Логопарки: хорошо, но дорого

Основной спрос в сегменте по-прежнему формируют российские торговые и производственные компании, специализирующиеся на легкой и пищевой промышленности, а также логистические операторы. В сложившейся ситуации компании в силу расширения, оптимизации бизнеса или желания повысить класс эксплуатируемой ранее площади, столкнувшиеся с необходимостью решения «складского вопроса», могут пойти по одному из путей: арендовать или приобрести готовый склад, приобрести земельный участок и самостоятельно организовать строительство склада, принять участие в проекте build-to-suit или же воспользоваться услугами логистического центра (парка).

Однако, принимая во внимание ограниченность предложения, а также несоответствие технических характеристик многих готовых объектов высоким требованиям заказчиков, покупку готового склада нельзя назвать оптимальным решением. Подобрать земельный участок, способный обеспечить рентабельность проекта, также непросто. Сложный процесс перевода назначения земли в необходимый для начала строительства статус и дефицит земельных участков площадью до 1 га становятся серьезным препятствием для компаний, рассматривающих самостоятельное строительство как способ удовлетворить свою потребность в складских площадях. Более того, ни для кого не секрет, что в случае отсутствия готового проекта начало деятельности может отложиться на 2–2,5 года.

В отличие от трех первых, достаточно традиционных для российского бизнеса решений, ответственное хранение появилось и начало набирать популярность в России немногим более 10 лет назад. Эту услугу компаниям предлагают логистические центры – комплексы производственных, складских и административных помещений, осуществляющие координацию и контроль логистического обслуживания. Многофункциональность, отличительная особенность логистических парков, подразумевает наличие в перечне предоставляемых услуг ряда дополнительных опций, таких как обработка и сортировка грузов, прием и отгрузка товаров без размещения на складе (кросс-докинг), временное хранение, аренда офисных и складских помещений, консалтинговые услуги и проч.

Среди наиболее заметных проектов, реализованных в Ленинградской области, можно отметить крупнейший в Северо-Западном регионе логистический комплекс «Осиновая роща» корпорации «Стерх». Занимаемая объектом в Выборгском районе Петербурга площадь составляет 60 га. Другие успешные проекты – «Астрос Логистик Центр», расположенный в Ломносовском районе Ленинградской области и Total Terminal, Невский район Петербурга – занимают 45 и 13 га соответственно.

Выбирая между арендой склада и услугами логистического центра, важно принимать во внимание несколько важных факторов. В первую очередь, любой склад должен быть проанализирован с точки зрения локации, логистики, уровня затрат будущего арендатора, технических характеристик, среди которых высота потолков, температурные режимы, качество напольного покрытия, наличие стеллажных систем, автомобильного пандуса и многое другое. Учитывая существующий объем предложения, подобрать помещение, идеально подходящее для эксплуатации той или иной отраслью бизнеса, достаточно сложно. В то же время большинство логистических парков по определению обладают всеми перечисленными характеристиками, так как еще на этапе проектирования предусматривают наличие возможностей, необходимых для эффективного обслуживания различных групп потенциальных клиентов.

Что касается финансовой составляющей, уровень затрат на услуги логистических центров, учитывающих стоимость каждой операции, зачастую превышает фиксированный бюджет на аренду склада. С этой точки зрения важно упомянуть о другом преимуществе логопарков – возможности использования именно того количества квадратных метров, которое необходимо компании в данный конкретный момент. В случае аренды складского помещения подобная экономия невозможна. Например, если речь идет о торговых операторах, чья деятельность подвержена влиянию сезонных факторов, значительная часть площадей может оставаться невостребованной в течение нескольких месяцев в году. Подобное неэффективное использование площади приводит к нерациональному расходованию средств. Таким образом, отрасли, характеризующиеся неравномерной динамикой спроса, – одна из ключевых целевых аудиторий логистических парков.

Несмотря на все конкурентные преимущества логистических центров, многие российские компании все еще с недоверием относятся к их услугам и опасаются делегировать им полномочия на обслуживание грузов. Однако это связано не столько с качеством предоставляемых логопарками услуг, которые достигли сегодня вполне достойного уровня, сколько с их новизной для отечественного бизнес сообщества.

Наряду с растущим спросом в сегменте логистических комплексов, развитие получила и технология build-to-suit, подразумевающая строительство складских объектов с учетом специфики бизнеса и индивидуальных требований клиента. Этот формат интересен для собственников как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью. Наличие конкретного заказчика дает девелоперу гарантию рентабельности проекта и прозрачности доходов, позволяет минимизировать рыночные риски и дополнительные расходы. Один из немногих существенных рисков девелопера – в силу специфики реализованного проекта оказаться невостребованным на рынке в случае потери основного арендатора.

Привлекательна такая схема сотрудничества и для заказчика, который минимизирует свои затраты на аренду складских помещений до 20% в долгосрочной перспективе и получает в распоряжение современный, качественный, оснащенный необходимым оборудованием и обладающий развитой инфраструктурой склад, возведенный с учетом его собственных пожеланий. Это исключает ограничение нагрузки, нехватку помещений с необходимым температурным режимом и прочие сложности, характерные для стандартных складов.

Безусловно, для того, чтобы стать участником проекта build-to-suit, компания должна отвечать определенным требованиям. Основное – стабильность, прозрачность финансовых потоков, наличие процедур долгосрочного планирования. В большинстве случаев такие характеристики свойственны западным компаниям, однако это не исключает участия в подобных проектах крупных российских игроков.

В целом, формат build-to-suit в сегменте логистических парков можно оценить как перспективный для России. Однако для развития этой технологии необходима стабильная экономическая ситуация в стране.

Вопрос перспектив логистических парков в Петербурге следует рассматривать в контексте прогноза развития всего рынка складской недвижимости. По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уровень вакансии продолжит падать и к концу 2012 года доля свободных площадей снизится на 2–3%. Кроме того, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3–5%. Таким образом, при условии сохранения стабильной макроэкономической обстановки качественные логистические комплексы, запланированные к вводу в эксплуатацию в течение ближайших пяти лет, будут востребованы. Пользоваться спросом будут также логопарки смешанного типа, предлагающие площади в аренду наряду с услугами ответственного хранения.