Ставки аренды: рост или снижение?

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи Групп», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов

?– На мой взгляд, повышение ставок по кредитам в IV квартале 2012 года, о котором говорят эксперты, не связано с каким-либо резким ухудшением ситуации с ликвидностью у банков. Поэтому в среднесрочной перспективе ставки аренды будут продолжать умеренно расти, а вместе с ними будет расти и стоимость коммерческой недвижимости.

Антон Коновалов, директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Saint Petersburg

– Я не вижу сегодня никаких предпосылок для снижения цен. По сравнению с январем прошлого года петербуржский офис Penny Lane Realty наблюдает большую активность на рынке коммерческой аренды. Люди звонят, смотрят помещения, подписывают до­говоры.

По нашим наблюдениям, если у собственника появляются какие-то дополнительные расходы, какими могут быть повышенные проценты по кредиту, эти расходы просто добавляют в аренду или стоимость продажи. Никто не отказывается от покупки или строительства востребованных объектов. И если даже более высокие процентные ставки заставят кого-то отказаться от покупки, это не скажется отрицательно на рынке аренды. Те, кто откажется от покупки, будут арендовать.

Анна Коренева, руководитель департамента оценки бизнеса ООО «АФК-Аудит»

редпосылок, в том числе и из-за повышения процентных ставок на кредитные средства, наши специалисты ожидают повышения стоимости качественной коммерческой недвижимости, поскольку с увеличением стоимости заемного капитала требования инвесторов к доходности своих объектов недвижимости также возрастут. Таким образом, несмотря на то, что в 2012 году арендные ставки сохранились на уровне 2011 года, в 2013 году они, несомненно, повысятся. Другими словами, можно сказать, что инвесторы попытаются компенсировать недополученные доходы от неизменных арендных ставок 2011–2012 годах в текущем году, и снижения стоимости коммерческой недвижимости не произойдет.

Екатерина Марковец, управляющий партнер УК «Магистр»

?– Стоимость заемного финансирования растет, поэтому возрастут требования инвесторов к доходности бизнеса. На сегодняшний день потенциальные инвесторы рассчитывают на окупаемость в 7–8 лет, что было разумно при стоимости земных средств в 11–14%. Но так как почти все объекты приобретаются с участием заемного финансирования, то рост ставок по кредитам может негативно отразиться на ожиданиях инвесторов.

Поскольку кредитные ресурсы используют не только владельцы недвижимости, но также большинство торговых и производственных компаний, повышение кредитных ставок негативно отразится и на их бизнесе: меньше свободных средств останется на развитие, соответственно, снизится спрос на аренду помещений, и арендные ставки, как минимум, не увеличатся, а скорее, снизятся. Влияние экономической ситуации в мире на стоимость коммерческой недвижимости неизбежно. При этом рынок недвижимости – один из самых инертных, поэтому понижение цен произойдет не сразу, и если ситуация с ростом кредитных ставок не продлится более одного–двух кварталов, возможно, влияние на рынок и вовсе будет незаметным. Однако при более длительном сохранении текущих тенденций снижение стоимости коммерческой недвижимости может составить до 15–20.

Павел Сенин, ведущий менеджер отдела развития компании «Деликатный переезд»

– Маловероятно, что стоимость ставок аренды коммерческой недвижимости может поменять тренд в сторону снижения, даже несмотря на понижение ставок по кредитам. Управляющие компании в случае удешевления ресурсов (более дешевые длинные деньги от банков) скорее предпочтут увеличить свою чистую прибыль. Также надо принимать во внимание, что арендные ставки за офисные помещения все еще не вернулись на докризисный уровень, а значит доходность бизнесов управления объектами далека от желаемой.

Если исходить из перспектив развития рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, то можно сделать следующие выводы. С одной стороны, при отсутствии в мире экономических и политических потрясений ставки аренды будут показывать умеренный рост, не превышающий процент инфляции. В то же время продолжающийся ввод новых высококачественных бизнес-центров (мы, например, с нетерпением ждем появления делового комплекса «Лахта-центр» от «Газпрома») обеспечит отсутствие дефицита коммерческих площадей. А значит, будет сдерживающий фактор, ограничивающий темпы роста ставок аренды. Кроме того, усиление активности новых деловых зон за пределами центра города (зона Пулково, Приморский район) может привести к снижению стоимости аренды квадратного метра в БЦ класса А и В в центре города.

Игорь Кокорев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg

– Повышение стоимости заемного капитала означает в том числе и увеличение затрат на создание объектов недвижимости, в первую очередь коммерческих. Обычно повышение себестоимости объектов недвижимости не ведет к снижению ставок аренды. При этом на ставки аренды в различных сегментах оказывают более значимое влияние ряд факторов, таких как соотношение спроса и предложения, доходность использования недвижимости для ведения бизнеса, общая экономическая ситуация.

В ряде сегментов рынка (например, высококлассных складов) отмечается дефицит качественного готового предложения помещений, что может привести к дальнейшему росту ставок аренды. В то же время повышение стоимости заемного капитала влияет на различные сегменты экономики и может в итоге косвенно повлиять и на рынок аренды, снизив платежеспособный спрос.