Кристофер ван Рит: «Цена вопроса»

Для компании, планирующей арендовать склад, главным вопросом неизбежно становится цена предложения. Случается, что клиент просит о скидке, еще даже не увидев само помещение. Казалось бы, все логично: чем меньше стоимость аренды, тем ниже издержки компании и, следовательно, выше прибыль. На практике все несколько сложнее.

Не секрет, что стоимость аренды складских помещений в Москве достаточно высока. Так, средняя арендная ставка склада класса А + в Московской области составляет $ 143/кв. м в год, а в Москве – $ 209/кв. м, в то время как во многих европейских странах она не превышает $ 100. При этом цены в российской столице продолжают упорно расти, несмотря ни на какие финансовые сложности, и даже игнорируя сезонные колебания.

Причина проста – недостаток предложения. Рынок специализированной складской недвижимости начал развиваться в России только 10 лет назад, и до его насыщения очень далеко. Статистика говорит, что в настоящий момент в Московской области объем свободных складов составляет всего 2 %, но в действительности ситуация еще более сложная. Из этих 2 % львиная часть приходится на категорию B, а более качественная недвижимость категории A заполнена уже на 99 %.

Минимальная стоимость аренды склада категории А в Московском регионе составляет $ 120/кв. м в год. Но в действительности эта цена – лишь отправная точка, и подсчет расходов на этой стадии только начинается. По сути, эти цифры представляют собой только тот доход, который намерен извлечь из своей недвижимости ее собственник. А на арендатора лягут и другие расходы, и конечная сумма существенно вырастет.

Сверх цены

Для российского бизнеса привычнее схема, при которой арендодатель сам оплачивает большую часть расходов, связанную с владением недвижимостью. На долю арендатора, помимо ставок, приходятся разве что коммунальные платежи. Но в Европе так никто не работает, и западные компании, которые и стали основными игроками на рынке складских помещений топ-уровня, принесли свою модель отношений в наш бизнес.

В соответствии с этой моделью арендатор получает «голую» ставку аренды помещений, и при этом обязуется оплачивать все дополнительные расходы. Такая схема принята по всем мире, и, разумеется, иностранные компании используют ее и в России.  Наши клиенты – это в основном западные компании, так что для них она привычна. Постепенно привыкли и наши российские коллеги, так что никого это уже не удивляет.

Наибольшее удивление у российских клиентов вызывал тот факт, что им приходилось оплачивать налог на недвижимость. Эти платежи составляют существенную долю дополнительных трат на складские помещения, около трети от них. В общей сумме расходов они занимают примерно 9 % от конечной цены объекта.

Чуть меньшие траты уходят на управление объектом: обслуживание помещений, охрану, уборку и т. п. Они составляют 6 % от общей стоимости, или 24 % от дополнительных затрат. Еще 4 % от конечной цены придется отдать за страхование недвижимости. Все вместе эти траты повышают расходы на склад примерно на 20 %.

Однако расходы арендатора на этом не заканчиваются. Ему также приходится платить за электричество, отопление, вентиляцию и т. д. Эти платежи, конечно, сильно варьируются в зависимости от конкретного объекта, но в среднем составляют еще примерно четверть от всех дополнительных трат. Таким образом, в конечном счете арендатору придется платить почти на 40 % больше стоимости арендной платы.

Например, если арендная ставка объекта составляет $ 135/кв. м в год, то за управление объектом клиент заплатит еще $ 12, за налоги – $ 17, страхование – $ 8, и еще $ 12 – платежи за коммуникации (в основном электричество и отопление). В итоге сумма вырастет до $ 184/«квадрат». Если арендатор снял, скажем, 10 тыс. кв. м, то его суммарные платежи за год составят $ 1 млн 839 тыс., или 55 млн 200 тыс. рублей – на 15 млн рублей больше изначальной цены.

Единство места и времени

Конечно, эти цифры могут в той или иной степени меняться в зависимости от местоположения объекта. В основном это касается стоимости управления и налогов – в зависимости от того, к какому региону относится склад. Но в целом эти расходы тем ниже, чем дальше склад находится от Москвы. А здесь в силу вступает уже другая математика.

Хотя стоимость аренды склада выглядит весьма внушительно, в действительности это далеко не самая расходная часть бюджета компаний, связанная с хранением товаров и оборудования. Для большинства наших клиентов аренда самого склада – это только 20 % от их расходов в этой области. Гораздо больше уходит на логистику: расходы по доставке товаров на склад и со склада не столь заметны, но в конечном итоге сказываются куда значительнее. Поэтому при выборе места для строительства нового склада важно ставить во главу угла логистику. Удивительно, но потребители нередко не замечают, насколько велики их транспортные расходы и насколько сильно их можно сократить, арендовав другой, более дорогой, но лучше расположенный склад. Кроме того, помимо непосредственных затрат на перевозку, в основном связанных с топливом, есть и косвенные траты, такие как амортизация или аренда автотранспорта, а также время. Ведь иметь возможность доставить товар со склада в течение часа или двух часто важнее дополнительных расходов.

Почему-то российские компании с трудом воспринимают этот фактор. Наши западные клиенты хорошо знают, насколько важен вопрос оптимальной логистики, а некоторые местные компании нередко считают, что снять дешевый склад где-нибудь в Тверской области и возить товары оттуда им выгодно, хотя в конечном счете они многократно переплачивают».

До недавнего времени ситуация в этом вопросе была достаточно проста: чем ближе склад находился к Москве, тем было лучше. Однако сейчас все меняется: 1 марта вступил в силу закон о запрете на въезд больших грузовиков в пределы МКАД. Конечно, на необходимость доставить груз в ту или иную точку столицы это ограничение никак не повлияет, но меняется логистика этой доставки. Если раньше наиболее выгодными были склады у МКАД, благодаря которой можно было быстро доставить товар в нужный район Москвы, то теперь такой возможности нет. Ближайшая альтернатива московской кольцевой дороге – Малое бетонное кольцо, которое находится примерно в 30 км от столицы. Именно до нее теперь придется ехать фурам с товарами, чтобы доставить их на другой конец Москвы.

Таким образом, акценты в вопросе оптимального размещения склада смещаются в сторону «бетонки». Спрос здесь только начал трансформироваться, но, по всей видимости, уже в скором будущем склады, находящиеся в непосредственной близости к Малому бетонному кольцу, сравняются в цене с околомосковскими, а может быть, и опередят их. Законы бизнеса неумолимы. Впрочем, близость к большим трассам не единственная составляющая логистических преимуществ склада. Огромное значение имеют и подъезды к территории склада, и удобство заезда, стоянки и погрузки-выгрузки. Все это в конечном счете может стоить для арендатора больше, чем непосредственно сам склад.