Портрет из будущего

Безусловно, месторасположение, интересная архитектурная концепция и дизайн интерьеров способны повысить привлекательность и стоимость объекта коммерческой недвижимости, но это лишь внешние показатели. Главные потребительские свойства здания, показатели его качества и долговечности находятся внутри и называются инженерными системами. Так что же сделать, чтобы ваш объект не устарел через 15–20 лет в инженерном отношении, чтобы остался привлекательным для арендаторов и посетителей?

Синдром «больного здания»

Десять лет назад, во времена строительного бума в Санкт-Петербурге, определяющим факторjv скорости застройки был спрос на новый западный тип коммерческой недвижимости. Неискушенность потребителей привела к появлению набора типовых строительных решений, как в архитектурном отношении, так и во внутреннем наполнении. Стеклянный фасад и евроремонт – вот, за редким исключением, предел мечтаний арендатора середины 2000‑х годов. Наличие кондиционера уже считалось элементом роскоши. Постепенно качество этих объектов стало все меньше удовлетворять растущие запросы, что привело, в конечном счете, к нынешней ситуации на рынке – постепенному расслоению на успешные новые и устаревающие объекты. Для того, чтобы сохранить арендаторов и посетителей, владельцы торговых и бизнес-центров второго типа вынуждены задумываться о реконструкции. Не сложится ли через пару десятилетий подобная ситуация с той недвижимостью, которая строится сегодня? Каков портрет зданий будущего?

Городская застройка будущего – это комплекс совместных решений архитектора (учет ориентации, солнечной радиации, ветров, влажности, освещенности, наличие атриумов, взаимовлияние пространств), конструктора (улучшение прочности и теплоизоляции здания) и инженера, чей прагматический ум сосредоточится на совершенствовании систем жизнеобеспечения. Их развитие будет определяться основным фактором: желанием потребителей иметь все больше и тратить все меньше. Имеется в виду постоянное повышение уровня комфорта и безопасности зданий на фоне снижения ресурсопотребления и затрат на эксплуатацию. То, что сейчас просто дань моде, в будущем станет естественным и обязательным. Здание будущего, с инженерной точки зрения, – это максимально автономная и гибкая система, которая должна дышать и защищать, думать и экономить ресурсы, быть эстетичной и гармоничной. Главный фокус такой системы – физическое и психологическое здоровье человека.

За защиту от неблагоприятных условий окружающей среды, температурный комфорт, качество воздуха, санитарно-гигиенические показатели в помещениях отвечают системы обеспечения микроклимата. Низкое качество микроклимата способствует появлению синдрома «больного здания», который влияет на здоровье людей. Воздушная среда в закрытых помещениях зачастую хуже атмосферного воздуха: содержание химических токсических веществ внутри жилых и общественных зданий до четырех раз выше, чем снаружи. Находящиеся в помещении люди испытывают сильное негативное влияние на организм, производительность труда снижается, что ведет к финансовым потерям. По данным американских исследований, от непрофессионализма в проектировании вентиляции и кондиционирования ежегодно теряется до $ 60 млрд. К тому же значительная доля энергозатрат приходится на нужды отопления и вентиляции зданий.

С одной стороны, на смену энергетически неэффективному водяному отоплению, нерегулируемой естественной вентиляции постепенно должны прийти интегрированные системы климатизации помещений с балочным или панельно-лучистым охлаждением в комбинации с интеллектуальными системами воздухообмена. Они способны обеспечить оптимальное сочетание энергетических микроклиматических показателей и минимального расхода энергии. Но даже элементарная установка в помещении датчиков CO₂ поможет добиться саморегуляции температуры и воздухообмена в помещениях с постоянно меняющимся количеством людей и снизить энергетические затраты. Регулирование освещения в офисном помещении с помощью датчиков освещенности, детекторов присутствия и системы управления жалюзи приводит к снижению энергопотребления в два раза. Снижение теплозатрат возможно за счет эффективной регенерации тепла, использования сбрасываемого тепла, управления системой по данным климатических условий и прогнозов погоды и т. д. Внедрение передовых климатических систем решает и еще одну немаловажную для девелоперов задачу: она способна обеспечить увеличение полезной площади и гибкость планировки помещений.

На два шага вперед

Реализация таких задач, как энергосбережение, обеспечение безопасности и комфорта, оптимизация потребления, минимизация расходов на эксплуатацию, продление безаварийного срока эксплуатации объекта обеспечивается также путем внедрения интеллектуальных систем здания. Цена «интеллекта» здания составляет 5–10 % от стоимости всех инженерных и технических систем и зависит от функционального назначения объекта.

Стоимость «интеллекта» ТРК может в два раза превышать стоимость технического оснащения малого торгового или офисного комплекса. Оснащение здания системами автоматизации уже сегодня является безусловным средством повышения его привлекательности для различных групп (владельцев, арендаторов, инвесторов и т. д.), повышает его потребительские свойства и, следовательно, его коммерческую стоимость. Экономятся и людские ресурсы на обслуживании: система на ранних стадиях возникновения тех или иных рисков оповещает об этом соответствующие службы и принимает решения о целесо­образности тех или иных действий. Автоматизация диспетчерской службы, мониторинг и маршрутизация тревог уменьшают расходы на службу эксплуатации примерно в три–пять раз. Существенным будет также сокращение оплаты труда инженерам и техническим работникам благодаря возможностям «интеллектуальных систем», которые позволяют прогнозировать уровень износа оборудования и решать эту проблему на профилактическом уровне. Общая экономия расходов на содержание здания – до 20 %. Для объектов площадью, например, 50 тыс. кв. м она может достигать $ 200 тыс. в год. Кроме того, установка в здании «интеллектуальных систем» безопасности и охраны позволяет значительно экономить на страховании, поскольку многие страховые компании в таком случае готовы предоставить серьезные скидки.

Но если системы интеллектуального здания появились сравнительно давно, успешно внедряются (частично или полностью) и лишь постепенно совершенствуются, то понятие устойчивого строительства возникло только в начале 90‑х годов прошлого века и в большей степени ассоциируется с будущим. Под устойчивым строительством понимается создание и ответственное поддержание здоровой искусственной среды обитания, основанной на эффективном использовании природных ресурсов и экологических принципах. Создание внутренне и внешне гармоничных зданий возлагается, помимо биоклиматической архитектуры, в значительной степени именно на инженерные системы. Они должны обеспечивать не только оптимальность использования невозобновляемых ресурсов, но и постоянное применение возобновляемых ресурсов. Солнечные коллекторы, ветряки и ветряные турбины, мини- и микро-ГЭС, установки для получения электроэнергии из энергии водяных волн, биотоплива, использование геотермальных источников обеспечат не только максимальный комфорт для людей, но и минимальное негативное воздействие на окружающую среду. Несмотря на то, что высокий уровень комфорта и безопасности торгового комплекса или бизнес-центра может увеличить стоимость аренды на 10–20 % без боязни отпугнуть потенциальных арендаторов, а использование «зеленых» технологий способствует сохранению здоровья работающих людей и снижает потери от выплат по медицинской страховке, между понятиями «передовое» и «дорогое» еще очень долго будут ставить знак равенства. 2030‑й год пока еще кажется таким далеким, но успеха в будущем добивается тот, кто смотрит на два шага вперед