов.
3. Признание бизнес-парков основными центрами деловой активности. Недавние сделки по аренде показывают, что имидж бизнес-парков меняется. Арендаторы начинают рассматривать этот формат не только в качестве приемлемого по цене, но и в качестве желаемого формата.
