Индустриальный стандарт BOMA

По прогнозам аналитиков, в течение двух–трех лет индустриальный девелопмент ждет приток инвесторов. В настоящее время рынок складской недвижимости является «дефицитным», а участники рынка отмечают недостаток высококачественных площадей. Владельцы индустриально-логистических парков, как и собственники офисной и торговой недвижимости, стремятся к долгосрочным и прозрачным отношениям, делают свои объекты наиболее привлекательными для арендаторов, с точки зрения параметров эффективной эксплуатации, инфраструктурных и логистических решений. При сдаче помещений в аренду эти важные моменты сегодня учитывает только стандарт BOMA.

Многие собственники и арендаторы складской недвижимости впервые сталкиваются со стандартами ВОМА и с недоверием относятся к новым методикам. Подробное знакомство позволяет избежать сомнений в необходимости применения стандарта ВОМА и прояснить его основное предназначение.

ВОМА. Сторона собственника

Владельцу складской недвижимости важно понимать, какие преимущества предлагает западная методика конкретно для его объекта.

Во‑первых, инвестируя средства в новый проект, неизбежно возникают вопросы окупаемости и потенциала площадей. Расчет по ВОМА уже на этапе проектирования позволяет определить срок окупаемости, увеличить полезную площадь и уменьшить коэффициент потерь, делая объект максимально эффективным. Полезная площадь по ВОМА больше, что дает возможность максимизировать доход.

Во‑вторых, договор по ВОМА открывает перед собственником перспективы долго­срочного сотрудничества с иностранными компаниями, поскольку многие из них выбирают и признают объекты, предварительно измеренные по этому стандарту.

В‑третьих, ВОМА имеет специальные стандарты для складских и промышленных площадей, учитывает логистическую доступность и инфраструктуру объекта, делая его максимально привлекательным для арендаторов. Сравнивая свой объект с другими, рассчитанными по ВОМА зданиями, можно определить конкурентную арендную ставку на рынке. Если говорить о перспективах продажи, потенциальному покупателю будет известен коэффициент эффективности здания, за счет которого он сможет просчитать прибыль от последующей сдачи площадей в аренду.

Промышленные здания: стандартные методы измерения

Этот стандарт был создан ассоциацией BOMA (ассоциация владельцев и управляющих недвижимостью) совместно с SIOR (общество промышленных и офисных риелторов) в 2004 году специально для проведения измерения и расчета арендуемой площади в складской и производственной недвижимости.

Широкое распространение индустриального стандарта вышло далеко за пределы Соединенных Штатов Америки и Канады, теперь методика ВОМА становится популярным инструментом измерения площадей и в России.

В стандарте предусмотрены две методики измерения площади: метод А и Б. В силу климатических особенностей для России подходит метод А, или «метод внешней стены», при котором  площадь объектов определяется по внешней стороне ограждающих стен. Некоторые элементы складских и промышленных комплексов, такие как навесы, внешние открытые лестницы, пандусы, открытые платформы разгрузки, исключаются из расчета, если они выходят за пределы ограждающих стен.

Метод Б применяется для складских помещений и промышленных объектов, расположенных в более теплом климате, где здание имеет кровлю-навес, при этом может не иметь стен. При расчете площади здания по методу Б линия измерения проходит по самой внешней границе периметра кровли. Метод А более популярен в мире, но выбор методологии зависит от собственника. На сегодняшний день стандарт BOMA для складской и производственной недвижимости является самым проработанным документом, регламентирующим измерения и расчет площадей. Применение данной методики не подходит для расчета площадей нерыночных объектов, как например, в случае, если инвестором выступает государство. Основная мотивация для перехода на западный стандарт имеет ярко выраженную финансовую составляющую, поскольку использование стандартов ВОМА дает возможность быстрее вернуть инвестиции и закрыть кредиты. BOMA увеличивает арендуемую площадь, следовательно, увеличивает и денежный поток.