Гипермаркеты вблизи Пулково. Успех, которого не ждали

Считая сомнительной затею реализовать на этом участке любой девелоперский проект с коммерческой функцией, еще два–три года назад ключевые игроки продавали здесь свои земли. В 2010 году, объясняя свое намерение продать здесь 150 тыс. кв. м коммерческих площадей, Игорь Лейтис, президент ХК «Адамант», говорил, что анализ проектов компании показал, что зона вблизи аэропорта «Пулково» оказалась самой непривлекательной. «Это место давно окрестили кладбищем гипермаркетов. Торговая функция здесь неуместна, слишком большая конкуренция», – безапелляционно заявлял Игорь Лейтис. С ним соглашались практически все участники рынка. Однако время показало, что эксперты ошибались.

Mесто занято

Сегодня ситуация в корне изменилась. Свободных участков под строительство крупных объектов вблизи аэропорта «Пулково» фактически не осталось, торговая зона окончательно сформирована и весьма активно развивается. По словам Екатерины Марковец, директора по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, жители близлежащих территорий, таких как южная часть Московского района и Шушары, регулярно посещают гипермаркеты, сконцентрированные вдоль Пулковского ш. («Ашан», «Лента», «Карусель», «О’Кей» и др.). Торговые центры в этой зоне также востребованы: парковки заполнены, в развлекательных центрах – очереди, торговые галереи заполнены арендаторами.

«Зона вдоль Пулковского шоссе стала первой, где было сконцентрировано большое количество торговых объектов, и это было нетипично для рынка Санкт-Петербурга, – объясняет ситуацию Вероника Лежнева, руководитель отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Скорее всего, отсюда и появился термин “кладбище гипермаркетов”. Между тем магазины, которые расположены вдоль Пулковского шоссе, успешно функционируют на протяжении последних шести–семи лет. Более того, если мы посмотрим на город, то заметим, что похожие зоны появились на Выборгском и Приморском шоссе. И хотя они не сконцентрированы на столь небольшом пространстве, но устроены по такому же принципу. Это вполне логично, поскольку данные гипермаркеты рассчитаны не только на жителей близлежащих территорий, но и на тех, кто выезжает или въезжает в город. Поэтому сложно говорить о том, что территория, которая успешно функционирует достаточное количество времени и привлекает к себе внимание, является “кладбищем гипермаркетов”».

Действительно, торговые комплексы, расположенные в зоне «Пулково», сегодня не испытывают проблем с привлечением арендаторов и покупательским трафиком. И хотя, как утверждает Вероника Лежнева, заполняемость и посещаемость объектов сильно разнится – в некоторых комплексах уровень вакансий все же превышает 15 %, – наиболее успешные объекты заполнены на все 100 %. Между тем ряд экспертов замечают, что абсолютной заполняемостью могут похвалиться только крупноформатные специализированные магазины, например, гипермаркеты FMCG и DIY, за счет которых в основном формировалась торговая зона вдоль Пулковского ш. «В таких гипермаркетах, как правило, присутствует один якорный арендатор, что и обеспечивает 100 %-ную заполняемость», – объясняет Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Однако в отличие от магазинов FMCG и DIY, которые смогли занять свою рыночную нишу, объекты, рассчитанные на нескольких арендаторов, чувствуют себя значительно хуже, считает Игорь Кокорев, заместитель руко­водителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. «Если “Пулково III” и “МасШтаб” пострадали из-за изменившегося подъезда к участкам после ввода КАД и своего сравнительно небольшого размера, то у ТРК “Лето” проблемы другого характера, главная из которых – неудачный запуск. Несмотря на то, что первые магазины открылись в 2010 году, до сих пор не вся торговая галерея заполнена, не открылся один из важнейших “якорей” для такого рода объектов – кинотеатр», – убежден Игорь Кокорев.

Представители самого ТРК «Лето», опрошенные CRE, опровергают мнение аналитика из Knight Frank. По словам Валентины Антиповой, управляющего ТРК «Лето», торгово‑развлекательный комплекс не испытывал проблем с заполнением. «Прежде всего “Лето” позднее всех открылся на Пулковском шоссе, фактически его запуск состоялся в мае 2011 года. Но в настоящее время объект заполнен на 95%. При этом ротация арендаторов с момента его открытия держится на уровне 4–5%, а ставки аренды – не ниже среднегородских для подобных объектов. Эти цифры вполне соответствуют показателям успешных торговых центров, расположенных в центральных районах города», – добавляет Валентина Антипова. Что касается кинотеатра, то уже заключен договор с ЗАО «Люксор Интертейнмент» о размещении мультиплекса сети в ТРК «Лето». Он начнет функционировать к концу лета, сейчас идет ремонт помещений.

Привлечению арендаторов и увеличению покупательского трафика также способствует поэтапное превращение ТРК «Лето» в постоянно действующую event-площадку, на которой развиваются несколько наиболее интересных для целевой аудитории торгового комплекса направлений. Так, для поддержки семейного отдыха создан постоянно действующий по субботам детский клуб «Дети-в‑Лете», в котором проводятся познавательные и развлекательные мероприятия для самых маленьких посетителей. Для молодежи, любителей спорта и активного образа жизни в ТРК создана самая крупная в Петербурге открытая площадка для экстремальных видов спорта. К примеру, в этом году на ее территории пройдет чемпионат России по велоспорту BMX – фристайл. На развитие fashion направлены специальные мероприятия, такие как «Шоппинг Квест» и др.

«Как показало время, удачная концепция проекта (или своевременное ее изменение) позволяет выживать даже в условиях высокой конкуренции», – резюмирует Вероника Лежнева. Помимо ТРК «Лето» в качестве успешного примера эксперт называет торговый комплекс «Масштаб», который постепенно превратился в пауэр-центр и успешно функционирует в таком формате.

Торговли много не бывает

То, что несколько лет назад считали основным недостатком и препятствием для развития этой зоны – слишком много крупноформатных магазинов на небольшом участке земли, – оказалось достоинством этой территории. Торговые объекты, расположенные в зоне «Пулково», скорее дополняют друг друга, нежели составляют конкуренцию. То есть элементарно срабатывает эффект синергии. «В Петербурге покупатели более консервативны и чаще всего посещают один и тот же магазин: условно, если человек привык делать покупки в “Ашане”, он не поедет в “Карусель”, а если он приверженец “Ленты”, то вряд ли пойдет в METRO. Здесь же на одной площадке собраны все эти бренды. После шопинга в ТРК “Лето” человек может заехать в любой из этих гипермаркетов или, наоборот, закупив продукты, развлечься в нашем комплексе», – отмечает г‑жа Антипова.

Впрочем, сторонние эксперты отмечают, что пока сделать это не так просто. «Основная проблема торговой зоны рядом с аэропортом “Пулково” как раз заключается в отсутствии удобного сквозного сообщения между торговыми объектами: сейчас попасть из одного гипермаркета в другой можно, только выезжая на Пулковское шоссе, – объясняет Владимир Скигин, председатель совета директоров УК «Сателлит Девелопмент». – Хотя теоретически действующие объекты торговой недвижимости могли бы использовать синергию, если бы были связаны удобным для покупателей пешеходным и автомобильным проездом. Сейчас же каждый выезд на загруженное шоссе доставляет покупателю ряд неудобств».

Необъятная зона охвата

Среди российских городов Петербург уже давно стал одним из лидеров по обеспеченности жителей качественными торговыми площадями. «Учитывая это, даже самые крупные торговые объекты рассчитаны сегодня в первую очередь на тот район, в пределах которого функционируют, – говорит Светлана Чернышева. – Поэтому большинство покупателей торговых объектов в зоне “Пулково” – жители Московского района».

Игорь Кокорев считает, что география охвата здесь несколько шире. По его мнению, магазины вдоль Пулковского ш. посещают также проживающие в Пушкине и Гатчине. Привлечение же потоков из соседних с Московским районов: Кировского, Красносельского и Фрунзенского – усложняется развитием торговой недвижимости в этих районах, считает г‑н Кокорев.

Вероника Лежнева, ссылаясь на исследования, проведенные компанией Jones Lang LaSalle, все же добавляет в список и часть Фрунзенского района. Кроме того, по ее словам, в период дачного сезона эта часть Пулковского ш. (речь идет прежде всего о гипермаркетах) «снабжает» товарами и продуктами большинство автомобилистов‑горожан, следующих мимо данной зоны за город.

Определенный трафик обеспечивает и деловая зона вокруг «Пулково‑2», которая продолжает развиваться. «Увеличению спроса на торговые объекты способствует также активное строительство бизнес-центров в зоне аэропорта, – говорит Екатерина Марковец. – Многие офисные сотрудники предпочитают закупать продукты по дороге с работы, а также в вечернее время посещать торгово‑развлекательные комплексы, расположенные вблизи места работы. С учетом активного развития деловой зоны вокруг аэропорта спрос на торговые объекты со стороны офисных работников будет только возрастать».

В перспективе незначительно увеличить трафик по Пулковскому ш. может также открытие выставочного комплекса «ЭкспоФорум». «Большая часть потока пойдет с КАД и будет проходить по Пулковскому ш., но не в местах расположения большинства торговых объектов, так что рассчитывать на серьезный прирост покупателей не стоит», – предупреждает г‑н Кокорев. А вот развернувшееся вокруг жилищное строительство на прилегающих территориях может кардинально улучшить ситуацию. В настоящий момент в непосредственной близости от торговых объектов ведется строительство проекта-миллионника – жилого комплекса «Триумф Парк», а также заявлено строительство нескольких крупных жилых комплексов, в числе которых проекты комплексного освоения территории «Планетоград», «Город цветов», «Пулковские высоты» и др. «Дальнейшее развитие этой части города и появление новых жилых районов собственники торговых проектов расценивают, конечно, позитивно. Однако не теряют головы, поскольку активное развитие жилищного строительства может привлечь в эту часть города и других девелоперов или ритейлеров биг-боксов», – заключает Вероника Лежнева.