Оно того стоит

Консультантом сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. Сумма, за которую была совершена покупка, не разглашается. По некоторым данным, она составила $ 1,2 млрд. Если это действительно так, то продажа «Метрополиса» является крупнейшим событием на российском рынке коммерческой недвижимости, отобравшим пальму первенства у предыдущего рекордсмена – петербургской «Галереи», которая, кстати, тоже принадлежит Morgan Stanley.

Тот факт, что оба объекта, «Метрополис» и «Галерея», находятся в руках одного собственника, заставил игроков рынка с особой придирчивостью искать ответ на следующий вопрос: насколько покупка «Метрополиса» похожа на предыдущую сделку. По мнению многих экспертов рынка, покупка «Галереи» была скорее имиджевой, чем «бизнесовой», и цена, заплаченная за «Галерею», явно (по мнению некоторых, намного) превышала ценность объекта. Так вот, рынок очень интересовало, не будет ли ситуация с «Метрополисом» в чем-то аналогичной. Судя по первой реакции аналитиков – нет.

Конечно, для того, чтобы точно оценить, насколько адекватна цена объекта, нужно знать размер текущего денежного потока, а таких данных у экспертов со cтороны нет. Они могут оценивать только доходность торгового центра, которая, по мнению Алексея Филимонова, генерального директора компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, составляет около 9,5 % по текущей арендной ставке и, учитывая эскалацию, может немного вырасти в ближайшей перспективе за счет инфляционного роста. Иван Губочкин, управляющий директор отдела рынков капитала CBRE, отмечает: нехитрая арифметика позволяет понять, что покупка обошлась в $ 5850/кв. м общей площади, что, конечно, очень не дешево. «Но если сопоставить с доходом, с составом арендаторов – а он там превосходный и беспрецедентный под одной крышей – и с качеством исполнения самого объекта, то это очень адекватная цена».

К тому же, как подчеркивает Александр Зинковский, старший консультант отдела исследований компании Cushman & Wakefield, «политика инвестора – Morgan Stanley – заключается в приобретении уникальных для рынка объектов, другими словами, это фактически низкорисковые активы с хорошей ликвидностью. ТЦ “Метрополис” – один из 10 крупнейших торговых центров Москвы (арендуемая площадь – 80 тыс. кв. м), с большой посещаемостью, удачным расположением, востребован у ритейлеров премиум-сегмента. При фактическом отсутствии конкуренции со стороны ближайших торговых центров он является стабильным и привлекательным активом для инвестора». А в будущем повышение цены объекта полностью зависит от качества управления: повышения количества покупателей, оптимизации состава арендаторов, повышения их доходности. Впрочем, что касается состава арендаторов, то, по мнению Ивана Губочкина, Morgan Stanley не будет никого выгонять, им интереснее «оставить все как есть» и получить устойчивый доход от объекта. Господин Филимонов полностью согласен с коллегой: «Не думаю, что в ближайшее время будут проводиться активные мероприятия по смене концепции центра или пула арендаторов. Он приобретался инвестором как core-актив, в котором и без того все хорошо».

Впрочем, как считает Алексей Филимонов, всю эту яркую, позитивную картину настоящего и будущего «Метрополиса» может испортить краска под названием ТРЦ «Авиапарк». Новый торговый гигант на Ходынском поле располагается в зоне охвата ТРЦ «Метрополис» и может существенно поменять расклад. По подсчетам эксперта, на момент проектирования «Авиапарка» (вкупе с новой станцией метро) он теоретически был способен перехватить до 30 % покупательского потока «Метрополиса». «После сокращения объемов строительства угроза стала не такой серьезной, но многое зависит от успешности девелоперов и брокеров. Ждать уже недолго», – уверен Алексей Филимонов