Самара – борьба за качество

Самарский рынок коммерческой недвижимости эксперты оценивают как стабильный. По их мнению, это объясняется перенасыщением в его наиболее популярных сегментах, таких как ритейл. В этих условиях основной потенциал развития рынка реализуется в «качественном» направлении. Вопрос лишь в том, насколько современная Самара способна удовлетворить спрос на качественную коммерческую недвижимость.

Новые критерии
За последние два года в Самаре в эксплуатацию сдано более 200 тыс. кв. м офисных площадей. По данным компании Knight Frank, среди сданных и готовящихся к сдаче объектов класса А – БЦ «Скала», «Биг Бен», «Ладья». Правда, компания «БЭЛ Девелопмент» считает, что первый БЦ класса А в Самаре – их новый «Поволжский центр развития» (10 500 кв. м) по ул. Молодогвардейской.
По данным «Индест-Develoment», близкими к классу А по своим характеристикам можно считать офисные центры «Витязь» (10 тыс. кв. м), «Деловой мир» на ул. Урицкого (16 800 кв. м), ОЦ «Глобус» (8200 кв. м) на ул. Водников, Sky City (3000 кв. м) на Московском ш., БЦ на ул. М. Горького (5000 кв. м) и ОЦ «Алабинский» (на пересечении ул. Ленинской и Вилоновской). В стадии ввода в эксплуатацию находятся ОЦ «Вертикаль» (в котором предполагается разместить еще гостиницу и торгово-офисные площади), ОЦ «Москва» в жилом комплексе на Московском ш., ОЦ на ул. Ставропольской (класс В), «Галактика» на ул. Ульяновской с офисами, гостиницами и подземным паркингом (класс А), ОЦ по ул. Галактионовской (В+), ОЦ по ул. Фрунзе (класс В).
На начальной стадии находится строительство ОЦ на ул. Урицкого с офисными помещениями класса А и В. Также в проекте административно-офисное здание на пересечении ул. Мичурина и Осипенко, реконструкция ОТЦ по ул. Мяги (класс В), строительство ОТЦ «Титаник» по ул. Садовой/Вилоновской (предположительно класс А).
Даже на стадии строительства трудно предугадать дальнейшую судьбу проекта, однако на самарском рынке прослеживается тенденция к уменьшению дефицита офисных площадей классов А, В, ориентированных на приход арендаторов и собственников из других регионов.
Аналитики сомневаются, что заполняемость офисных площадей зависит только от класса или местоположения объекта. В ситуации удовлетворенного спроса, считают аналитики рынка, местоположение и класс объекта перестают быть единственными критериями заполняемости объекта арендаторами. Об этом, в частности, говорит тот факт что сегодня офисные помещения в Самаре заполняются на 70–80%. По их мнению, самарский бизнес уже дорос до того уровня, чтобы предъявлять требования к качеству коммерческих площадей. Однако большую часть рынка офисной недвижимости города представляют старые перепрофилированные здания. Они имеют ряд недостатков, такие как отсутствие паркингов и подъездных путей, бесперебойного электроснабжения, неразвитая инфраструктура, ненадежные телекоммуникации и т. д.
Такими коммерческими площадями изобилует старая часть города – Самарский, Ленинский и частично Октябрьский районы. Но тем не менее эти районы по-прежнему считаются престижными, поэтому высокие арендные ставки там сохраняются. Стоимость 1 кв. м аренды в этих районах, по данным руководителя аналитики и оценки АН «Визит» Натальи Бадовой, составляют в Ленинском и Самарском районах $240–480/кв. м в год, в Октябрьском – $240–530/кв. м в год. По словам директора инвестиционной компании «Спектр недвижимости» Екатерины Конахиной, ставки аренды офисных помещений в старом центре города составляют около $600/кв. м в год.
Однако самую высокую динамику роста цен демонстрирует не центр, а периферия – Промышленный, Куйбышевский и другие районы. Там процесс развития рынка офисной недвижимости, в отличие от «тесного» центра, идет довольно бурно, и развитие это, подчиняясь требованиям времени, отражает качественные изменения. Сегодня именно на ближней периферии города строится или вводится в эксплуатацию большая часть «высококлассных» объектов. Ставки аренды в этих районах, по данным АН «Визит», составляют в Кировском – $145–288/кв. м в год, в Красноглинском – $144–216/кв. м в год, Промышленном – $168–385/кв. м в год, Куйбышевском – $168–265/кв. м в год и в Железнодорожном – $170–335/кв. м в год.

Развлекательная торговля
В секторе торговой недвижимости Самары за последние несколько лет произошли изменения, связанные прежде всего с повышением уровня жизни населения. Традиционный для начала XXI века формат ТЦ, характеризуемый 1–2 якорными операторами и мелкой нарезкой оставшихся площадей, уходит в прошлое.
«Сегодня ТЦ уже не является просто совокупностью арендаторов: первостепенные позиции начинает занимать концепция проекта, его будущий ценовой сегмент и символы, которые население потребляет наравне с товарами и услугами, то есть так называемое «символическое потребление», – говорит генеральный директор фирмы «Индест-Development» Виктор Антипов. – Девелоперы начинают ориентироваться преимущественно на качественную характеристику объекта и с целью привлечь большее число потребителей к торговой составляющей проекта все чаще добавляют развлекательную». Яркими представителями ТРК в Самаре являются «Мегакомплекс Московский» (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фуд-корт, ресторан, детская площадка).
Сегодня сформировался и основной торговый коридор города – Московское шоссе, который, обладая высокой пропускной способностью, является достаточно привлекательным для девелоперов как регионального, так и федерального уровней. На нем расположены 15 ТЦ и планируется строительство еще как минимум пяти. Параллельно формируется новый торговый коридор – ул. Ново-Садовая, на котором сегодня открыто 6 ТЦ, и известно еще о трех планируемых объектах.
В историческом центре города рынок торговой недвижимости выражен в основном сегментом street-retail, который здесь активно развивается. Наибольшей концентрации магазины данного формата достигают на ул. Куйбышева, Молодогвардейской, Ленинградской и Самарской. Арендные ставки на торговые площади в магазинах формата оставляют около $600/кв. м в год.
В соответствии с данными аналитического центра «Индест-Development», в 2002 году суммарное количество сдаваемых в аренду площадей в ТЦ составляло 113 500 кв. м. На сегодняшний день эта цифра перешагнула отметку в 500 тыс. кв. м.
Сегодня в Самаре функционируют 48 ТЦ общей площадью 585 000 кв. м. В среднем ставки аренды в крупных ТЦ составляют, по данным ГК «Спектр недвижимости», от $500 до $600/кв. м в год. На 1000 жителей города соответственно приходится 509 кв. м торговых площадей, из которых 327 кв. м – современные качественные торговые площади.
На данный момент девелоперскими компаниями заявлено о 14 проектах ТЦ, находящихся на разной стадии реализации общей площадью 727 тыс. кв. м (см. табл. 1).

Склады для федералов
В Самарской области на сегодняшний день насчитывается около 80 тыс. кв. м складских площадей класса А, которые сдаются в аренду. Себестоимость строительства для склада класса А – около $700–800/кв. м. Ставки аренды на склады класса А составляют, по словам Екатерины Конахиной, от $165 до $170/кв. м в год, класса В – около $75/кв. м в год. Дефицит высококачественных складов, по мнению Виктора Антипова, особенно остро ощущают компании из других регионов. Основными потребителями складских комплексов высокого класса являются логистические компании и торговые сети федерального и международного уровней, которые работают в соответствии с европейскими стандартами. Им требуются качественные складские площади, находящиеся под профессиональным управлением. Крупные производители, такие как Nestle, «Балтика», заводы PepsiCo и Coca-Cola, местные компании «Самара-Продукт», «Аллегретто», аптечные сети «Вита» и «Имплозия», были вынуждены строить хорошие склады своими силами.
По разным оценкам, сейчас в Самаре около 120 тыс. кв. м складских помещений класса В. Крупнейшие комплексы – у «Средневолжской логистической компании» (общая площадь – 80 тыс. кв. м, из них 55 тыс. кв. м – склады класса А, 25 тыс. кв. м – класс В), компании «Армада» (около 25 тыс. кв. м), группы «Союз» (около 25 тыс. кв. м), Nestle (18 тыс. кв. м), компании «Волгатранстерминал» (10 тыс. кв. м).
Строится логистический комплекс класса А самарской компании «Виктор и Ко», его общая площадь составит 130 тыс. кв. м. Местная ассоциация «Версиво» начала реализацию склад­ского комплекса класса А общей площадью 18 тыс. кв. м. По сообщению компании, он будет расположен на территории Железнодорожного р-на, на площадке завода бытовой химии. Сегодня динамично развивающаяся торговая недвижимость порождает дефицит складских площадей, который в ближайший год и должен восполнить рынок.
В 2008 году в Самаре склады класса А планирует построить международный логистический оператор «Алерс». В планах инвестиционно-промышленной группы «Евразия» строительство логистического комплекса класса А площадью около 250 тыс. кв. м. Торговая сеть «Каширский двор» намеревается вложить более 250 млн. руб. в новый торгово-складской центр. Многие логистические компании, такие как «Русская логистическая служба», «Национальная логистическая компания», FM Logistics, DHL, заявляют о скором начале строительства собственных логистических комплексов, но о конкретных сроках и спецификациях объектов не сообщают.
Кроме того, в регионе планируется создание транспортного консолидирующего центра, который предполагает строительство в регионе 4 мультимодальных терминалов и логистического информационно-аналитического центра. Один из таких объектов уже известен – это тольяттинский речной порт. Данный терминал объединяет контейнерный грузопоток сразу трех видов транспорта – железнодорожного, водного и автомобильного. В создании аналогичных ТКЦ на своих территориях заинтересован ряд соседних регионов, прежде всего Татарстан, Оренбургская, Нижегородская, Саратовская области.

Ночь в «Ренессансе»
В настоящее время в Самаре действует более 50 гостиниц. К трехзвездочным можно отнести такие отели, как «Азимут Отель Самара», «Ганза», «Европа», «Заречье», «Россия», «Транзит», «Экватор». Но основная масса гостиниц построена в советские времена – среди них «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская». Сервис, предлагаемый некоторыми из них, ограничивается предоставлением номеров с удобствами на этаже.
Однако за последние три года гостиничный рынок пополнился объектами международного класса.
Renaissance Samara Hotel (входит в сеть Marriott) – второй отель сети «Ренессанс» в России. Первый появился в Москве 10 лет назад, а третий – в Санкт-Петербурге, но петербургский в два раза меньше самарского. Самарский «Ренессанс» предлагает своим постояльцам точно такой же уровень услуг, как, скажем, «Ренессанс» в Лондоне, Париже, Барселоне и еще в 125 крупных городах мира. Пять ресторанов и баров, огромный зал торжеств и шесть конференц-залов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг, фитнес-центр и 196 номеров, в том числе 8 бизнес-люксов, одни вице-президентские и одни президентские апартаменты. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. – в одноместном номере без завтрака, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля в 31 152 руб. в сутки.
В мае 2007 года открылся второй в Самаре отель класса 4* – Holiday Inn Samara, который входит в международную сеть InterContinental Hotels Group. Строительство обошлось инвесторам в $40 млн. Holiday Inn Samara начал работать с демпинговыми ценами и снизил показатели среднемесячной загрузки остальных отелей города с 70 до 60%. В 8-этажном отеле общей площадью 24 тыс. кв. м 177 номеров, из них 142 стандартных одно- и двухместных, 26 номеров повышенной комфортности, 8 полулюксов и один президентский люкс с сауной. По европейским меркам отель Holiday Inn Samara можно считать долгостроем – его возведение началось в 2003 году. Для сравнения – строительство в Самаре четырехзвездочного Renaissance Samara Hotel продолжалось чуть более года.
В трехзвездочной «Европе» на ул. Галактионовской двухкомнатный номер в сутки стоит от 3600 до 9900 руб., однокомнатный – 2850 руб. в сутки. А в типично советской гостинице «Волна» на улице М. Горького в одноместном номере без удобств можно поселиться за 460 руб. в сутки.
Сегодняшний рост объемов строительства во многом ориентирован на удовлетворение будущих потребностей в коммерческих помещениях. По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, с течением времени будет расти число федеральных игроков рынка, рассматривающих Самару в качестве перспективного плацдарма для ведения бизнеса. Сегодня многие федеральные игроки в различных сегментах рынка (банковские и страховые услуги, ритейл, развлекательный бизнес и т. д.) заявили о своем интересе к Самаре. Некоторые из них ориентированы на покупку площадей («Роснедвижимость»), некоторые – на аренду (в основном сети магазинов), другие предпочитают строить помещения для ведения бизнеса самостоятельно (IKEA). Кроме того, строители делают ставку и на будущее развитие и укрупнение бизнеса местных компаний, на растущий экономический потенциал региона.



иГРОКИ РЫНКА

Аудит и оценка

Поволжский Центр Развития

Поделиться

2473

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

подпишись НА эксклюзивные новости cre