Складская классификация. Версия 2.0

Например, говоря о Московской области, на сегодняшний день такой критерий, как удаленность от МКАД, потерял свою актуальность: большинство новых объектов вводится на уровне Московского малого кольца или далее. Говоря о расположении склада, гораздо более важным фактором является хорошая транспортная доступность с основных шоссе и автомагистралей.

Такие параметры, как высота потоков не ниже 12 м, ровный бетонный пол с антипылевым покрытием и допустимой нагрузкой на пол не менее 5 т, площадка для маневрирования автотранспорта, огороженная охраняемая территория с доступом в помещение и возможностью осуществления операций пользователями логистических парков 24 часа в сутки 7 дней в неделю, автоматическая система пожарной сигнализации и спринклерная система пожаротушения, погрузо-разгрузочные ворота, расположенные на уровне 1,2 м от уровня земли, оборудованные докшелтерами и доклевелерами, наличие оптоволоконной системы телекоммуникации, уже являются критериями, учитывающимися девелоперами качественных складских площадей по умолчанию. На сегодняшний день арендаторам, выбирая складскую площадку для организации складской логистики, уже имеет смысл обратить внимание на качество организации вышеперечисленных параметров.

Например, говоря о системе пожаротушения, выполнение комплексных стандартов пожарной безопасности, применяемых при строительстве (ESFR 25, FM Global), уже является неким стандартом на современном рынке качественных складских площадей.

В зависимости от специфики складских операций, выбирая логистическую площадку, потенциальному арендатору, вероятно, есть смысл обратить внимание на наличие в рассматриваемом в аренду блоке специальных ворот, позволяющих грузовику въехать внутрь склада. Уже сейчас ведущими складскими девелоперами предполагается оборудование такими воротами как минимум каждые 20 тыс. кв. м складской площади.

Показатель количества ворот в пропорции к складской площади, ранее составляющий коэффициент из расчета одни ворота на 1000 кв. м, также претерпел изменения и, следуя спросу арендаторов, изменился в сторону увеличения: в новых проектах такой показатель уже скорее составляет одни ворота на 750–800 кв. м складской площади.

Говоря о коэффициенте застройки, есть смысл обратить внимание не только на соблюдение стандартных 50% площади участка, выделенных для маневрирования грузовиков, но также на наличие перехватывающей парковки для отстоя грузовиков, ожидающих своей очереди на въезд на территорию логистического парка.

Среди новых критериев также появилось наличие дополнительной инфраструктуры на территории логистических парков. Это, например, столовая, гостиница или общежитие для сотрудников арендаторов и их поставщиков, банкоматы и проч.

Некоторый спор среди спикеров вызвала необходимость такого фактора, как «зеленая» сертификация складских зданий, подтверждающая использование только экологически чистых материалов и технологий при строительстве. Однако наш опыт показывает, что такой компонент немаловажен для мультинациональных арендаторов: все чаще западные корпорации включают данный критерий в список обязательных при выборе складской площадки. В процессе обсуждения эксперты пришли к выводу, что на данном этапе такой критерий является индивидуальным выбором девелопера и может рассматриваться скорее как некая тенденция, чем рыночный стандарт.

Большое значение имеет применение энергосберегающих технологий при строительстве (кровля, стены) и эксплуатации (системы освещения и отопления) складского помещения, что положительным образом сказывается на бюджете арендатора при дальнейшем использовании помещения.

Говоря об эксплуатации здания, есть смысл обратить внимание также на то, чтобы управление комплексом осуществлялось профессиональной управляющей компанией.

В качестве заключения можно отметить, что инициатива Cushman & Wakefield по актуализации общепринятой классификации качественных складских помещений была поддержана единодушием экспертов. Мы надеемся, что она получит продолжение, и в результате появится стандарт, который будет поддержан большинством участников современного складского рынка.