Тайна белых слонов

Например, так называют крупные объекты, которые остались невостребованными после масштабных международных событий: олимпиад, саммитов, чемпионатов и т.?д. Но некоторым городам все-таки удается избежать появления «белых слонов». Попробуем разобраться, как они этого добились.

Сын ошибок трудных

Для проведения практически любого международного масштабного мероприятия строится большое количество объектов. Это и здания, использующиеся непосредственно для проведения мероприятий, и инфраструктурные объекты, которые обслуживают событие. Понятно, что глупо сооружать столь масштабные объекты «на один день». Поэтому основной вопрос, с которым сталкивается каждый город, касается того, как использовать возведенные здания и сооружения после того, как мероприятие завершится.

В мировой истории есть множество примеров как рачительного, так и нерационального использования такого наследия. Например, Монреаль и Афины стали почти хрестоматийными примерами неэффективного использования спортивных объектов после прошедших там олимпиад. После соревнований 2004 года в Афинах большинство построенных объектов было покинуто и никак не использовалось, включая плавательный бассейн под открытым небом и огромный спортивный комплекс. У государства не было средств на развитие этой инфраструктуры (после огромных вложений в само мероприятие). Большинство кредитов, выданных под эти проекты, сейчас считаются мертвыми, напоминают в Knight Frank.

Очень важно дальнейшее использование не только собственно объектов проведения мероприятий, но и сопутствующей инфраструктуры. Здесь тоже есть как положительные, так и отрицательные примеры. Так, Барселона после игр 1992 года отлично реализовала туристический потенциал и стала одним из самых посещаемых в Европе городов. В течение всего олимпийского делового цикла она демонстрировала самые лучшие темпы развития инфраструктуры в Европе. Так, в период 1990?х годов вдвое увеличился номерной фонд города. Барселона поднялась на 4-ое место в европейском рейтинге привлекательности ведения бизнеса. Ранее, в 1964 году, подобное произошло с Токио, который после игр стал превращаться в стремительно развивающийся международный центр. Похожий сценарий был реализован и в Сеуле.

К странам, не сумевшим реализовать туристический потенциал мероприятия, можно отнести хозяйку ЧМ?2010 – ЮАР.?Средняя загрузка отелей в момент проведения в июне 2010 года составила около 65?% против 54?% годом ранее, но уже на следующий год вновь сократилась до 48?%. Похожее случилось в Атланте и Солт-Лейк-Сити. Есть такие примеры и в России. Так, в Екатеринбурге, где в ходе подготовки к саммитам были выстроены пяти­звездочные отели, сейчас имеются значительные проблемы с заполняемостью, отмечают консультанты.

Остаются в наследство региону проведения мероприятий и жилые помещения. Но в этом сегменте положительных примеров абсолютное большинство. В Атланте комплексы, в которых проживали спортсмены в период игр 1996 года, были перепрофилированы под студенческие общежития и жилье. Программа перевода коммерческих площадей в жилой фонд позволила привлечь более 100 тыс. новых жителей в центральную часть города, что изменило тенденцию по оттоку жителей в пригороды, начавшуюся еще в 1970?х годах, напоминают в Knight Frank. Не говоря уже об опыте проведения московской Олимпиады 1980 года, после которой в столице появился новый престижный жилой район, который до сих пор называется Олимпийской деревней.

Много – не мало?

Для минимизации рисков появления «белых слонов» необходим тщательный расчет. Он осуществляется на подготовительном этапе, который занимает несколько лет. Например, для подготовки к олимпийским играм требуется почти десятилетие. Это напряженный, сложный и наиболее затратный период, во время которого эксперты должны просчитать, что именно и в каком количестве должно быть построено.

Кстати, не редки ситуации, когда до проведения мероприятий многие вполне компетентные специалисты сомневаются в целесообразности возведения некоторых сооружений. Например, Алексей Ковалев, зампред комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Санкт-Петербурга, в ходе видеомоста на тему «Стадион “Зенит”: реальность и перспективы строительства» заявил, что «такой большой новый стадион на 60 тыс. мест Северной столице не нужен. Для нашего города он великоват». По мнению депутата, городу проще отказаться от проведения на этой площадке Чемпионата мира по футболу в 2018 году, чем тратить на нее бюджетные средства. Насколько прав народный избранник, покажет время.

Кстати, избыточность спортивной инфраструктуры уже научились компенсировать. Как напоминают эксперты, объекты можно сдавать в долгосрочную аренду частным компаниям, демонтировать и повторно использовать и даже распродавать на сувениры. Можно строить спортивные объекты на территории университетов и впоследствии передавать строения в студенческое пользование. Так, в Пекине многие объекты расположены на территории университетов: комплекс для соревнований по настольному теннису – на территории Пекинского университета, бадминтонный комплекс и зал для гимнастики – на территории Университета науки и технологии.

Кстати, на территории университетов можно строить не только спортивную инфраструктуру. Актуальный пример есть в современной российской практике. Кампусы Дальневосточного университета были построены к саммиту АТЭС, но, естественно, не были рассчитаны только на его проведение. Эти объекты точно пустовать не будут, а перепрофилирование не понадобится. Как рассказал Арас Агаларов, президент компании «Крокус Групп», изначально было известно, что сооружения кампуса будут площадкой для саммита, а в проект по ходу его реализации вносились лишь некоторые коррективы. Кстати, и вложения в строительство этого объекта он считает вполне оправданными. «Я высоко оцениваю эффективность инвестиций в данное строительство в связи с огромной экономией для бюджета. По оценке компании Colliers Intarnational, стоимость строительства данного объекта обошлась государству в полтора раза меньше общемировой рыночной стоимости»,?– подчеркнул Арас Агаларов.

Кстати, инвестирование в крупномасштабные мероприятия уровня Чемпионата мира по футболу или Олимпийских игр способно дать сильный толчок всему экономическому развитию региона и ускорить его на десятилетия, но только при условии, что власти города и страны в целом видят перспективу дальнейшего использования и имеют планы на постолимпийский период. Хорошим примером такого подхода стремится стать Лондон.

Наследство по-английски

Англичане изначально декларировали не только максимальную функциональность объектов, но и возможность их использования после игр. Как рассказал Андрей Косарев, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании Jones Lang LaSalle, изначально при планировании объектов под Олимпийские игры в их концепцию были заложены их будущие функции. После игр 2012 года в Лондоне сохранятся только три главных спортивных объекта: аквапарк, велодром и главный олимпийский стадион. Все остальные спортивные площадки будут демонтированы, а их территории будут использованы в коммерческих целях, в том числе под жилую застройку, и сформируют новые районы Лондона.

В частности, Олимпийский парк имени королевы Елизаветы, включающий основные площадки игр, после завершения Олимпиады должен стать одним из новых центров притяжения в городе, вокруг которого развернется жилое и коммерческое строительство: около него к 2030 году должно быть построено примерно 8 тыс. единиц жилья. Здесь будет возводиться вся необходимая инфраструктура: детские сады, школы, больницы, торговые центры, фитнес-центры, развлекательные комплексы и т.?д.

Стоит напомнить, что Олимпийский парк был построен в восточной части города на месте промышленного района, а олимпийская стройка стала не самоцелью, а инфраструктурной платформой для дальнейшей жизни этой части города.

Кстати, мировая практика облагораживания депрессивных территорий к спортивным мероприятиям использована не только Лондоном. Ванкувер, который был столицей зимних олимпийских игр в 2010 году, занял пустующие промышленные территории вдоль юго-восточного берега залива Фолс-Крик.

Согласитесь, Олимпийские игры являются хорошим подспорьем для комплексного освоения территорий. Хью Робертсон, министр спорта и туризма Великобритании, посетивший на днях Москву с официальным визитом, заявил, что в настоящее время рассматривается возможность создания устойчивого экономического наследия после проведения Олимпийских игр на сумму 13 млрд фунтов стерлингов. Он пояснил, что для достижения этих целей планируется активно использовать все олимпийские объекты, построенные на северо-востоке Лондона в Стратфорде. Министр также отметил, что на организацию Олимпийских игр в Лондоне было запланировано 9,3 млрд фунтов стерлингов, из которых в итоге было использовано 8,9 млрд. Экономический эффект впечатляющий. Изучить опыт по использованию олимпийского наследия в России, особенно в условиях надвигающейся второй волны экономического кризиса, было бы неплохо. Тем более что г?н Робертсон заявил о готовности Великобритании поделиться им с Россией.

Сочи – родина слонов?

Конечно, всегда лучше учиться на чужих ошибках, чем на своих. И, кажется, российские организаторы учли мировой опыт и предусмотрели практически все. Во всяком случае, о том, что «белые слоны» после Сочинской олимпиады в России не появятся, говорилось неоднократно на самом высоком уровне. Оптимизм вселяет тот факт, что программы, предусматривающие последующее перепрофилирование объектов и использование инфраструктуры, есть. Более того, еще до подачи заявки в МОК была разработана федеральная целевая программа «Развитие Сочи как горноклиматического курорта». Согласно последним концепциям, озвученным в январе 2011 года на совещании «О мерах, направленных на эффективное использование объектов после проведения ХХII Олимпийских зимних игр», всего в Сочи к олимпиаде возводится 14 спортивных объектов (в том числе четыре горнолыжных курорта): 8 объектов в прибрежном кластере и 6 в горном. После олимпиады сохранят свое назначение центральный стадион, большая ледовая арена для хоккея с шайбой и все объекты горного кластера. Избыточные для города малая ледовая арена для хоккея с шайбой, ледовая арена для керлинга, две тренировочные арены для хоккея и фигурного катания будут разобраны (они построены с применением сборно-разборных конструкций) и вывезены в другие регионы (в Республику Северная Осетия – Алания, Ростовскую и Астраханскую области и Ставропольский край).

Из оставшихся в Сочи олимпийских спортивных объектов два будут перепрофилированы: крытый конькобежный центр – в торгово?выставочный центр, а ледовый дворец для фигурного катания – в велотрек.

Перепрофилируют и инфраструктурные объекты. Так, здание Главного олимпийского медиацентра в Сочи, генеральным проектировщиком и генподрядчиком строительства которого является ООО «Корпорация Инжтрансстрой», спроектировано и строится с учетом его дальнейшего перепрофилирования. По словам Анатолия Гусева, пресс-секретаря корпорации, заказчик строительства ОАО «Омега 2014» предполагает, что здание будет использоваться в качестве торгово?развлекательного центра, который должен стать основным в регионе. Там разместятся гипермаркет, мебельный центр, магазин бытовой техники, магазины спортивных товаров и товаров для дома, универмаг одежды. Конференц-залы, расположенные в главном медиацентре на втором уровне, будут перепрофилированы в кинотеатр. В центральной зоне второго уровня появится ресторанный дворик. На прилегающих к комплексу площадках после Олимпиады будут оборудованы парковки на 2,5 тыс. машино-мест. Специалисты «Омеги» уже предлагают торговые площади потенциальным арендаторам.

Частично перепрофилируют и транспортную инфраструктуру. Так, по словам Юрия Цветкова, первого заместителя директора южного филиала «Инжтрансстроя», осуществившего строительство грузового района порта, после завершения строительства олимпийских объектов порт превратится в благоустроенную яхтенную гавань. Проектная вместимость марины составит 600–700 стояночных мест, что сделает ее одной из самых крупных марин Черноморского побережья.

Жилье и не только

Менее всего участь «белых слонов» грозит, конечно, жилым проектам. На совещании, где обсуждалась судьба постолимпийского существования объектов, была озвучена статистика: в Сочи на очереди на улучшение жилищных условий стоит более 27 тыс. человек. В разных районах Сочи, в основном в Адлерском, возводятся многоэтажные дома эконом-класса для обслуживающего персонала и волонтеров Олимпиады общей площадью около 600 тыс. кв.?м. После игр большая часть этих квартир перейдет в собственность муниципалитета и должна быть распределена между очередниками.

Инвесторы надеются, что будет востребовано и коммерческое жилье. Хотя, по данным MACON Realty Group, Сочи уже лидирует в регионе не только по количеству качественных новостроек (21 объект бизнес-класса, 5 элитных), но и по ценам на них: по состоянию на октябрь 2012 года средняя цена в бизнес-классе на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости Сочи составила 134?130 рублей/кв. м, в элитном – 286?070 рублей/кв. м, что больше, чем в городах по соседству (Геленджик, Анапа), примерно в два раза.

Стоит отметить, что на время проведения Олимпиады часть этой жилой инфраструктуры также будет использоваться для размещения гостей и участников. Например, в пресс-службе «Главстроя» (осуществляет стратегическое управление строительными активами группы компаний «Базовый Элемент») планируют, что после Олимпиады территория Олимпийской деревни и комплекса зданий для размещения Олимпийской Семьи и Международного Паралимпийского комитета будет функционировать как всесезонный курорт «Сочное».

Возводимые на этой площадке жилые объекты с инфраструктурой планируется ввести в эксплуатацию летом 2013 года, к Олимпиаде. Как рассказал Сергей Бабиченко, глава пресс-службы компании, на самых ранних этапах проекта в него закладывались параметры будущего курорта европейского уровня. При этом проект является коммерческим и реализуется за счет собственных средств компании, а также заемного финансирования, привлеченного во Внешэкономбанке. Общий объем капитальных инвестиций в проект оценивается в 23 млрд рублей. Естественно, что при таких вложениях инвестор заинтересован в дальнейшем процветании комплекса, рассчитанного на 2716 апартаментов, и сделает для его развития все возможное.

Самой серьезной опасности подвергается гостиничная недвижимость, построенная к Олимпиаде. Обычный туристический поток в Сочи является относительно стабильным в последние годы, и для кардинального его увеличения требуется детально проработанная программа, которой пока не видно.

А ведь речь идет о строительстве 30 гостиниц на 25 тыс. номеров (не считая существующего фонда на 31 тыс. номеров). При этом, по данным аналитиков компании Knight Frank, из существующих гостиничных проектов в Олимпийских кластерах к гостиницам высокой ценовой категории (4–5*) относятся почти 80?%. В то время как 3/4 туристического потока в Сочи осуществляют представители среднего класса, ищущие бюджетные варианты размещения. Таким образом, складывается ситуация, при которой выстроенная гостиничная инфраструктура может остаться невостребованной, так как игнорирует существующий спрос. Впрочем, сочинские власти пытаются нивелировать эту проблему. Уже принято решение о том, что часть трехзвездочных гостиниц, которые планировались к перепрофилированию в апартаменты после игр, гостиницами и останутся.

Шагами к снижению сезонного перекоса можно считать и принятие решения о строительстве трассы «Формула?1» на территории имеретинской долины. Ее тоже можно считать примером использования олимпийской инфраструктуры. Дело в том, что ее разместили на территории Олимпийского парка таким образом, чтобы максимально совместить с проектируемой улично-дорожной сетью. При наложении двух проектов «Олимпстрой» рассчитывает, что затраты на строительство трассы составят всего около 20?%.

На первый взгляд, все продумано и учтено, но эксперты еще раз подчеркивают, что максимальный эффект от проведения масштабных спортивных событий может быть достигнут только в том случае, когда создание олимпийской инфраструктуры является неотъемлемой частью продуманной долгосрочной программы градостроительства и развития территорий. Только тогда загадочные «белые слоны» не придут в регион.