Виды на Васильевский остров

Признавая инвестиционный потенциал Васильевского острова как знакового места с богатой историей, девелоперы все же не горят желанием развивать там свой бизнес. Они уступают друг другу свободные ниши на рынке островной недвижимости, объясняя это, прежде всего, проблематичной транспортной доступностью.

Первая коммерция

История Васильевского острова изначально связана с созданием общественных пространств, привлекательных для предприимчивых людей. Именно здесь сосредоточены главные обители культуры, образования, науки и искусства: здание Двенадцати коллегий, Кунсткамера, Петербургская Академия наук, Библиотека Академии наук, Академия художеств, Горный институт, Морской кадетский корпус, Петербургский университет.

Большую роль в развитии острова сыграли Петербургский порт, промышленные предприятия (заводы Трубочный, «Сименс-Гальске», Кабельный, «Сименс-Шуккерт», Балтийский), а позже – Василеостровский трамвайный парк. Остров постепенно обрастал жилыми кварталами и общественными зданиями.

Первая коммерческая недвижимость на острове появилась еще в начале XVIII века: доходные дома и ряды деревянных лавок, которые тянулись к востоку от 6‑й линии вдоль «Большой першпективы» (Большого проспекта В. О.). Между 2‑й и 3‑й линиями, неподалеку от дворца князя А. Д. Меншикова, действовал Меншиковский рынок, который позже еще дважды менял место и был переименован. Сегодня это Андреевский рынок – единственный исторический торговый объект на Васильевском острове, который уже три века остается крупнейшим рынком на данной территории.

Торговля у метро

Сейчас на острове действуют всего пять торговых центров: «Шкиперский Молл» (Малый пр. В. О., 88), «Торговый остров» (Средний пр. В. О., 36–40), «Балтийский» (Большой пр. В. О., 68), «Платформа» (ул. Одоевского, 27) и «Приморский» (ул. Одоевского, 29). Ни один из них, с точки зрения девелоперов, не отвечает современным требованиям к крупным объектам торговли.

«Качественных торговых комплексов на Васильевском острове практически нет, – говорит Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – Более-менее развивается “Шкиперский Молл”, но с большим трудом. И это не имеет отношения к его местоположению. Кроме того, есть гипермаркеты, такие как “Лента”, но это совсем другой формат торговой недвижимости».

Развитие торговли на Васильевском острове требует упорядоченности. Торговые точки здесь возникают стихийно и в основном в одних и тех же местах. По словам Людмилы Ревы, для торговых операторов интересны объекты вблизи станции метро «Василеостровская», в частности на 6‑й и 7‑й линиях. На данной территории стрит-ритейл оказывается гораздо привлекательнее аренды помещений в торговом комплексе. Аренда 1 кв. м в сегменте стрит-ритейла у «Василеостровской» обходится дороже, чем в других местах: по оценке Людмилы Ревы, 5–7 тыс. рублей/1 кв. м в месяц.

В целом средние ставки аренды встроенных торговых помещений в Василеостровском районе, как говорят эксперты, сегодня ниже, чем в иных районах Санкт-Петербурга. «Они уступают не только центральным районам города, но и некоторым спальным районам, в частности Выборгскому, Красногвардейскому, Невскому, Приморскому, – говорит Инна Попова, директор по оценке

ЗАО «УК “Магистр”». – Наиболее ликвидные помещения предлагаются по ставкам 1,1–2 тыс. рублей/кв. м в месяц. В удаленных частях Васильевского острова можно найти торговые помещения по ставкам от 700/кв. м в месяц».

Территория у станции метро «Приморская» не менее привлекательна для торговли. Однако здесь, как замечает Александра Смирнова, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, больше локальных арендаторов, нежели сетевых. Эксперт объясняет это тем, что «доля дневного населения на “Приморской“ в разы меньше соответствующего показателя у “Василеостровской”».

Рестораны вне острова

Подобная картина наблюдается и в сегменте общественного питания – там, где магазины, скапливаются и кафе, и бары, и рестораны. Именно так выглядит пешеходная зона на 6‑й и 7‑й линиях. По оценке Александры Смирновой, уровень арендных ставок здесь на 20–30% ниже, чем в Центральном и Петроградском районах. Между тем представители ресторанного бизнеса в основном предпочитают все же переплачивать, но действовать вне острова. «Я всегда опасался Васильевского острова как места, возможного для открытия ресторана, – признает Леонид Затуливертов, ресторатор, совладелец УК «Общепит СПб». – Здесь весьма ограничены интересные зоны. Это 6‑я и 7‑я линии и частично – Большой проспект. Главная проблема: оттуда трудно выехать. Но, кроме этого, есть у острова еще и определенная мистическая составляющая. Васильевский остров – квинтэссенция петербургского мироощущения, и именно это, возможно, пугает».

Ресторанный бизнес на Ва­­сильевском острове развивается точечно. Участники рынка называют всего пару-тройку наиболее примечательных мест, среди которых небольшие рестораны, расположенные на территории жилого комплекса «Морской фасад». Леонид Гарбар, генеральный директор компании «Свои в городе», создатель ресторана «Палкинъ», признавая уникальность Васильевского острова, считает странным явлением отсутствие к нему интереса со стороны рестораторов. Не укладывается в голове тот факт, что место, где находятся Университетская наб., Санкт-Петербургский государственный университет, Академия художеств и Горный институт, не привлекает предпринимателей.

Возможно, с развитием Морского порта возрастет поток туристов, и тогда бизнес себя проявит. «Кроме того, со стороны городской власти должно быть желание развивать остров. Если он будет одной большой территорией арт-объектов, антикварных магазинов – мест, интересных для туристов, ситуация изменится. Как только там появятся туристы, сразу появятся и рестораторы», – убежден Леонид Гарбар.

Мысли о пешеходах

Для привлечения туристов нужны общественные места. Скопление магазинов и ресторанов у станций метро свидетельствует об их острой нехватке. Среди относительно новых развитых общественных пространств на Васильевском острове выделяется лишь пресловутая пешеходная зона на 6–7‑й линиях. Площадки современного искусства – музея «Эрарта» и Центра современного искусства Сергея Курехина – за время их существования так и не обросли ни магазинами, ни кафе. В разное время Смольный предусматривал различные варианты создания арт-объектов на острове, например, проект «Телефабрика» на месте трамвайного парка. Но со сменой власти он канул в лету. Теперь город рассматривает другие возможности организации общественных пространств. По мнению экспертов, весьма спорные.

Смольный подготовил программу создания пешеходных зон в Петербурге до 2020 года. И в рамках этой программы власти планируют в 2013 году приступить к проекту преобразования проспектов Васильевского острова. Предполагается, что часть Среднего пр. станет пешеходной, а часть будет открыта только для общественного транспорта. На Большом и Малом пр. предусматривается одностороннее движение. Малый пр. будет открыт только для въезда на Васильевский остров, Большой – для выезда. Людмила Рева уверена, что такие планы только усложнят и без того непростую транспортную ситуацию: движение на Васильевский остров и оттуда будет полностью заблокировано.

Проекты для доступа

Девелоперы признают, что при хорошем транспортном сообщении они совсем иначе смотрели бы на развитие коммерческой недвижимости на Васильевском острове. До недавнего времени бизнес возлагал большие надежды на Орловский тоннель. Теперь – на ЗСД, завершающая очередь которого пройдет в западной части Васильевского острова. Это центральный участок протяженностью 8,95 км, благодаря которому остров будет связан с северными и южными районами Петербурга. Его планируется построить в 2014 году.

Других реальных вариантов решения транспортных проблем пока нет. Отменив проект Орловского тоннеля, Смольный вспомнил старую идею построить мост через Малую Неву в районе Серного острова. Мост, условно названный Серным, должен соединить остров Декабристов с Петроградской стороной. В 2005 году вышло постановление городского правительства о его строительстве. Проектированием занимался институт «Стройпроект». Был даже выбран подрядчик – ОАО «Мостостроительный отряд № 19». Однако из-за финансового кризиса 2008 года строительство моста было отложено. В июле губернатор Георгий Полтавченко заявил о том, что проект все же необходим «в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018 года». Теперь власти планируют построить Серный мост в 2017 году.

Девелоперы с большими сомнениями смотрят на подобные долгосрочные перспективы. Участники рынка дали понять, что, пока моста нет, трудно планировать развитие острова в том или ином направлении. Сергей Федоров, директор по развитию Jones Lang LaSalle, говорит, что ЗСД сможет облегчить транспортную ситуацию до тех пор, пока не будут застроены намывные территории «Морского фасада».

В застройке этого нового района пока официально участвуют только компании «Лидер-Групп» и «РеноваСтройгрупп». По словам Льва Пукшанского, президента ЗАО «Терра Нова», занимающегося развитием «Морского фасада», о своем участии в проекте официально заявила компания Renaissance Construction. Инвесторы планируют реализовать на намыве жилищные проекты, которые будут включать и коммерческую недвижимость. Сергей Федоров уверен в том, что, как только «Морской фасад» будет застроен, трафик значительно увеличится, и центральный участок ЗСД с ним уже не справится. Иные варианты транспортной связи, такие как Серный мост, будут просто необходимы, считает аналитик.

Того же мнения придерживаются и другие эксперты. «Одному ЗСД полностью решить проблему транспортной оторванности Васильевского острова от основной части города невозможно – необходимо строительство как минимум нескольких дополнительных мостов», – отмечает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». Александра Смирнова считает, что ЗСД улучшит существу­ющую транспортную ситуацию, но не решит ее окончательно, «поскольку вторым аспектом транспортной проблемы является перегруженность метро». Сегодня речь может идти только о долгосрочной перспективе (до 2020 года). Инна Попова напоминает о том, что в западной части острова планируется строительство новых станций метро: «Большой проспект», «Шкиперская» и «Морской фасад», – которые «смогут значительно разгрузить транспортные магистрали внутри района».

Офисы с дисконтом

Будущее Васильевского острова как «делового сити» аналитики связывают с проектом «Морской фасад». По словам Екатерины Марковец, директора по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, с улучшением транспортной доступности, а также в результате активного жилищного строительства в рамках проекта «Морской фасад» западная часть острова станет более востребована и привлекательна для торговых операторов, компаний сферы услуг, арендаторов бизнес-центров. Кроме того, на Васильевском острове остается неохваченным сегмент гостиничной недвижимости, перспективы которого аналитики связывают с Морским портом и появлением туристической инфраструктуры.

Наряду с жильем на острове, как полагают девелоперы, должно появиться больше бизнес-центров. Сейчас наиболее востребованы бизнес-центры, расположенные в окружении станции метро «Василеостровская». В удаленных частях острова спрос на офисную недвижимость ниже, что, опять-таки, связано с затрудненной транспортной доступностью. По оценке Екатерины Марковец, средняя заполняемость бизнес-центров классов В и В+ выше, если сравнивать с бизнес-центрами класса А, и составляет порядка 95–96%.

Средняя ежемесячная ставка аренды офисов в бизнес-центрах класса А на Васильевском острове, по словам Бориса Мошенского, генерального директора Maris Properties в ассоциации с CBRE, составляет 1,3 тыс. рублей/кв. м, на 200 рублей ниже, чем ставка аренды эквивалентных помещений в центре Петербурга.

«На Васильевский остров идут те арендаторы, которые не готовы дорого платить так, как в Петроградском районе, например, – говорит Дмитрий Золин, заместитель управляющего директора ФХК «Империя». – Здесь ­приходится предусматривать дисконт. Но, между тем, спрос на офисные площади здесь вполне устойчивый. Например, заполняемость наших бизнес-центров, без учета введенных в этом году, составляет 93%. В этом районе, в отличие от центра Петербурга – Невского проспекта, – очень много возможностей для девелопмента. Думаю, что скоро мы увидим большое количество новых красивых объектов».

Жилье как мощный тренд

Олег Барков, генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент», убежден, что на каждый объект найдется свой клиент. Компания завершает реализацию проекта «Дом на Детской», который включает 805 кв. м коммерческой площади. На подобные офисные помещения, удаленные от метро, как говорит Олег Барков, есть спрос со стороны, например, юридических компаний, архитектурных бюро, инженерных компаний и различных представительств. В любом проекте можно найти плюсы, отмечает девелопер. Васильевский остров по-прежнему остается востребованным для строительства жилья. Эксперты признают, что желающих жить в этом месте действительно много. «Жилье в последнее время пожирает весь рынок, – говорит Олег Барков. – Это мощный тренд на ближайшие 10 лет». Аналитики полагают, что вместе с развитием жилищных проектов постепенно возрастет спрос и на коммерческую недвижимость.

Александр Перминов, генеральный директор компании «Паритет Групп», предполагает, что через несколько лет благодаря крупным проектам, в частности «Морскому фасаду», Васильевский остров существенно преобразится. Большие промышленные пространства освободятся и будут застроены жильем и бизнес-центрами. Таким образом, Васильевский остров получит развитие, подобно деловому кварталу Кэнэри-Уорф в восточной части Лондона. «Остров Кэнэри-Уорф начинали строить около 20 лет назад. Тогда там располагалась промышленная зона – старые заводы, которые уже не функционировали, – говорит Тим Миллард, управляющий директор УК «Сенатор». – Государство с помощью инвесторов решило построить на этой островной территории деловой район. Начали возводить высотные здания и создавать новую инфраструктуру. Проложили дороги и пустили поезд, чтобы стало удобно добираться до новых бизнес-центров. Сегодня на Кэнэри-Уорф в основном сосредоточены банковские и финансовые компании. Гостиничный сегмент в этом деловом районе не сильно развит, так как здесь располагаются бек-офисы компаний, а все деловые встречи проходят в центре Лондона».

Правда, разница будет в том, что остров в Лондоне намеренно развивали как «деловой сити», а Васильевский остров вновь может получить развитие стихийное.