Стратегическое партнерство

Самая распространенная ошибка большинства собственников заключается в том, что управляющая компания привлекается к процессу реализации проекта на его последней стадии – сдаче проекта в эксплуатацию. На самом деле взаимная работа управляющей компании и девелопера должна начинаться на стадии разработки технического задания проекта. Именно на этом этапе появляется возможность избежать множества рисков в дальнейшем. Об этом на конгрессе рассказал Михаил Харитонов, директор по эксплуатации компании KR Properties. «В большинстве случаев именно собственник, а не девелопер принимает решение, с какой управляющей компанией ему работать в дальнейшем, – подчеркнул эксперт. – Таким образом, иерархия взаимоотношений девелоперов и УК является горизонтальной, а не вертикальной. Другими словами, девелопер и управляющая компания – это скорее стратегические парт­неры, которые представляют интересы одного и того же собственника».

О том, как оптимизировать процесс управления недвижимостью, рассказал Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами компании MD Facility Management. По словам эксперта, в компании MD Facility Management было разработано собственное программное обеспечение на основе утвержденного и применяемого в течение нескольких лет единого стандарта управления эксплуатацией. «Основными предпосылками для создания такой системы стали необходимость автоматизации управления и контроля над возросшим количеством обслуживаемых объектов, переизбыток информации, человеческий фактор, потребность оптимизации рабочих процессов»,– рассказал г-н Скробко.

О стратегии заказчика услуг управления рассуждала Валентина Антипова, управляющий объектами компании «Галс-Девелопмент» (ТРК «Лето»). «KPI, который также можно назвать ключевым показателем исполнения, формируется в разные моменты существования объекта: до открытия, после открытия, после выхода на производственные мощности, перед продажей, после продажи. У каждого конкретного объекта цели разнятся, – отметила она. – Имея формализованные и измеримые показатели с зафиксированным уровнем допустимого отклонения, достаточно легко коммуницировать с исполнителем и управлять рисками».

Интересные аспекты рассматривал в своем докладе «Управляющая компания и квази­экономия коммунальных ресурсов в свете решений Федеральных органов» Александр Головачев, ведущий научно-технический консультант компании Colliers International FM. «Квазиэкономия» в данном контексте означает «как бы»: «По поводу рачительного отношения к коммунальным ресурсам был такой случай, – заметил эксперт. – В СССР на высшем уровне было принято решение об увеличении выпуска слабоалкогольных напитков, чтобы народ переходил на более легкие виды спиртных напитков. В Чехословакии закупили автоматизированную линию по производству пива. Сначала линия работала исправно, потом появились проблемы, и в период гарантийного срока эта линия встала. Скандал был на межправительственном уровне. Когда приехали специалисты, выяснилось, что не доложили исходного сырья в продукт. Завод экономил на сырье, думали, что машина этого не заметит. Но на выходе конечной продукции этой линии стояли датчики качества. Конечный продукт на выходе не удовлетворял определенным показателям, и линия встала».

«Если говорить о системе освещения и об энерго­сберегающих лампах, – отметил эксперт, – забыли о законах физики. Россия относится к странам с умеренно-холодным климатом. Условно говоря, мы дружно заменили все лампы накаливания на энергоэффективные, компактные, люминесцентные. Но любой инженер знает о таком понятии, как “тепловой баланс помещения”. Так, есть необходимость поддерживать заданную температуру – в зданиях класса А она задана классификацией офисных объектов. Соответственно, если мы уменьшим тепловую составляющую ламп, то вопрос: для поддержания нормальных режимов откуда мы возьмем тепло? Ответ простой и очевидный: из системы водяного отопления, с оговоркой: если она справится с увеличенной нагрузкой», – резюмировал Александр Головачев.

Избежать хаоса в процессе управления недвижимостью позволяет контроль. «Одна из составляющих контроля, – рассказала Наталья Афанасова, руководитель направления управления и эксплуатации недвижимости компании Sawatzky Property Management, – заключается в установке стандартов. Второй этап – измерение результатов. Третий – определение ошибок и их корректировка».

На последней сессии конгресса традиционно был проведен тендер среди управляющих компаний на обслуживание офисного центра. Анкету, в которой были описаны все основные характеристики здания (БЦ класса А на ул. Нижняя Красносельская, собственник и УК – «Ферро Эстейт»), были отправлены коллегам из компаний «Эмерджент Про» и «Овентал – FM». Собственник также предложил шаблон затрат по основным статьям расходов для удобства сравнения стоимости услуг. Коллеги предоставили свои таблицы с расчетами. Различия в цифрах расчета общей годовой суммы на эксплуатацию здания оказались несущественными, что, по словам представителей «Ферро Эстейт» доказывает эффективность работы их внутренней службы.